PDF《每户 80 平方米可作物业税优惠门槛》

从避免社会震动方面考 虑,物业税改革之初,可侧重 对已实行新的土地批租制度 的商品房进行课征, 对已售 一般商品房可以暂不征收, 只是对管理上很容易认定的 超大面积的独立别墅和豪华 公寓等实征, 以后在渐进改 革中再逐步使更多的商品住 宅与新政接轨.

关于土地批租, 今后在 土地开发环节可考虑仍进行 招拍挂, 但开发商只交半款 或更高些比例的部分 (比如 70%), 另一半或剩下的部 分,是分散到未来的70年中, 由地方政府通过物业税 向房屋所有者收取;

同时物 业税对每户的基本面积实行 减免.以一线城市为例,不管 你有几套房, 物业税对房屋 所有人名下80平米以下的部分予以适当减免, 仅逐年 收取一个象征性的或较低的 固定的税额;

对80平米以上 的部分实行阶梯式的税率, 即超额累进税率. A04 2010年5月5日 星期三 责编:杨光 美编:韩景丰

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63070483、63070480 广告部63071029 零售价格:2.00元 广告许可证:京西工商广字0019号 再提准备金率旨在平稳增长 左小蕾第三次存款准备金率提升与今年 一系列公开市场操作以及三年期央票 重启表明,央行正在有步骤地进行流动 性管理, 实现通胀预期管理的目标,避 免形成可能导致通胀恶化的货币环境, 保证经济平稳增长. 统计局数据显示,第一季度经济增 长11.9%. 第一季度通常存在春节的巨 大的季度性影响. 从价格水平上,消费 增长对CPI上涨影响较明显, 但在GDP 增长上,近半个月的假期生产下降的影 响一般大于消费增加的影响. 在这种情 况下,第一季度仍然保持了两位数的增 长,虽然有去年增长率低的原因,但仍 然是一个较高的增长率. 在全年最大的 季节性影响的季度还保持两位数增长, 如果按照这种速度,全年的增长可能超 过10%,甚至出现超过危机之前的最高 水平12%的增长. 现阶段中国经济增长的潜在增长 率应该在9.5%-10%之间. 短期内超过 潜在增长率的增长,推动通胀恶化的风 险非常大. 地方政府可能是高增长的最 主要推手之一―― ―许多省市的增长率 都定在12%以上. 短期内高增长指标的 实现一定需要更高的投资,更大规模的 信贷.在3.5个百分点的投入产生一个百 分点增长的规模递减状态下,每一个百 分点的增长可能需要4个百分点甚至更 高的投入. 超过潜在增长率的高增长只 能不断推高通胀. 不断收回金融机构的 流动性实际上是降低由银行信贷推动 的高增长 动力 ,使经济更平稳增长. 再提存款准备金率以及今后可能 不断交叉使用的各类数量工具最终目 标是为了避免通胀恶化. 今年全年存在很多成本推动的价格 上涨的因素,要素价格机制的改革,灾害 导致粮食减产, 输入性大宗产品成本上 升,不排除一些月份的CPI可能超过5%.如 果这些成本因素导致价格水平上升低于 平均收入水平上涨, 政策也不必太多干 预. 倘若去年非常态情况下形成的流动性 过剩没有得到有效控制,上述任何一个成 本因素,都可能成为点燃遍地流动的货币 的导火线,燃起通胀的燎原之火. 如果成 本因素拉动CPI超过可承受水平, 应启动 低收入群体的收入补贴机制,必要时实施 短期价格控制政策,使整体价格水平稳定 在全社会平均可承受水平. 根据测算, 三次存款准备金率的提 升,连续9周的公开市场操作,加上重启的 三年期央票,央行大约收回流动性近2万亿.在全年角度,按照一般全年2-3倍乘数 影响计算,平均减少4-6万亿的货币增长. 如果央行的数量工具继续,M2被 控制在低于全年20%以下的增长率,经 济的正常运行的货币需求得到保证,通 胀恶化的过剩流动性的货币环境得到 有效的改善, 实现通胀预期管理的目 标,2010年通胀形势应该不会恶化. 每户80平方米可作物业税优惠门槛 贾康吴方伟商品房土地批租及物业税改革与保 障性住房建设这两项举措, 必须通盘统 筹、有机衔接.当后者起步,使百姓看到保 障性住房是能够解决 夹心层 住房问题 的有效措施时,社会对商品房的需求会逐 渐趋于理性,再配之以土地批租及物业税 的改革,两种力量当能使商品房价格回复 合理轨道. 反之,如果物业税改革起步而 保障性住房供给明显不足,则百姓不安不 满情绪有可能上升,调控和改革效果有可 能出现较大的不确定性. 改革需要试点, 稳妥但应积极, 必须让百姓看到方向,形 成稳定与乐观的预期 一次性批租+阶梯式物业税香港在港英政府统治下曾长期实行 政府所有制下的土地批租制度,由政府一 次性出让若干年限的土地使用权,并一次 收取整个出让期限内各个年度地租的贴 现值总和.同时,还有不动产保有环节、经 营活动上施加的 差饷 税与 物业税 .为 避免港英政府在香港回归前的短期行为, 1984年, 中英联合声明 对香港土地批租 制度的部分内容做了修改,香港此后实际 上调整为土地批租制和土地年租制的混 合体制,这对我们有一定的启发性和可借 鉴意义. 我们今后在土地开发环节可考虑仍 进行招拍挂(当然,作出招拍挂的技术性 优化是很有必要的), 但开发商只交半款 或更高些比例的部分(比如70%),另一半 或剩下的部分, 是分散到未来的70年中, 由地方政府通过物业税向房屋所有者收 取;

同时物业税对每户的基本面积实行减 免.以一线城市为例,不管你有几套房,物 业税对房屋所有人名下80平米以下的部 分予以适当减免,仅逐年收取一个象征性 的或较低的固定的税额;

对80平米以上的 部分实行阶梯式的税率, 即超额累进税 率,80平米内的优惠政策可长期稳定不 变. 如此,一是体现保障基本民生和对长 期居住 托底 的政策意图,并鼓励小面积 居住,抑制炒作;

二是有助于把商品房房 价高的一个 地价因子 予以降低;

三是实 现地方 土地财政 的可持续. 为了避免社会震动,物业税(建议出 台时正式定名为 房地产税 )改革之初, 可侧重对已实行新的土地批租制度的商 品房进行课征,对已售一般商品房可以暂 不征收,只是对管理上很容易认定的超大 面积的独立别墅和豪华公寓等实征,以后 在渐进改革中再逐步使更多的商品住宅 与新政接轨. 为中低收入者开辟 趸租房 趸(dǔn)租房 属于保障性住房,是 适租房的一种, 它是产权归地方政府,但 居者可在一次性缴纳租金后拥有长期使 用权的公有住房,即趸交租金的公房. 可 设想,在一线城市建设一种 65平米左右, 30万元上下,租期30年左右、可转租 的标 准趸租房,主要面向 夹心层 和其他中低 收入者. 比如趸租房最小为50平米,最大 为80平米,地方政府可统一标准,设计理 念是 实惠、体面、一般家庭住得下 .趸租 房的建设主体为城市地方政府,可由其组 织招投标, 选择和委托资质好的开发商, 按其要求和图纸代为具体进行建设和物 业管理. 发行具有资产支持证券性质的地方 债券投资建设趸租房, 依靠所收取的趸 交租金,政府能完全实现平衡运作,同时 能允许在居者经济条件具备时, 根据其 请求转租为售,进而获得差价收入,租、 售所得均进入财政预算管理. 这种民生 安居项目,既是优质资产,又有较大的现 金流,同时还可持续带动建材、装修、家 居用品制造等行业的增长和就业, 是适 合地方举债的项目, 也是一定时期内地 方融资平台能恰当发挥作用的领域. 由 于有优质资产的支持, 所以不用担心债 券或受益券不能偿还. 趸交租金额应略大于建安成本+配套 费+税费+其他管理费用+债券融资利息及 费用,用于补充 保障房建设基金 . 保障 房建设基金 的一个用途是建设廉租房,在 发展 趸租房 的同时,政府可顺便不花钱 或少花钱形成廉租房的供给机制. 趸租房的申请者应该是具有该市户 口或长期居住证,身份证号码下无商品房 的居民. 趸租房承租人可申请公积金贷 款,但月还款额一般应与单位缴存与个人 缴存之和相当,其余均应首付,因为此贷 款不同于抵押贷款,属于以公积金月缴存 为支持的信用贷款,此举旨在减轻承租人 的经济负担, 对于增加即期消费有利,同 时也有利于降低银行贷款的风险. 承租人可在租约期内的任何时间申 请购买所租住房, 届时房屋的性质由公 有租赁房转为商品房, 价格可参考当时 周边商品房价格, 但考虑到承租人已经 装修等因素,可给一定的优惠折扣. 地方 可根据自己辖区住房供需的具体情况, 在时机恰当时采取鼓励转租为售的政 策,以补充地方财政收入. 显然,趸租房 与经济适用房相比, 一个重要的优势就 是大大减少人为 扭曲 的可能空间,并 有利于财政的可持续. 对于趸租房,我们 应该在制度上严格规定承租人不得当 二房东 赚取租金价差. 贾康全国政协委员,财政部财政科学研究所所长吴方伟中央国债登记结算公司业务总监谨防炒房热钱扑向农产品 华宝证券研究所所长李 国旺根据房价指数与M1增长的关系研究,笔 者发现,如果管理住基础货币,房价的上升动 力就失去了支撑. 因此, 地产新政的配套政 策―― ―提高存款准备金率在五一期间出手了.新问题由此而来:2009年已经发出的大量 货币不可能一下子抽光, 大量从地产炒作中 撤离的资金会回归银行吗? 基本不会. 如果不回归银行体系, 这些资金会到何 处安身?当资金通过炒作实现了高额回报后, 它已经是资本. 资本是以不断地自我快速增 值为目标.笔者观察,在货币政策 正常 化过 程中, 从地产撤离的资金部分在炒作食品有 关弹性较大的品种,如大蒜,涨了几十倍,比 起地产来,赚钱更多;

部分会转身与产业升级 相关的股权投资, 近期PE火爆就与此相关;

还有可能转身向股市转移, 如果上市公司中 技术先进、管理规范、政策支持、资源优势和 市场独创者,就会成为这些资金的新娘家,前 期创业板和中小板的 非理性 炒作,就有地 产资金转移的影子. 前几年商品地产投资, 如上世纪八十年 代民间资金进行创业一样,来得快速而容易, 在没有其他产业可以保证安全回报的条件下, 民间资金蜂拥而入不足为怪. 在土地制度、财 税制度这两大推动地产业发展的基本制度不 变的条件下,........