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北京师范大学经济与工商管理学院 工作论文(working paper)系列 经济类 No.

27 王文斌、李实、尹恒: 中国城镇居民住房福利价值的分布

2011 年05 月 中国城镇居民住房福利价值的分布* 王文斌 李实尹恒*王文斌、李实、尹恒:北京师范大学经济与工商管理学院,邮政编码:100875,电子

邮箱:[email protected], [email protected],[email protected].本文得到了中央高校基本科研业务费专项资金,以及李实主持的国家统计 局人口司

2005 年全国 1%人口抽样调查数据合作课题 缩小收入差距, 建立公平的分配制度 的资助. 文责自负.

1 中国城镇居民住房福利价值的分布

1 引言住房的持有和消费是人类福利的一个重要方面.一方面,住房持有构成了居民财产中 最重要的成分(Davies et al.,2008;

李实、魏众、丁赛,2005) .持有住房财富可以用于获 得租金流,可以变现以备不时之需① ,还可以直接为自己提供住房服务(消费) .另一方面, 住房消费是人类消费篮子中必不可少的一部分.住房消费是如此基本,以至于被一些人认 为是公民的一项基本权利:居住权.因此,研究住房在人群中的分布是福利分布研究中的 重要一环② . 住房分布可以从实物和价值两方面来研究.研究住房实物的分布比较直观,但由于住 房的一大特点就是极端的异质性,要充分描述住房属性的方方面面需要的信息量非常大: 住房的面积、装修好坏、屋内设施齐备程度、周边交通便利程度、环境整洁程度、空气污 染程度等等不同,给居住者带来的好处(住房服务)就不同,其价值也就不同.而且,住 房的各种属性之间,住房实物和其他影响福利的商品之间都不可比.而研究住房价值的分 布就可以避开这些困境: 所有住房信息都吸收到住房的货币价值这一个变量中, 处理方便;

与用货币表达的其他商品也可以直接比较.因此,本文就是从货币价值方面来研究住房在 中国城镇居民中的分布. 住房福利的价值可以按照流量/存量和所有权/使用权这两个维度从以下四个方面分 析: 表1住房福利价值的四个方面 使用权 所有权 流量 住房消费(支出) (住户享用的住房服务的价值) 房产收入 (住房服务的价值的归属) 存量 住房价值 (住户居住的住房的价值) 房产价值 (住房价值的归属) 单位时间的住房消费就是住户通过居住住房所获得的住房服务的价值;

此价值被居住 ① 在发展中国家和转型国家,居民往往面临高的收入风险和资本市场不完全,社会保险也不发达,因此,财产平滑自身 消费和减轻亲属的流动性约束的功能更显突出.与发达国家相比,研究这些国家的财产分配更为重要(Davies,2008) . ② 住房不仅对居民福利分布非常重要,而且对宏观经济波动有重大影响(Muellbauer,2008) .住房价格和抵押贷款影响 到消费者支出,从而对宏观经济绩效产生冲击;

这些冲击的强度依各国制度特征和金融发展程度的不同而不同.

2 者花费,相应地,住房的所有者获得住房租金(机会成本) .若住房的居住者和所有者是 同一方,此时住房租金即是归算租金.住户居住的住房直接出售的价格就是住房价值,此 价值归属于住房的所有者① . 在我国,住房的使用权和所有权并非如此明晰.尤其棘手的是公有住房价值的分割. 名义上,公有住房归单位或市政当局所有,但实际上,住户可以以明显低于市场租金的价 格租住.而且,这种公房租住权相当安全,只要他不变换工作,可以长期以低租金租住下 去;

在未来还有以明显低于市场价的价格购入的很大可能(朱亚鹏,2007) .在流量方面, 公房消费应该用市场租金来衡量;

住房租金中,可以认为公房租金归公房所有者,而公房 租金低于市场租金的差额部分归租户.在存量方面,住房价值当然也应该用市场价格来衡 量,但其房产价值的归属不明.理论上,公房租住权的价值是未来租金差额和未来低价购 入收益的折现.但是面对不确定的未来,很难精确估计公房租住权的价值.本文采用与分 割公房租金相同的比率来分割公房价值:公房价值* (公房实际租金/公房市场租金)归公 房所有者,公房价值* [1-(公房实际租金/公房市场租金)]归公房租住者.在比较理想化的 世界里(住房仅用于消费/获得租金,其价值是未来租金的折现,未来公房租金与市场租金 的比率不变) ,这一分割方法是合适的.

1990 年代中期以来,以住房分配的货币化② 为中心,我国城镇住房制度改革快速推进, 住房成为了城镇居民关注的焦点之一.伴随着住房制度的变迁和经济的发展,城镇居民房 产的分布也发生了急剧的变化.据李实、魏众、丁赛(2005)估计,1995-2002 年,中国 城镇居民的人均净房产以 26%的年率高速增长,在总财产中所占的比例也从 44%剧升到 64%;

而且,2002 年,房产的分配不平等程度要高于总财产,房产对总财产不平等程度的 贡献率达到了 68%.在他们的估计中,公房租住权的价值被设定为 0③ .公房的处理方式对 估计结果有极大的影响:使用同样的数据(CHIP 1995) ,Gustafsson, Li and Wei(2006)把 公房租住权的价值认作 0,估计

1995 年中国城镇户均房产为

17807 元,占净财产总额的比 例为 42%,基尼系数为 0.774;

而李实、魏众、古斯塔夫森(2000)对公有住房,根据住 户对房屋市场租金的估计价值, 以11 年的市场租金总和作为其房产的价值, 估计出的城镇 户均房产为

44928 元,占净财产总额的 67%,基尼系数为 0.470;

这两种对均值和基尼系 数的估计结果有天壤之别.国家统计局城调总队(2003)在研究

2002 年城市居民家庭财 产时,对公房的处理为价值折半为住户所有.本文认为,这些对公房的处理方法并无明显 ① 注意本文对 住房价值 和 房产价值 的区分: 住房价值 指居民所居住的住房的价值,该住房可能并非由该居 民所有;

房产价值 指居民所拥有的住房的价值,该居民所拥有的住房可能不止一套.前者强调的是居住状态,后者 强调的是产权归属. ②

1998 年7月,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 ,明确提出从

1998 年下半年开 始, 停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化 .这被认为是住房改革过程中的根本性变化.住房货币化将住房补 贴从以前的 暗补 转变为 明补 :国家或单位不再以实物形式分配住房,而改为向职工发放货币形式的住房补贴, 由职工自己到住房市场上购买或租住住房. ③ 在李培林等(2008)使用社科院

2006 年中国社会状况综合调查 (CGSS2006)数据对中国财产分布的分析中,以及 Yemtsov(2008)对原苏联和东欧国家住房私有化的分析中,也采用了相同的处理.

3 的理由,并不合适.而且,这些文献关注的是居民持有的全部财产的分布,只研究了房产 价值的分布,而没有顾及住房福利的其他方面(住房消费、住房租金、住房价值)的分布. 本文基于

2000 年人口普查和

2005 年1%人口抽样调查数据集,全面估计住房福利价 值的各个方面(住房消费、住房........