PDF《中经世纪》

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2018 年度报告 中经世纪 NEEQ:838042 北京中经世纪科技园管理股份有限公司 Beijing Zhong Jing Century Science Park Management Co.

, Ltd

2 公司年度大事记

11 月23 日,海淀区房管局对落实主体责任较好的

42 家物业企业进 行通报表扬,中经世纪因在评审中的优异表现,榜上有名 .

2018 年11 月底,公司世纪 科贸大厦党建活动室荣获北京 市工商联授予的非公有制经济 组织党员活动场所党员驿站示 范点称号.

2018 年12 月30 日,蚌埠凤 凰国际二期如期交付,公司进一 步扩大了服务范围,为公司未来 发打下坚实基础 .

3 目录

第一节 声明与提示

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第二节 公司概况

8

第三节 会计数据和财务指标摘要

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第四节 管理层讨论与分析

13

第五节 重要事项

22

第六节 股本变动及股东情况

25

第七节 融资及利润分配情况

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第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况

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第九节 行业信息

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第十节 公司治理及内部控制

32 第十一节 财务报告.36

4 释义 释义项目 释义 公司/本公司/中经世纪 指 北京中经世纪科技园管理股份有限公司 券商/招商证券/证券公司 指 招商证券股份有限公司 会计师事务所 指 中审众环会计师事务所(特殊普通合伙) 报告期、本期、本年度 指2018 年度 股东大会 指 北京中经世纪科技园管理股份有限公司股东大会 董事会 指 北京中经世纪科技园管理股份有限公司董事会 监事会 指 北京中经世纪科技园管理股份有限公司监事会 有限公司 指 公司前身 北京中经世纪物业管理有限责任公司 三会 指 股东大会、董事会、监事会 科贸中心 指 中经世纪世纪科贸大厦物业管理中心 云中心 指 中经世纪翠湖云中心物业管理中心 燕西台中心 指 中经世纪燕西台物业管理中心 蚌埠中心 指 中经世纪蚌埠凤凰国际项目物业管理中心 世纪众联 指 北京世纪众联投资有限公司 世纪合众 指 北京世纪合众投资有限公司 凤凰城集团 指 凤凰城科技集团有限公司 智地创新 指 北京智地创新投资有限公司 智地远望 指 北京智地远望电子科技有限公司

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第一节 声明与提示 【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任. 公司负责人于惠娟、主管会计工作负责人于惠娟 及会计机构负责人(会计主管人员)张家 芳保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整. 中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)对公司出具了标准无保留意见审计报告. 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述,不构成公司对投资者的实质承诺,投资者及相关人士均应 对此保持足够的风险认识,并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异. 事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 √否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 √否 是否存在豁免披露事项 是 √否 【重要风险提示表】 重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 宏观经济形势变化带来的风险 公司属于主要依托于房地产行业下的物业管理行业,公司业务的 发展在一定程度上依附于房地产行业的发展.如果政府对房地 产行业进行限制性调控,将影响整个物业管理行业的发展. 服务质量稳定性的风险 公司系物业管理国家二级资质企业,经过十几年的潜心发展,公 司已初步发展成为一家大型综合性的物业服务企业.物业管理 行业直接面向业主,服务具有极为重要的地位,但随着时代和社 会的发展,服务群体的观念、市场需求可能不断发生变化,公司服 务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响. 市场竞争风险 目前我国物业管理行业的集中度较低,竞争比较激烈,随着市场 的竞争越发激烈,物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、 标准化,公司如果不能迅速提升自身服务能力,扩大品牌影响力, 可能在未来的市场竞争中处于不利地位. 业务分包协作风险 报告期内,公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化等委托于第 三方公司.2018 年第三方公司业务外包成本占主营业务成本的 比例为 6.93%,占比较低,但是外包公司的服务品质、规模、声誉 等因素会影响公司的整体服务质量. 控股股东不当控制的风险 公司控股股东为凤凰城房地产开发集团有限公司,持有公司 58.67%的股份,为公司的控股股东,并委派陈云峰、 周明德、 高辉、 阎维杰

4 人为公司董事,虽然《公司章程》等公司制度就控股股 东、实际控制人的诚信义务、关联交易、重大决策等做出了规 定,并建立了规范的法人治理规范,但仍存在控股股东利用其控

6 制地位,通过行使表决权对公司发展战略、生产经营决策、人事 安排、关联交易和利润分配等重大事宜实施影响的可能,从而影 响公司决策的科学性和合理性,并有可能损害公司及公司其他股 东的利益. 物业费无法收回的风险 公司提供物业服务时,往往面对众多业主,而个体的需求不同,对 物业服务的感受可能会大相径庭,兼有个人经济状况差别等因 素,会出现少量业主拖欠物业费甚至久拖不付的情形. 劳务成本上升的风险 公司的营业成本以人工成本为主,近年工资水平的持续上涨,公 司的人力成本和劳务外包成本不断上升,2018 年人工成本及劳 务外包成本占营业成本的比例为72.34%,人力成本上升对公司的 盈利水平造成不利影响. 核心业务人员流失的风险 公司物业管理服务工作是以员工为核心开展的,其中包括项目管 理人员和物业服务人员等,相关人员的频繁流动会降低公司的服 务质量,使客户的满意度降低,将对公司的声誉和后续业绩表现 带来负面影响. 坏账风险 公司

2018 年12 月31 日、

2017 年12 月31 日的应收账款净额分 别为 4,668,636.

50、5,030,193.51 元元,其他应收款净额分别 为38,334,128.

88、40,793,689.45 元,合计占当期流动资产总 额的 50.98%、56.05%,公司报告期内住宅项目的应收账款占比 较高,由于住宅项目为个人业主,发生坏账的风险较大,一旦 发生坏账,将会对公司生产经营造成不利影响.其他应收款也 存在投资收益不及预期和向外提供借款难以收回的风险. 现金收款的资金管理风险 报告期内,公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易, 涉及现金收款的客户主要系住宅物业的业主,尽管公司制定了严 格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为,并在 各住宅小区推广配备 POS 机减少业主的现金收款,但若针对现金 交易的管理措施执行不到位,仍有可能存在一定的资金管理风 险. 关联方业务依赖风险 报告期内,公司主要为控股股东凤凰城房地产开发集团有限公司 所开发的住宅及商业地产项目提供物业经营管理服务,项目来源 主要依赖股东及关联方提供的项目资源,尽管国家鼓励房地产开 发商引入下属的物业公司以便为业主提供物业服务、解决服务 纠纷,但是公司需要不断提升核心竞争力来抵御市场的竞争风 险. 报告期内公司未为部分员工缴纳社保 和公积金而带来的补缴风险........