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众联 众联资产评估有限公司 武汉中百便利店有限公司 拟增资扩股所涉及的武汉中百便利店有限公司 股东全部权益价值评估项目 评估说明 众联评报字[2017]第1010 号 湖北众联资产评估有限公司 二一七年一月二十日 武汉中百便利店有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

2 目录第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明

3 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

4 第三部分 资产评估说明

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一、评估对象与评估范围的说明

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二、资产清查核实情况说明

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三、资产评估技术说明

8 A、资产基础法评估说明.

8

(一)流动资产评估说明.8

(二)设备评估技术说明.12

(三)长期待摊费用评估技术说明.16

(四)负债评估技术说明.16 B、收益法评估技术说明.18

(一) 基本假设.18

(二)评估方法.19

(三)资产核实与尽职调查情况说明.21

(四)行业分析与经营优劣势.24 Ⅰ、行业概况.24 Ⅱ、影响行业发展的因素.35 Ⅲ、公司在行业中的竞争地位及主要竞争对手.39 Ⅳ、公司竞争优势.46 Ⅴ、公司竞争劣势.54 Ⅵ、公司所面临的主要行业风险.55

(五)财务指标比较分析.59

(六)净现金流量估算.65

(七)权益资本价值估算.75

(八)收益法评估结论.79

四、评估结论及其分析

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(一)评估结论的选取.80

(二)资产基础法评估结果与账面值比较变动情况及原因.81

(三)控股权溢价的说明.82 武汉中百便利店有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

3 第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 本《评估说明》仅供监管部门、行业主管部门、企业主管部门审查《评估 报告》和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部 分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体. 湖北众联资产评估有限公司 二一七年一月二十日 武汉中百便利店有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

4 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 武汉中百便利店有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

5 第三部分 资产评估说明

一、评估对象与评估范围的说明

(一)评估对象与评估范围内容 本次资产评估对象为武汉中百便利店有限公司股东全部权益价值,评估范 围为武汉中百便利店有限公司经审计的

2016 年12 月31 日资产负债表所列示全 部资产及相关负债,包括:流动资产、固定资产、长期待摊费用和流动负债. 上述资产负债评估基准日账面金额如下:(金额单位:人民币元) 科目名称 账面价值

一、流动资产合计 221,403,212.05

二、非流动资产合计 25,801,209.58 固定资产 11,764,460.33 长期待摊费用 14,036,749.25

三、资产总计 247,204,421.63

四、流动负债合计 69,380,242.88

五、负债总计 69,380,242.88

六、净资产(所有者权益) 177,824,178.75 上述资产及负债情况业经中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)审计, 并出具了众环审字(2017)010024 号审计报告. 纳入本次评估范围的所有资产均不存在抵押、担保或其他权利受限情形.

(二)实物资产分布情况及特点 本次武汉中百便利店有限公司申报的纳入评估的实物资产主要包括: 存货和 设备类资产等.

1、存货 主要包括库存商品和在用周转材料. 存货存放于该企业物流仓库和各个门店 内,评估人员对上述存货进行了实地抽盘,抽查实物的金额占存货账面金额的 60%以上.具体情况如下: (1)库存商品 库存商品为该企业各个门店内销售的商品和物流仓库的商品, 存放在企业物 流仓库和各个门店内,具体情况见评估明细表. (2)在用周转材料 武汉中百便利店有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

6 企业在用周转材料主要为低值易耗品,具体包括价值量小的办公家具、打印 机和货架等,存放在企业各个门店内.评估人员、财务人员、仓库保管人员对存 货进行了盘点,盘点过程中适当关注了材料品质状况,具体情况见评估明细表.

2、设备类资产 武汉中百便利店有限公司的设备类资产主要为电子设备, 置于公司江汉区新 华西路

24 号办公区域和各个门店内, 主要为冷藏柜、 风幕机、 微波炉、 保险柜、 货架、FF 柜、打印机和办公电脑等.设备维护保养正常,成新率较好. 本次委估的设备类资产均在正常使用.

(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 本次评估,企业未申报有账面记录或者未记录的无形资产.

(四)单位申报的表外资产的类型、数量 本次评估,企业未申报表外资产.

(五) 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、 数量和账面金额 列入本次评估范围的资产及负债均由中审众环会计师事务所(特殊普通合 伙)审计,并出具了众环审字(2017)010024 审计报告,本次评估引用该审计 结果作为账面值.评估价值中未引用其他评估机构的结果.

二、资产清查核实情况说明

(一)资产清查的过程与方法

1、组织清查工作 在进入现场清查前,成立了以现场项目负责人为主的清查小组,制定了具 体的现场清查实施计划,分综合、流动资产和机器设备小组,在企业相关人员 的配合下分别对各类资产进行了清查. 清查核实工作时间从

2017 年1月4日至

2017 年1月12 日.

2、清查主要步骤 (1) 指导企业相关人员填写资产评估申报表并收集准备应向评估机构提供 的资料. 先期由评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上, 按照评估机构提供的 资产评估明细表 、 资产调查表 及其填写要求、资 料清单, 细致准确的登记填报, 对委估资产的产权证明文件和反映性能、 状态、 经济技术指标等情况的文件资料进行收集. 武汉中百便利店有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

7 (2)初步审查被评估企业提供的资产评估明细表 评估人员通过核实有关资料及图纸,了解评估范围内涉及的具体对象的详 细状况.然后仔细阅读各类资产评估明细表,初步检查有无填项不全、错填、 资产项目不明确,检查资产评估明细表有无漏报、错报项等. (3)现场实地勘察 评估组先行对被评估单位相关实物资产进行了试点勘察,了解资产特点及 分布状况,考虑资产分布特点,分专业组别进行了实物资产的全面核查. (4)补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果, 进一步完善资产评估明细表, 以做到 表 实 相符. (5)核实产权证明文件 对评估范围内设备的产权进行调查,以核实委估资产的产权状况.

3、清查的主要方法 在清查工作中,我们针对不同的资产性质、特点及实际情况,采取了不同 的清查方法. (1)实物性非流动资产的清查 针对不同的资产性质及特点,采取不同的勘察方法.如对分布区域广、数 量多、但资产类别相对简单的资产,结合企业自盘、逐家申报、全面核查等多 种方式,进行现场勘察. 对电子设备的购置投用日期、规格型号、数量、实际在用性能等进行了认 真核实查对工作,了解现场实际在用状况,与设备管理人员和操作人员进行了 广泛的交流. (2)不具有实物形态的非流动资产的清查 对长期待摊费用评估人员首先核对了总账、明细账、会计报表及资产清查 评估明细表,然后通过审核有关会计记录、工程资料、相关合同及发........