PDF《中海物业集团有限公司》

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CHINA OVERSEAS PROPERTY HOLDINGS LIMITED 中海物业集团有限公司(在开曼群岛注册成立的有限公司) (股份代号: 2669) 截至二?一七?十二月三十一日止?度 之末期业绩公布 财务摘要 1. 於二?一七?,本集团以代价人民币190.0百万元(相等於约港币228.9百万元)向 中国海外发展有限公司收购於中国内地拥有约120项物业管理项目从事物业管理 业务之子公司 ( 「收购事项」 ) 以扩展其地域覆盖及业务体量.我们所管理的建筑面 积由去??底的93.5百万平方米上升37.3%至128.3百万平方米,升幅包括了因收购 事项而新增之业务量24.1百万平方米 . ?内接获新增或续约之物业管理合约额约达 港币828.4百万元. 2. 受收购事项影响,综合财务报表将以合并会计法列账,去?的比较数字因此会被 重新表述.截至二?一七?十二月三十一日止?度,整体收益上升了1.9%至港币 3,357.8百万元,而去?为港币3,296.7百万元(重新表述) .若不计算收购事项之合 并会计法影响,则本?度收益为港币2,714.2百万元,较去?上升5.9%. 3. 随著收购事项带来的业务量,毛利在新的基础上较去?经重新表述的金额进一步 增加4.6%至港币802.4百万元 (受合并会计法影响,二?一六?的毛利增加20.6%至 港币767.2百万元(重新表述) ) .於截至二?一七?十二月三十一日止?度,毛利 率增进至本?的23.9%,去?为23.3%(重新表述) . 4. 截至二?一七?十二月三十一日止?度,本公司拥有人应占溢利上升29.1%,达港 币306.8百万元(二?一六?:港币237.5百万元(重新表述) ) .每股基本及摊薄后 盈利为港币9.33仙(二?一六?:港币7.23仙(重新表述) ) ,增长29.0%.二?一七 ?之股东权益平均回报率为36.7%(二?一六?:30.6%(重新表述) ) . 5. 董事会建议就截至二?一七?十二月三十一日止?度派发末期股息每股港币1.5仙 (二?一六?:每股港币1.1仙). 中海物业集团有限公司

2 中海物业集团有限公司(「本公司」)董事会(「董事会」)欣然公布 本公司及其附属公司(统称为「本集团」)截至二?一七?十二月三十 一日止之全?综合业绩.秉承以客为本之经营策略,透过与发展商及物 业用户的长期伙伴关系,我们成功赢取其肯定及支持,为中、港、澳地 区提供优质物业管理服务.凭藉「中海物业」之强大品牌效益,本集团 及时把握商机、加强资源运用及配置以应对业务风险,并作出多元化的 业务扩张,在地域覆盖及业务体量上持续发展.於二?一七?十月二十 日,本集团与中国海外发展有限公司(「中国海外发展」)订立买卖协 议,以代价人民币190.0百万元(相等於约港币228.9百万元) ,收购其主 要於北京、天津、长沙、深圳、广州、惠州、汕头、青岛、苏州、中山、 佛山、东莞、成都、重庆、大连、海口、黄山、庐山、三亚及珠海共约 120项物业管理项目从事物业管理业务之子公司,新增管理规模达24.1百 万平米.这些物业管理公司自二?一六?九月十五日已委托予本集团代 为管理其业务运营.有关交易於二?一七?十二月二十一日完成.收购 事项将扩阔本集团市场覆盖率,产生潜在的协同效应,令本集团占领更 多中国内地物业管理市场之份额. 於二?一七?十二月三十一日,本集团之物业管理业务遍布香港、澳门 及中华人民共和国(「中国」)共73个城市及地区,为多达646个项目提 供专业物业管理服务,管理面积合计约达128.3百万平方米,聘用员工 30,014人.在管项目类别包括中、高端住宅商业楼宇、商业综合体、 酒店及政府物业. 本集团多元化之业务环环相扣,相辅相成.除提供予物业用户优质基本 物业管理服务,例如:保安、维修及保养、清洁及绿化等令物业保值增 值,维护发展物业良好口碑之专业服务外,在物业发展时期已与发展商 建立起良好之业务基础,提供完善之房地产开发全程物业管理服务,包 中海物业集团有限公司

3 括产品定位谘询、设备设施选型建议、交付前服务、协助入伙服务、交 付查验服务及工程服务质量监控,谘询服务等,为发展商提供满意之全 程物业服务方案,并有助其推荐为发展完成后之专业物业管理公司.而 透过良好之物业管理服务,奠定与服务社区紧密之信任关系,有助我们 扩展基於移动互联网平台的客户资产运营和生活服务运营,发掘其潜在 之庞大社区人口消费能力. 业绩 截至二?一七?十二月三十一日止?度内,计及收购物业管理项目后, 本集团管理中物业之总建筑面积较去??底未进行收购前增加37.3%或34.8百万平方米至128.3百万平方米.?内,接获新增或续约之物业管理 合约额约达港币828.4百万元,而於二?一七?十二月三十一日之有指定 到期日的物业管理服务之未完成合约总额则约为港币1,530.5百万元. 受收购影响,综合财务报表将以合并会计法列账,去?的比较数字因此 会被重新表述.今?本集团的全?营业额为港币3,357.8百万元,较去? 的港币3,296.7百万元(重新表述)上升1.9%,而经营溢利则为港币437.5 百万元(二?一六?:港币345.7百万元(重新表述)),上升26.6%. 截至二?一七?十二月三十一日止?度,本公司拥有人应占溢利为港币 306.8百万元,较二?一六?的港币237.5百万元 (重新表述) 上升29.1%. 每股基本及摊薄盈利为港币9.33仙(二?一六?:港币7.23仙(重新表 述)),增长29.0%.股东权益平均回报率为36.7%(二?一六?: 30.6% (重新表述)). 收入及营运业绩 本集团是中国领先的物业管理公司之一,业务亦覆盖香港及澳门,致力 透过为客户提供高质素及高水平的服务,提高客户的满意度,为我们所 管理的物业保值增值.於二?一七?,本集团以代价人民币190.0百万元 中海物业集团有限公司

4 (相等於约港币228.9百万元) 向中国海外发展收购於中国内地从事物业 管理业务之约120项物业管理合约(「收购事项」)以扩展其地域覆盖及 业务体量.我们所管理的建筑面积由去??底的93.5百万平方米上升 37.3%至128.3百万平方米,升幅包括了因收购事项而新增之业务量24.1 百万平方米,进一步巩固我们的收入来源并提升我们的市场竞争地位. 根峒谱荚,综合财务报表以合并会计法列账,犹如收购事项中被收 购公司自始已被本集团合并.二?一六?的比较数嘁蚨恢匦卤硎. 尽管?内我们的物业管理服务收益随著我们的在管面积上升而获得保 证,惟升幅部分被以下原因抵销s(i)自二?一六?五月一日起,国内营 业税改徵增值税试点扩大至生活服务业(「营改增」) ;

(ii)於过往十二 个月,人民币兑港元贬值的平均影响;

(iii)酬金制物业管理合同占比上升;

及(iv)收购事项中前期物业管理收益下降.因此,截至二?一七?十二月 三十一日止?度,整体收益只上升1.9%至港币3,357.8百万元,而去?为 港币3,296.7百万元(重新表述).若不计算收购事项之影响,则本?度 收益为港币2,714.2百万元,较去?上升5.9%. 另一方面,直接经营成本上升1.0%至本?的港币2,555.4百万元,与收益 升幅一致,去?为港币2,529.5百万元(重新表述). 於二?一七?,随著收购事项带来的业务量,毛利在新的基础上较去? 经重新表述的金额进一步增加4.6%至港币802.4百万元 (受合并会计法影 响,二?一六?的毛利增加20.6%至港币767.2百万元(重新表述)). 於截至二?一七?十二月三十一日止?度 , 毛利率增进至本?的23.9% , 去?为23.3% (重新表述) ,主要由於(i)酬金制物业管理服务的分部收益 占比上升;

(ii)加强了合理的成本控制;

及(iii)增值服务收益占总收益的 占比上升. 中海物业集团有限公司

5 其他净收入及收益升幅较大,达61.2%至港币47.8百万元(二?一六?: 港币29.7百万元(重新表述)),其中,来自利息收入及无条件政府补 助的其他收入贡献分别为港币38.5百万元及港币6.9百万元(二?一六?: 分别为港币18.0百万元(重新表述)及港币8.6百万元(重新表述)). 利息收入上升,主要受惠於较去?为高之现金水平及更有效之库务资金 管理. ?内,优化资产配置后,部分自用物业已转作收租用途,令投资物业账 面值由去?的港币66.6百万元上升至本?的港币106.1百万元.而本?投 资物业之公允价值变动收益为港币6.9百万元 (二?一六?:港币0.8百万 元). 扣除本?的行政费用港币419.6百万元(二?一六?:港币451.9百万元 (重新表述))后,经营溢利上升26.6%至港币437.5百万元(二?一六 ?:港币345.7百万元(重新表述)).行政费用下跌主要由於(i)提升效 率令成本下降;

(ii)受收购事项影响,二?一六?针对被收购项目而对管 理架构整合及员工安置计划而所作的一次性离职补偿计提(合共约港币 23.0百万元;

其中,计入行政费用的成本为港币14.0百万元);

及(iii)来 自一间内地子公司的已收应收股息款项,因於?底时人民币升值而计 入的蠖沂找娓郾21.2百万元 (二?一六?:蠖铱魉鸶郾8.6百万元) . 惟以上之正面影响部分受二?一六?改善了应收款及代垫款及时回收 程序的管控,而作出一次性净减值冲回共港币33.4百万元而抵销. 所得税费用较去?增加16.2%至本?的港币121.6百万元(二?一六?: 港币104.6百万元(重新表述)),主要由於除税前溢利上升所致.而就 一间中国附属公司派发股息的预扣所得税港币8.7百万元 (二?一六?: 港币11.8百万元)已於本?入帐. 中海物业集团有限公司

6 总结,截至二?一七?十二月三十一日止?度,本公司拥有人应占溢利 上升29.1%,达港币306.8百万元(二?一六?:港币237.5百万元(重新 表述)). 分部资料 物业管理服务 於二?一七?,我们所管理的建筑面积由去??底的93.5百万平方米上 升37.3%至128.3百万平方米,升幅包括了因收购事项而新增的业务量 24.1百万平方米.透过产品定位谘询、设备设施选型建议、交付前服务、 协助入伙服务、交付查验服务及工程服务质量监控等全程物业服务方案 予发展中物业,我们既能增加收益,亦可及早涉足相关项目并与其保持 紧密业务关系,有助我们取得相关新物业管理之聘用. 於截至二?一七?十二月三十一日止?度,物业管理服务收益占总收益 之92.2%(二?一六?: 93.1%(重新表述)),较去?轻微增加0.9%至 港币3,094.7百万元(随著收购事项带来的业务量,受合并会计法影响, 二?一六?的物业管理服务收益增加31.4%至港币3,067.7百万元(重新 表述)).收益放缓,部分受合并会计法下,基数大幅上调所影响,若 不计算收购事项的影响,则本?度物业管理服务分部之收益仍较去?上 升5.0%至港币2,451.1百万元.另外,部分收益受以下原因抵销:(i)营改 增所带来的影响;

(ii)於过往十二个月,人民币兑港元贬值的平均影响;

(iii)酬金制物业管理合同占比上升;

及(iv)收购事项中前期物业管理收益 下降. 於截至二?一七?十二月三十一日止?度,来自包干制及酬金制的固定 物业管理合同的收益分别占分部收益之86.1%及7.3%(二?一六?:分 别占84.5%(重新表述)及6.3%(重新表述)).其他物业管理服务,包括(为物业发展商提供)交付前服务及协助入伙服务,占分部收益余下 中海物业集团有限公司

7 之6.6%(二?一六?:9.2%(重新表述)).综合而言,物业管理服务 分部毛利率由去?的21.1% (重新表述) 稍微增进至本?的21.3%.因此, 於截至二?一七?十二月三十一日止?度,本集团物业管理服务分部的 毛利比去?上升2.0% , 达港币660.6百万元 (随著收购事项带来的业务量 , 受合并会计法影响,二?一六?的物业管理服务毛利增加25.3%至港币 647.6百万元(重新表述)). 经扣除分部行政费用及计及其他收益后,本?度物业管理服务分部利润 上升11.5%至港币328.9百万元(二?一六?:港币295.0百万元(重新表 述)).分部业绩的改善主要由於提升了效率而减低了行政费用及较去 ?为高之现金水平及更有效之库务资金管理而带来利息收入上升.此外, 本?并无於二?一六?应收款及代垫款一次性净减值冲回及因收购事 项而针对被收购项目而对管理架构整合及员工安置计划而所作的一次 性离职补偿计提. 增值服务 客户对我们传统物业管理服务的认可,有利於扩大我们的社区租赁、销 售及其他服务予我们所管理物业的住户及租户,以提升客户的生活品质. 我们的线上线下平台服务开始把我们的产品供应及社区租赁、销售及其 他服务业务的营销渠道变得更多元化.这些服务涵盖(i)基本服务,包括 社区服务收入,涉及公共资源使用及物业辅助服务等;

(ii) 「智能」 服务, 如访客预约及停车场空位查询系统;

及(iii)其他服务,如顾问服务、房屋 经纪及其他代理服务、团购及家居协助服务等. 於截至二?一七?十二月三十一日止?度,增值服务分部收益占总收益 的7.8%(二?一六?:6.9%(重新表述)),并增加14.9%至港币263.1 百万元(二?一六?:港币229.0百万元).增值服务分部之毛利率於? 内增加至53.9%(二?一六?:52.2%),毛利由二?一六?的港币119.6 中海物业集团有限公司

8 百万元增加18.6%至二?一七?的港币141.8百万元,主要原因是我们持 续推进线上线下业务,并扩大了社区租赁、销售及其他服务予我们所管 理物业的住户及租户,以提升客户的生活品质. 本?度增值服务之分部利润,於扣除分部费用及计入投资物业之公允价 值变动收益后,较去?上升27.6%,达港币130.4百万元(二?一六?: 港币102.2百万元). 流动资金、财政资源及债务结构 本集团采取审慎理财政策,在集中的监督下,实行有效的财务、资金管 理,及保持合适的借贷和充足的现金水平.於二?一七?十二月三十一 日,流动资产净值为港币873.9百万元(於二?一六?十二月三十一日: 港币1,008.5百万元(重新表述)). 银行结余及现金上升12.2%至港币2,711.0百万元(於二?一六?十二月 三十一日:港币2,417.3百万元(重新表述)),其中人民币占92.4%,而 港币澳门币则占7.6%. 有关款项远高於港币550.0百万元长期循环贷款额度中,无抵押总借贷港 币265.0百万元.其中,贷款还款期於一至两?内及於两至五?内到期之 金额分别为港币160.0百万元及港币105.0百万元.本集团於二?一七? 十二月三十一日处於净现金状况,其资产负债比率(借贷总额除以本公 司拥有人应占权益) 为31.0%.有关贷款利息以浮动利率计息,其加权平 均?利率为2.56%. 资本开支 於截至二?一七?十二月三十一日止?度,资本开支(主要为新添之车 辆、机器及设备、家h、装置、办公室设备及软件系统)为港币17.2百 万元. 中海物业集团有限公司

9 重大收购、出售、重要投资 及重大投资之未来计划 於二?一七?十月二十日,本集团全资附属公司 ― 中海物业管理有限 公司作为买方,与该等卖方(由中国海外发展全资拥有的该等附属公司 ― 中信........