PDF《彩生活服务集团有限公司》

2014 中期报告 股份代号:1778 (於开曼群岛注册成立的有限公司) Colour Life Services Group Co.

, Limited 彩生活服务集团有限公司 目录2公司资料

3 荣誉与奖项

4 主席报告

8 管理层讨论及分析

8 财务回顾

16 业务回顾

26 权益披露

29 公司管治及其他资料

31 简明综合财务报表审阅报告

32 简明综合损益及其他全面收益表

33 简明综合财务状况表

35 简明综合权益变动表

36 简明综合现金流量表

37 简明综合财务报表附注

2 |彩生活服务集团有限公司|2014年中期报告 公司资料 董事会 执行董事 唐学斌先生 董东先生 周勤伟先生 非执行董事 潘军先生 (主席) 林锦堂先生 曾李青先生 独立非执行董事 谭振雄先生 廖建文博士 徐俊达先生 审核委员会 谭振雄先生 (主席) 廖建文博士 徐俊达先生 薪酬委员会 廖建文博士 (主席) 唐学斌先生 谭振雄先生 徐俊达先生 提名委员会 潘军先生 (主席) 唐学斌先生 谭振雄先生 廖建文博士 徐俊达先生 公司秘书 郑碧玉女士 授权代表 唐学斌先生 郑碧玉女士 注册办事处 Cricket Square, Hutchins Drive PO Box 2681, Grand Cayman KY1-1111, Cayman Islands 总部及中国主要营业地点 中国深圳市 宝安区 留仙大道梅龙路 彩生活大厦12楼 根咎趵16部注册的 香港营业地点 香港 中环 皇后大道中16C18号 新世界大厦1座1202C03室 股份代号 香港联合交易所有限公司:1778 公司网站 www.colourlife.hk 核数师 德勤 ? 关黄陈方会计师行 合规顾问 浩德融资有限公司 开曼群岛股份过户登记总处 Codan Trust Company (Cayman) Limited Cricket Square, Hutchins Drive P.O. Box

2681 Grand Cayman KY1-1111 Cayman Islands 香港证券登记分处 香港中央证券登记有限公司 香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712C1716室 主要往来银行 (依英文字母顺序排列) 中国银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司

3 2014年中期报告|彩生活服务集团有限公司| 荣誉与奖项 於2014年6月,彩生活服务集团有限公司 ( 「本公司」 或 「彩生活」 ) 获中国房地产TOP 10研究组颁发下列奖项:

1、 2014中国物业服务百强企业

2、 2014中国物业服务百强企业-2014中国特色物业服务领先企业-社区服务运营

3、 2014中国物业服务百强企业服务规模TOP10

4、 2014中国物业服务百强企业成长性TOP10

5、 2014中国物业服务百强满意度领先企业 2014年6月,本公司亦荣获由中国指数研究院、中国房地产指数系统颁发的 「2014物业管理居住物业总面积全国第一」 称号.

4 |彩生活服务集团有限公司|2014年中期报告 主席报告 致尊敬的股东: 2014年的上半年,是彩生活发展历史上具有重大里 程碑意义的一个半年!本著 「中国最大社区服务运 营商」 的定位,秉承 「把社区服务做到家」 的理念, 公司以互联网思维为导向,不断地整合社会资源, 精雕细琢客户的每一个需求,迅速的提升物业服务 效率.经过12年的高速发展,公司将实体社区变 成一个连接Q上及Q下的互联网平台,颠覆了传 统的物业管理商业模式,并成功於2014年6月30日 在联交所主板挂牌上市,实现了彩生活一直在努 力追求的成为一家治理规的公众公司的企业梦 想.公司独特的商业模式得到了投资者的高度认 同,与近年来多数新晋内房股上市开盘即破发不同, 公司上市首日即大涨21.69%,成为香港资本市场房地 产公司股票发行的亮点. 公司的成功上市,为彩生活的发展掀开了新的历史篇章,是彩 生活进一步扩展业务覆盖围和提升收益的战略部署,是进一 步提高公司服务质量、成本收益、发展Q上及Q下服务平台的 重要举措,是将彩生活打造成全国社区服务行业领袖的有益途 径. 本人谨代表本公司 (连同其附属公司统称 「本集团」 ) 董事 ( 「董事」 ) 会(「董事会」 ) 欣然提呈本集团截至2014年6月30日止六个月 ( 「本期间」 ) 的中期业绩报告.截至2014年6月30日,集团录得收 益人民币163.4百万元,同比增长49.0%;

实现利润人民币65.3 百万元,同比增长188.5%;

公司拥有人应占纯利为人民币62.0 百万元,同比增长206.9%.

5 2014年中期报告|彩生活服务集团有限公司| 主席报告

1、 快速扩张,实现跨越 依托强大的品牌认知度和庞大的业务模式,2014年上半 年,公司通过收购和全委拓展的形式,实现了管理项目 和管理建筑面积 ( 「建筑面积」 ) 的快速扩张,不断维持著 在中国住宅物业管理行业的有利地位.截至2014年6月30日,我们合约管理服务项目已达1,037个,管理服务 面积1.62亿平方米 ( 「平方米」 ) 左右,较2013年12月31日 分别增长了64.6%和75.3%,同时我们还为住宅社区提 供了顾问服务,进一步扩展了服务平台的覆盖围.

2、 标准化管理,提升服务质量, 实现成本效益 通过实施标准化、集约化及自动化的业务战略,公司依 靠现代技术和网络科技改造管理项目,鼓励投诉,持续 提高服务质量,为业主提供更加便利、安全、舒适的生 活体验,创造一种多姿多彩的社区生活,客户满意度得 到显著提升;

同时我们还不断加强新增管理项目收购环 节、整合环节的衔接与配合,缩短整合流程,加速推进 自动化及其他设备升级服务―彩空间2.1改造,加快财务 实际管控,截至2014年6月30日,公司管理项目实现新 增彩空间2.1改造240个,成本效益得到较好体现.

3、 建设平台,发展Q上Q下的增 值服务 凭藉对管理或提供顾问服务的社区住户需要的精准定 位,我们逐步集成包含基础维修 (E维修) 、金融服务 (E 理财) 等与生活相关的各领域商户服务资源,开发并推 广了 「彩之云」 社区服务手机APP应用软件,通过构建社 区一公里微商圈,将实体社区变成一个连接Q上及Q下 的互联网服务的Q上到Q下 ( 「O2O」 ) 平台,为社区用户 提供优质的Q上Q下服务体验和更为丰富的用户价值. 截至2014年6月30日,社区服务手机APP应用软件注册 用户50万,其中活跃用户达20多万.

4、 加速人才培育,改革机制,突 破发展瓶颈 为了保持快速的发展,我们需要大量符合公司管理体系 的优秀人才,为此,公司成立了总监工作坊和高管研修 班,培养总监等高管,并逐步推进一Q员工经验分享, 在满足公司人才需求的同时提高了员工的服务意识和生 存技能.此外,我们还颠覆性的对一Q员工做了重新定 位,改革了薪酬机制并优化了各层级员工的晋升通道, 实现了员工能力与激情的提高,努力突破著公司发展瓶 颈.

6 |彩生活服务集团有限公司|2014年中期报告 主席报告

5、 展望与发展 物业管理不仅是对物的管理,更应是对人的服务,我们 要把满足客户需求、提升客户满意度作为出发点及目 的.我们把保安,清洁、维修等基础服务延展到业主合 理的生活需求都纳入到 「彩生活」 的服务,更是运用 互联网基因重组传统物业,将实体社区变成一个基於大 数幕チ教. 未来的彩生活将继续站在行业潮头,与互联网紧密融 合,打造O2O平台,通过产业链的延伸创新业务平台, 以积分方式回馈社区住户,降低传统业务收费,提升用 户综合体验,使数千万的业主享受到更多、更好、更便 宜的社区服务.

6、 感谢 彩生活是一个由梦想驱动的公司,我们总在需求思想上 的突破,我们不曾放弃,一直坚定而有力的走在路上. 我们过往取得和将会取得的成就离不开一直陪伴著我们 的客户、员工、合作夥伴和股东,感谢各位的信任、关 注与支持!彩生活,因为与您同行而拥有更强大的信心 和品牌,我们将持续为股东和投资者创造实现更高的回 报,希望与您一同创造彩色的生活!

7 2014年中期报告|彩生活服务集团有限公司| 主席报告

8 |彩生活服务集团有限公司|2014年中期报告 管理层讨论及分析 财务回顾 本集团收益主要来自(i)物业管理服务,(ii)工程服务,(iii)社区租赁、销售及其他服务.於截至 2014年6月30日止六个月总收益约人民币163.4百万元较2013年同期人民币109.7百万元增加 49.0%.收益的增加主要由於(i)总计算收益的建筑面积增加及(ii)本集团提供的社区租赁、销 售及其他服务的数量增加. 截至2014年6月30日止六个月,物业管理服务收入为人民币95.6百万元,较2013年同期人民 币71.7百万元增长了33.3%. 其中, (a) 增长主要来源於公司的管理建筑面积增加带来的酬金制服务费收入和顾问服务的增 加,其分别增加了人民币18.5百万元和人民币10.2百万元.於2014年6月30日,有效 产生收益的管理建筑面积为136.5百万平方米,较2013年同日37.6百万平方米增加了 98.9百万平方米,增幅超过263.0%. 收益 物业管理服务

9 2014年中期报告|彩生活服务集团有限公司| 管理层讨论及分析 (b) 前期销售配合服务在2014年上半年与去年同期持平. 2014年上半年的物业管理服务的收入占整体收入比例为58.5%,较2013年同期的65.3%下降 6.8个百分点,主要由於工程服务分部以及社区租赁、销售及其他服务分部的服务收入增长. 部分写字楼物业的管理收入,这部分并非彩生活今后专注的业务,同时,为消除本集团与本 集团控股股东花样年控股集团有限公司 ( 「花样年」 ) 之间的潜在竞争,彩生活将退出纯商业的 物业管理,其中部分项目已经在2013年退出.

10 |彩生活服务集团有限公司|2014年中期报告 管理层讨论及分析 於截至2014年6月30日止六个月,工程服务收入为人民币35.1百万元,较2013年同期人民币 19.8百万元增长77.3%. 工程服务的增长主要来源於(a)随著有效产生收益的建筑面积增长,社区维修及保养服务收入 迅速增长,2014年上半年的收入为人民币22.3百万元,较2013年同期人民币5.6百万元增长 298.2%;

(b)随著本公司对社区设备升级改造计划的推进,对应的社区设备租赁收入在2014 年上半年产生了人民币2.4百万元的收入;

并同时抵销於(c)随著本公司对外安装楼宇智能化 工程业务的缩减影响的收入减少,2014年上半年的设备安装服务的收入为人民币10.4百万 元,较2013年同期人民币14.3百万元下降27.3%. 於截至2014年6月30日止六个月,社区租赁、销售及其他服务收入为人民币32.7百万元,较2013年同期人民币18.2百万元增长79.7%. 社区租赁、销售及其他服务的增长主要来源於,(a)本集团总计算收益建筑面积增长带动软件 使用费迅速增长,2014年上半年的收入为人民币13.6百万元,较2013年同期人民币2.8百万 元增长385.7%;

(b)社区公共空间租赁协助佣金於2014年上半年的收入为人民币11.5百万元, 较2013年同期人民币7.8百万元增长47.4%;

(c)其他收入基本整体持平. 我们的销售及服务成本主要包括人工成本、分包成本、原材料成本 (主要包括节能灯泡、对 讲器材、保安摄录机电Q、管道及其他) 、公用设施成本、折旧及摊销以及其他. 於截至2014年6月30日止六个月,销售及服务成本约为人民币55.5百万元,较2013年同期约 人民币50.5百万元增长10.0%.主要是由於经营规模的扩大,带来维修及保养成本的增加和 设备租赁成本的增加. 於截至2014年6月30日止六个月,本公司整体毛利为人民币108.0百万元,较2013年同期人 民币59.2百万元增长82.4%. 於截至2014年6月30日止六个月,整体的毛利率在2014年上半年为66.1%,较2013年同期的 54.0%上升12.1个百分点.主要原因是(a)毛利率接近100%的酬金制收入和顾问服务收入的 比重上升从而导致毛利及毛利率的同步增长;

(b)毛利率较低的包干制服务收入和前期销售配 合服务的收入占比逐渐下降. 工程服务 社区租赁、销售及 其他服务 销售及服务成本 毛利及毛利率

11 2014年中期报告|彩生活服务集团有限公司| 管理层讨论及分析 於截至2014年6月30日止六个月,工程业务分部的毛利约为人民币15.8百万元,较2013年同 期约人民币6.3百万元增长150.8%.主要原因是(a)毛利率较高的维修保养服务收入的比重上 升从而导致毛利及毛利率的同步增长,於2014年上半年,维修保养服务收入毛利约为人民币 11.0百万元,较2013年同期的约人民币2.2百万元增加400.0%;

(b)新增毛利率较高的设备租 赁服务.作为上述因素的结果,工程服务的毛利率在2014年上半年为45.0%,较2013年同期 的31.7%上涨13.3%. 於截至2014年6月30日止六个月,社区租赁、销售及其他服务业务分部的毛利为约人民 币32.3百万元,较2013年同期约人民币17.7百万元增长82.5%.毛利率继续保持在接近 100%,为98.7%,较2013年同期的97.1%提高1.6个百分点.主要原因是本期间内各项业务 的毛利率水平继续保持在高位,并且各自的销售收入均有较大增长. 其他亏损於截至2014年6月30日止六个月为亏损约人民币3.6百万元,较2013年同期约人民 币2.2百万元增加63.6%.此增加主要由於在本期间就贸易应收款项计提减值准备人民币1.4 百万元,较2013年同期的人民币0.8百万元,增加人民币0.6百万元. 其他收入於本期间为人民币2.5百万元,较2013年同期人民币1.4百万元增加了78.6%,此增 加主要因为收到因税收贡献而获政府无条件补助人民币0.9百万元 (2013年同期:人民币0.2 百万元) . 销售及分销开支於截至2014年6月30日止六个月约为人民币1.4百万元,较2013年同期人民 币1.5百万元保持稳定. 於本期间,行政费用约人民币17.9百万元,较2013年同期人民币24.8百万元减少27.4%.主 要由於集中管控的进一步深化,每一个地区事业部的人员进一步精简从而导致人员成本较去 年同期减少人民币9.5百万元,办公费用较去年同期增加人民币6.8百万元.另外由於华东、 华南事业部的面积扩展布局基本完成,大幅减少市场开拓的差旅费成本,导致差旅费减少人 民币2.7百万元. 其他亏损及 其他收入 销售及分销开支 行政费用

12 |彩生活服务集团有限公司|2014年中期报告 管理层讨论及分........