PDF《2014.12》

1 出品单位:克而瑞(中国 )信息集团 总编: 丁祖昱 张燕主编: 孟音林波责任编辑: 杨科伟 马千里 余仁花 沈晓玲 许一星 陶媛王青青 江怡珊 谢杨春 余露晴 杨晶晶 俞倩倩 【研究观点】 年末强势翘尾,12 月成交达年内新高 收官之月,前期 救市 政策的消化期,整体比较平淡,而市场供求却 形成强势翘尾之态,企业发力冲刺业绩,诸多城市成交量创下年内新高;

一 线城市尤其是上海土地市场也同步上演了一场 土地风暴 .

我们认为,2014 年年末房地产市场出现明显的翘尾行情,多得益于中央 及地方的轮番救市政策的刺激.我们预计

2015 年在 稳增长 的框架,楼市 政策面仍旧宽松,整体维持今年的格局,既不会出现打压,亦不会采取过度 刺激政策;

资金面相对宽松,继续降息、降准出现的可能性非常大;

而对于 行业,迎来回暖转机,但行业供过于求的内在逻辑没有根本转变,去库存仍 将是明年上半年主旋律,预计

2015 年楼市价格先降后稳. 【纵深解读】 经济:经济仍在下行区间,稳增长压力下房地产业将受益 政策:不动产登记条例出台,公积金仍是地方发力点 土地:年末地市供需两旺,上海一日两创全国单价地王 市场:12 月成交创年内新高,多城市供求风险暂缓解 企业:地产股强势收官,房企拿地布局

一、二线城市 【图说楼市】 2014.12 ?

12 月重点城市供应平稳回归,成交继续回升创新高 ? 多数城市本月供求得到改善,消化周期趋于平衡 ? 京沪深市场成交创新高,中低档项目占比小幅下滑

2 收官之月,前期 救市 政策的消化期,政策面整体比较平淡,而市场供求却形成强势翘尾之态,企 业发力冲刺业绩,诸多城市成交量创下年内最高;

一线城市尤其是上海土地市场也同步上演了一场 土地 风暴 . 本月政策面相对平静,仍在放宽资金面、提高购房者支付能力方面做文章. 《不动产登记暂行条例》 终于出台,但市场普遍反应平淡;

反倒是央行调整存款口径引起市场轩然大波,外界预期可释放 5.5 万亿 元信贷额度;

地方则仍在调整公积金方面做文章. 市场方面,各大企业做出最后一搏,冲刺年终业绩目标,年末翘尾行情十分明显,重点城市商品住宅 成交面积已经连续

3 个月快速向上攀升,23 个重点

一、二线城市成交量更是高达

2143 万平方米,环比涨 幅超 10%,成交面积创下年内最高点.特别是一线城市,3 季度以前,月度成交总量一直在

200 多万平方 米徘徊,10 月环比突增 46.78%,成交面积突破

300 万平方米,本月再创年内新高,突破

400 万平方米大 关,成交面积达

409 万平方米,环比上涨近 15%.经历前几个月的成交高峰,沈阳、长春、青岛等等高库 存城市库存风险均大为缓解,风险畸高的沈阳库存消化周期本月也终于跌破

30 个月.但就目前的情况来 看,这些城市的库存消化周期仍处于高位,本月楼市仍以去库存为主基调,新增供应除库存压力相对较小 的城市保持较高的增长外,多数城市表现持续下滑. 土地市场尤其是上海地市在

2014 最后一个月集中成交,更是在同一天内两度刷新全国单价地王,引 发业内一片哗然.其他各地土地成交量冲高,多个城市创下年内高点. 项目表现上,受上半年市场低迷影响,年终各大企业目标业绩完成率不甚理想,为冲刺年终业绩,企 业也可谓殊死一搏,项目折扣力度不断加大, 双十二 、圣诞节均成企业促销出口,南京碧桂园凤凰城项 目最高优惠幅度甚至高达

5 折,8 折、9 折优惠的项目也不在少数. 我们认为,2014 年年末房地产市场出现明显的翘尾行情,多得益于中央及地方的轮番救市政策的刺 激.2015 年在 稳增长 的框架下房地产行业支柱性地位不会改变,楼市政策面仍旧保持宽松,整体维 持今年的格局,既不会出现打压,亦不会采取过度刺激政策;

资金面相对宽松,继续降息、降准出现的可 能性非常大;

而对于行业,迎来回暖转机,但行业供过于求的内在逻辑没有根本转变,去库存仍将是明年 上半年主旋律,预计

2015 年楼市价格先降后稳. 年末强势翘尾,12 月成交达年内新高

3 11 月份经济数据各项指标仍然低迷,金融数据也让不容乐观.各项指标较前月均有显著回落,显示经 济下行压力加大.在今年经济工作会议上,虽然没有提房地产调控,但想要稳住明年 GDP 增速,房地产 仍为其中重要一环.预计明年央行将持续出台货币政策利好房地产等相关行业,但未来宏观调控政策仍会 着眼结构调整.

一、经济指标表现低迷,经济仍在下行区间

2014 年11 月,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.3%,比上月回落 0.5 个百分点.11 月进出口 增速也双双回落,其中出口增速 5.7%,进口增速为-6.7%,同比上月下降 6.9 和11.3 个百分点,外贸总体 形势不容乐观;

前11 月,全国固定资产投资(不含农户)同比名义增长 15.8%,较前

10 月继续回落 0.1 个 百分点.全国房地产开发投资同比名义增长 11.9%,增速比前

10 月回落 0.5 个百分点,增速已经连续十 个月回落.投资、出口增速的持续下滑,提振消费效果不济,经济下行压力犹存.

二、 稳增长 压力沉重,预计资金面将持续宽松利于房地产发展

11 月末人民币新增贷款虽超预期增长,但M2 增速却继续回落,分别比上月末和去年同期低 0.3 个和 1.9 个百分点,实体经济需求较弱,融资规模的不断缩小,信贷和社会融资之间也没有形成有效的转换机 制.央行最近也大幅调整合意贷款规模,以鼓励银行加快贷款投放.对于房地产企业而言,信贷与社会融 资的改善, 能有效盘活资金容量, 缓解年底资金短缺的风险. 另外, 政策面逐步放松对房企再融资的管制, 增加了房企融资平台,另一方面提升了企业投资能力. 本月 CPI 同比上涨 1.4%, 增速比上月下降了 0.2 个百分点, 创5年来新低, 而PPI 则是同比下降 2.7%, 同比降幅进一步扩大,已经连续

33 个月下跌.通胀水平的持续走低,为货币政策放松提供了更多空间, 接下来降息、降准有望再现市场,资金面也会更加宽松,有利于房地产行业加速走出调整期. 我们认为:随着经济下滑的压力进一步加大,政策上带来的资金面宽松,房地产市场调整也将继续, 从目前来看, ,预计

2014 全年开发投资增幅在 10%-12%之间,增速较往年有明显的回落,但年内逐渐趋 稳,新开工面积降幅也将逐渐收窄.在经济新常态的大背景下,房地产市场也同步进入 高位运行,稳中 有分 的新发展阶段. 经济仍在下行区间,稳增长压力下房地产业将受益

4 2014 年的最后一个月里,房地产市场政策面相对平静许多.之前出台的政策效应还在延续,中央继 续以放宽资金面为基础, 地方政府仍在公积金等常见调控方面做文章. 总体来看, 《不动产登记暂行条例》 正式发文,但对房地产市场并无过多的影响.市场盛传央行

387 号文件,对房地产市场而言则意义重大. 地方政策仍以公积金入手调整.

22 日,酝酿了

7 年之久的《不动产登记暂行条例》终于出炉,就此前社会热议的 以人查房 等内 容作出了详细的说明.不少人认为《不动产登记暂行条例》的实施将对楼市造成不小的冲击.在我们看来, 《不动产登记暂行条例》的实施将建立一个完整的、全面的、精确的中国房屋大数据.具体能对楼市造成 什么样的影响还要看后续的相关政策.不动产登记大数据的建立是房地产长效调控机制的基础,在此基础 上,国家可以制定更加合理,科学的政策,对房地产市场的调控更能有的放矢.其实目前房屋交易也需要 在房管局进行备案, 不动产登记是在此基础上的一个升华, 所以目前来看, 对房地产市场并无过多的影响.

27 日,市场内盛传央行发布了

387 号文件,文件规定将部分原属于同业存款项下存款纳入各项存款 范围,同时规定上述计入存款准备金的存款适用的存款准备金率暂时为零.假如文件真实,那么短期内, 市场的可贷资金将很大程度的增加,达到货币放松,降低融资成本的效果;

此外,银行的贷存比也能得到 有效缓解.长期来看,假若同业存款不缴准,那么市场内的资金利率将下行,利于利率市场化.有机构预 测文件的实施将释放约 5.5 万亿信贷额度,甚至多于

2008 年的

4 万亿计划.387 号文件效应对市场的冲 击力远远大于降准. 公积金仍是本月地方政府调整房地产市场的着力点.12 月里,沈阳市、青岛市、湖南省、惠州市、中 山市、武汉市、长沙市、合肥市、南昌市等城市均在公积金方面做出了调整,多在取消担保费用,降低公 积金贷款首付比例,异地互认等方面入手.其中与众不同的是,青岛针对不为职工办理公积金缴存登记手 续,不办理住房公积金账户设立手续,以及不按规定办理住房公积金变更、注销登记或者不为本单位职工 办理转移或封存、启封手续的单位提出了详细处罚办法,规范了公积金行政执法行为. 总体来看,我国房地产市场政策面将持续宽松,全力去库存仍是政府的工作重点,因此打压和强力刺 激的政策都不会出现,维持现有政策的平稳落实将是主旋律.为了稳定经济增长,未来市场整体资金面将 相对宽松,房地产市场也会受益. 丌动产登记条例出台,公积金仍是地方发力点

5 2014 年12 月,CRIC 监测的

100 城市经营性土地成交总建筑面积共计为

6352 万O,环比大幅上升 141%,同比减少 56%,总成交金额为

1507 亿元,环比上升 20%,较去年同期减少了 58%.在周期性因 素和市场回暖的推动下,全国土地市场成交在年末大幅翘尾,其中上海、南京等

一、二线重点城市更是频 频创出单价地王,不过受行业调整影响,与去年同期还是存在着比较明显的差距. 从排行榜来看,本月总价入榜门槛较上月有所回落,为16.4 亿元,排在榜首的的深圳龙华商业地块 成交总价为 30.4 亿元,远低于

11 月的董家渡地王,该地块虽然区位较佳,发展潜力巨大,但受出让条件 过于严格所限,仅有两家房企竞拍,最终成交楼板价 仅 有17294 元/平方米,不仅远远低于周边住宅 价格,较10 月出让的同板块宅地的楼板价也低了约

8000 元.不过从单价排行榜来看,则反映出房企拿地 热情的回升,12 月单价入榜门槛为

15929 元/平方米,较上月环比上浮

1500 元,榜首更是达到

66629 元 /平方米,创下年内新高.本月上海浦东前滩出让的

5 幅地块均进入单价排行榜 TOP,其中的 32-01 地块 和36-01 地块更是引起了业内的高度关注,两地块在相隔不到

4 个小时的时间里相继刷新上海全年地王, 楼板价分别达到了

66629 和65832 元/平方米, 若不折算保障房面积, 均超过了

8 月成交的北京华嘉胡同. 表:2014 年12 月全国典型城市经营性土地成交汇总表单位:万m2,亿元 表:2014 年12 月成交土地总价排行榜 表:2014 年12 月成交土地单价排行榜 资料来源:CRIC 年末地市供需两旺,上海一日两创单价地王

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1、12 月重点城市供应平稳回归,成交继续回升创新高 2014年12月各重点城市供应量理性回归,环比和同比都是减多增少,但总体供应仍处今年高位.从具 体城市能级来看,12月一线........