PDF《2017.10》

地址:上海市静安区广中路

788 号秋实楼

9 楼

电话:021-608678631 /

16 【研究视点】 银十 颜色尽失,量价调整风险不断积聚

10 月,十九大定位 房住不炒 ,未来所有政策都将围绕定位展开,长 效机制也将加快推出.

房地产市场正由量变到质变,供应、成交再度步入下 行通道,上海、成都、南京等市成交量环比跌幅超四成. 我们认为迫于企业资金周转压力, 部分房企或将向政府妥协, 以政府管 控的价格积极出货.不过,年底房地产市场难言乐观,成交低迷走势仍将延 续.在供应明显增加的前提下,部分城市成交量环比小幅回升,但受去年同 期较高基数影响,同比跌幅将进一步扩大. 【纵深解读】 经济:宏观经济走势平稳, M2 增速八个月来首次回升 政策: 十九大 明确 房住不炒 ,限售扩容至

47 城 楼市:供应、成交双双环比锐减,过半数城市消化周期上升 土地:整体成交 量升价跌 ,三四线规模大幅上升 【图说楼市】 ? 供应:环比减少 46%,一线城市环同比分别锐减 63%和37%领先 ? 成交:环比再减 15%且较年内月均减少 12%,八成城市同环比齐跌 ? 库存:库存:超7成城市环比微降,过半数消化周期环比拉长 ? 成交结构:大户型高档产品成交全线回落,其他产品相对稳定 出品单位:易居企业集团・克而瑞研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 柏品慧 俞倩倩 邱娟吴嘉茗 李思潼 李珍2017.10 地址:上海市静安区广中路

788 号秋实楼

9 楼

电话:021-608678632 /

16 10 月,先有 国庆中秋 双节

8 天假期,再有中下旬 十九大 全民关注,市场供应量、成交量双 双显著下降, 整体成交持续不振导致重点城市商品住宅消化周期环比、 同比明显上升. 我们认为, 随着 十 九大 进一步强化明确了 房住不炒 的行业定位,四季度政策层面将持续稳中偏紧,四季度楼市成交依 旧低迷,量价深度调整风险不断积聚. 十九大 报告进一步明确 房子是用来住的,不是用来炒的 基本定位,未来所有政策都将围绕这 一定位展开,房地产长效机制也将加快推出,涉及土地、金融、税收、租赁和保障等多个方面.限售城市 持续扩容,新增三亚、昆明、德州等

6 市,石家庄升级限售,将经济适用房纳入限售范围,这在全国尚属 首次.限售城市现已扩容至

47 城,包括长沙、石家庄在内的

6 城更是升级限售,限售政策俨然成为二三 线城市调控标配.宁波、三亚升级限购,延长非本地户籍居民家庭社保缴存年限,购房门槛持续提升.住 房租赁市场监管制度正加速构建,广州、天津等多省市先行先试,明确住房租赁标准、对租赁企业实行备 案管理等,助推租赁市场规范、健康发展. 本月热点城市严控预售证审批环节丝毫没有放松,供应量环比下降 46%,一线城市环比跌幅超六成, 上海更是创历史新低.月底,成都、苏州等市房企推案热情高涨,供应量持续增加,但环比仍下降.受极 低供应量影响, 成交表现持续低迷, 成交量环比减少 15%, 上海、 成都、 南京等市环比跌幅超四成. 不过, 武汉、青岛、昆明等市表现可圈可点,成交量率先企稳回升. 土地成交企稳回升, 但成交规模仍处年内低位, 其中

一、 二线城市持续走低, 三四线城市则明显回升. 受成交结构性因素影响,地价高位回落.土拍溢价率小幅回调,因北京出让多宗高价地,一线城市溢价率 明显回升,二线以及三四线城市均有不同程度的缩减.多个城市拍地实行 竞自持 新规,继上海之后, 广州、杭州挂牌并出让多宗纯租赁用地.鉴于热点城市着力增加土地供应,年底成交规模将持续提升,企 业异常高涨的拿地热情难以为继,三四线城市土地热炒行情将进一步回落. 综合而言,热点城市房地产市场明显降温,成交量持续低位运行已成市场常态.我们认为迫于企业资 金周转压力,部分房企或将向政府妥协,以政府管控的价格积极出货.不过,年底房地产市场难言乐观, 成交低迷走势仍将延续.在供应明显增加的前提下,部分城市成交量环比小幅回升,但受去年同期较高基 数影响,同比跌幅将进一步扩大. 银十 颜色尽失,量价调整风险不断积聚 地址:上海市静安区广中路

788 号秋实楼

9 楼

电话:021-608678633 /

16 9 月部分经济指标回暖,国民经济虽增速趋缓,但实体经济韧性初显.M2 低位反弹,M

1、M2 剪刀 差收窄,宏观经济整体保持平稳运行.

1、主要宏观指标小幅回升,实体经济韧性初显 据国家统计局最新公布宏观经济数据显示, 三季度 GDP 同比增长 6.8%, 增速较前两个季度小幅回落, 主要是投资放缓所致,与此前市场预期相符,但整体仍超全年 6.5%的经济增长目标,保持在中高速增长 范围, 表明经济增长内生动力仍然较强.

9 月份, 规模以上工业增加值同比增长 6.6%, 同比增速继

7、

8 月 连续回落后,重回上涨轨道,工业呈现反弹态势,这与在去产能等政策的影响下制造业新动能不断释放有 很大关系.固定资产投资方面,9 月份同比增速在连跌两个月后有所回升,环比增速与上月 0.57%基本持 平,投资整体表现稳中略缓,韧性初显但仍处历史地位.其中制造业投资累计增速进一步下滑,成为拖累 整体投资增速的元凶;

房地产开发投资平稳增长,商品房待售面积继续减少,但随着严查消费信贷流入房 地产市场,可能会对商品房销售额全年增速产生一定负面影响.我们认为四季度受环保、限工限产等多重 因素的制约,预计投资端出现明显反弹的概率较小,但房地产投资表现不会太差.消费和进出口方面,9 月CPI 温和上涨, 社会消费稳健, 尤其网上零售势头强劲;

进出口延续较快增长趋势, 外贸结构继续改善. 整体而言,9 月各主要宏观经济指标小幅回升,三季度总体增速虽有放缓,但实体经济的韧性初显,预计 四季度仍将保持稳中趋缓的势头.

2、新增信贷超预期,M2 八个月来首次反弹

9 月M2 同比增长 9.2%,较上月末增速回升了 0.3 个百分点,同比增速结束此前连续四个月创历史新 低的趋势, 并为八个月以来首次反弹;

M1 同比增长 14%, 增速与上月末持平. M

1、 M2 剪刀差有所收窄, 主要是金融机构内部降杠杆速度放缓以及社融规模上升等因素影响导致 M2 小幅反弹,但与去年同期相比 仍处在较低水平,在金融监管趋严,货币 脱虚向实 大背景下,M2 维持低增速将会是市场常态,但目 前金融去杠杆已取得明显成效,因此 M2 增速大幅快速下降阶段或将结束,预计

4 季度 M2 将低位企稳保 持在 9%附近.

9 月新增人民币贷款 1.27 万亿,较上月增幅扩大

1800 亿元,较去年同期多增

560 多亿元,略超市场 预期,居民部分贷款高涨是支撑本月信贷超预期的主要因素,其中与住房相关的居民中长期贷款达

4786 亿,环比反弹高位运行,但占比和增速双双有所回落,这与近期严查 消费贷 等房地产调控政策的强化 有一定关系.随着金融监管落实和深入,居民部门信贷规模进一步收紧,对房地产市场也会形成制约. 宏观经济走势平稳, M2 增速八个月来首次回升 地址:上海市静安区广中路

788 号秋实楼

9 楼

电话:021-608678634 /

16 10 月, 十九大 再次重申 房住不炒 的定位, 房地产长效机制将加快推出. 四限 政策持续发力, 限售城市持续增多,现已扩容至

47 城.租赁市场监管制度加快构建,租赁市场逐步走向规范化发展.

1、定位 房住不炒 ,房地产长效机制将加快推出

10 月份,备受瞩目的 十九大 召开,再次明确 房子是用来住的,不是用来炒的 定位,住建部长 王蒙徽也表示,将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,未来所有政策都降围绕 房住不炒 定位展开.房 地产长效机制将加快推出,涉及土地、金融、税收、租赁和保障等多个方面.其一,着力增加土地供应, 供地结构将会调整,重点保障租赁、保障房用地供地,尤其是租赁用地供应将大量增加;

其二,金融政策 保持稳健中性,有序推进去杠杆,尤其是居民杠杆率不能继续提升,房企资金周转压力将在年底进一步显 现;

其三,房地产税将加快推出步伐,房地产税也是取代短期行政手段的重要方式;

其四,租赁市场将以 存量为主、个人为主、市场化企业为主;

其五,保障体现于共有产权扩大范围.

2、限售城市持续扩容,宁波、三亚升级限购 限售城市持续扩容, 新增三亚、 昆明........