PDF《公告编号：定2018-001》

公告编号:定2018-001 ZheJiang New Century Property Management Limited

2017 开元物业 NEEQ:831971 浙江开元物业管理股份有限公司 年度报告 开元物业

2017 年度报告

1 公司年度大事记

2017 年5月,创新层挂牌公司名单正式发布,公司不断加强内部治理,凭借优异的市场经营业 绩及稳定的增长率进入创新层.

2017 年6月,由中国指数研究院、中国房地产 TOP10 研究组主办的

2017 中国物业服务百强企 业研究成果发布会暨第十届中国物业服务百强企业家 峰会在北京举行.公司排名第

34 位,较2016 年排名上升

7 位, 再次荣膺

2017 中国特色物业服务领先企业-酒店式服务 称号, 并首次获得

2017 中国物业服务百强满意度领先企业 .

2017 年6月,历时两个多月的 开元物业第十届物业服务技术比武 落下帷幕.24 日,颁奖典 礼在杭州萧山剧院举行, 来自

32 个城市的

1000 余名员工代表和

100 多位开元物业的合作伙伴、 业主 代表等参加了盛典.此次技术比武以 与城市祺精彩 为主题,旨在崇尚工匠精神,筑实基础,加强 员工职业技能,提升整体素质,展示开元物业祺服务品牌.

2017 年6月,开元物业

2017 年 祺服务 品牌发布会在海宁盐官开元芳草青青房车营地隆重举 行.来自主管部门和行业的领导、开元物业合作伙伴、业委会成员、项目开发商、医院院长以及各界 媒体等

150 余人,共同见证了 祺服务 品牌的诞生.

2017 年8月,公司与黄新等签署股转转让协议,受让其持有的无锡金昌物业管理有限公司 49% 的股权,并将该公司更名为江苏开元金昌物业管理有限公司,成功完成挂牌后的首单并购.

2017 年12 月, 致敬致远・2017 地产新时代盛典 在北京雁栖湖国际会展中心举行,公司总经 理谢建军荣膺

2017 中国十大物业 CEO ,杭州区域总经理王国丽获评

2017 中国物业经理人百强 . 开元物业

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2 目录

第一节 声明与提示

4

第二节 公司概况

8

第三节 会计数据和财务指标摘要

10

第四节 管理层讨论与分析

13

第五节 重要事项

32

第六节 股本变动及股东情况

38

第七节 融资及利润分配情况

41

第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况

42

第九节 行业信息

45

第十节 公司治理及内部控制

48 第十一节 财务报告.56 开元物业

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3 释义 释义项目 释义 本公司、公司、开元物业、股份公司 指 浙江开元物业管理股份有限公司 控股股东、开元房产、开元房地产集团 指 杭州开元房地产集团有限公司 开元旅业、开元旅业集团 指 开元旅业集团有限公司 三会 指 董事会、监事会、股东大会 股东大会 指 浙江开元物业管理股份有限公司股东大会 董事会 指 浙江开元物业管理股份有限公司董事会 监事会 指 浙江开元物业管理股份有限公司监事会 公司章程、章程 指 浙江开元物业管理股份有限公司章程 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《劳动合同法》 指 《中华人民共和国劳动合同法》 报告期 指2017 年1月1日至

2017 年12 月31 日 德威地产 指TecwayRealEstateLimited(德威地产有限公司) 中信证券 指 中信证券股份有限公司 普华、会计师事务所、普华永道中天会 计师事务所 指 普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙),系公 司聘请的会计师事务所 上海开元 指 上海开元企业经营管理有限公司 杭州开元 指 杭州开元商业经营管理有限公司 开元颐养 指 杭州开元颐养投资管理有限公司 金介公司 指 杭州金介房屋置换有限公司(已更名为:杭州开元资产 管理有限公司) 萧山剧院 指 杭州萧山剧院经营管理有限公司 合伙企业 指 杭州君健晟阳投资管理合伙企业(有限合伙) 元、万元 指 人民币元、万元 开元物业

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第一节 声明与提示 【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任. 公司负责人陈灿荣、主管会计工作负责人汤雄及会计机构负责人(会计主管人员)汤雄保证年度报 告中财务报告的真实、准确、完整. 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述,不构成公司对投资者的实质承诺,投资者及相关人士均应 对此保持足够的风险认识,并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异. 事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是√否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是√否 是否存在豁免披露事项 是√否 【重要风险提示表】 重要风险事项名称 重要风险事项简要描述

1、公司实际控制人不当控制的风险 公司实际控制人为陈妙林,间接控制公司 22,805,250 股股 份,比例为 55.53%,处于绝对控股地位.公司实际控制人有可 能利用其控制地位,通过行使表决权对公司的经营、人事、财 务等实施不当控制,可能影响公司的正常经营,为公司持续健 康发展带来风险.

2、同业竞争的风险 控股股东开元房产下属子公司杭州开元商业经营管理有限 公司和上海开元企业经营管理有限公司,在经营范围和主营业 务上包括物业服务业务,与公司存在同业经营情况,但因历史 原因,其与众多商家签署相关协议,采取立即注销业务资质或 改变经营范围等方式解决同业经营的问题存在一定法律障碍. 虽然上述两家公司没有对外拓展物业服务业务,公司实际控制 人、控股股东自公司挂牌以来没有违反同业竞争承诺的情形发 生.目前仍然存在与部分商户的相关协议尚未履行完毕,与公 司的同业竞争关系尚未消除,所以上述两家公司与公司仍存在 同业竞争的风险. 开元物业

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3、重大关联交易风险 公司实际控制人陈妙林控制及有重大影响的境内外企业数 量较多.本年度公司为关联方提供物业经营管理服务金额为 28,318,126.08 元, 占当年物业经营管理收入比例为 5.11%. 本年 度公司向关联方购买商品及接受劳务金额为 4,564,141.80 元, 占 当年物业经营管理收入比例为 0.82%.

4、业务分包协作风险 报告期内,公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化等委 托于第三方公司.本年度第三方公司业务外包成本占主营业务 成本的比例为 34.98%,占比较高.随着公司规模的不断扩大和 专业化的提升,将有关辅助性业务委托给第三方经营成为必然 趋势,虽然公司会努力加强品质督导,通过管理的精细化和专 业化实现管理绩效的提升,但不排除业务分包协作的风险发生.

5、市场竞争风险 当前,我国经济发展进入新常态,物业企业纷纷走向资本 市场,导致原有大的房地产公司下属物业企业为解决业务依赖 性、降低关联交易业务比例,加大向市场拓展物业管理项目的 力度,物业管理行业的竞争格局呈现出新的发展态势.未来, 更侧重于品牌、资本、平台、商业模式的竞争.如果公司不能 抓住机遇,提高公司的市场竞争力,在未来市场竞争中将处于 不利地位.

6、业务地区集中度过高风险 报告期内,公司物业管理服务区域主要集中在浙江地区, 本年度浙江地区营业收入为 420,935,953.03 元, 占相应期间营业 收入的比例为 76.01%.浙江地区业务集中是公司近年来一直遵 循 立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国 发展战略的 结果,同时也导致公司在浙江地区品牌影响力、服务能力和竞 争优势的进一步提升,也进一步强化了这一结果.未来,如果 浙江地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环 境发生不利变化时,将会对公司业务产生不利影响.

7、人力成本上涨风险 随着公司业务规模不断扩大,员工数量增长的同时,员工 平均工资亦有所上涨.本年度人力成本占主营业务收入的比例 为47.34%,人力成本的增长可能对公司的盈利能力造成不利影 开元物业

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6 响.

8、应收账款余额较大的风险 报告期内,公司应收账款总额较大,占流动资产和总资产 比重相对较高.截至

2017 年12 月31 日,公司应收账款账面净 额为72,384,084.45 元,属于信用期内的应收账款为25,243,900.00 元,信用期外的应收账款为 47,140,184.45 元,占 总资产比例为 12.25%.同时,随着公司业务量的增加,期末应 收账款的规模也在加大.虽然公司应收账款账龄绝大部分在一 年以内,但公司应收账款总额占比相对较高,若发生坏账,将 对公司经营产生不利影响.

9、重大理财投资的风险 报告期内,公司根据董事会授权,运用自有闲置资金 9,290 万元购买短期理财产品,同时,公司利用短期备用的闲置资金 进行国债逆回购操作.虽然根据《浙江开元物业管理股份有限 公司重大经营决策管理制度》的有关规定,公司管理层一方面 通过分期、分批且分散单次购买金额等手段以尽可能降低理财 风险,报告期内不存在逾期收回的情形,也取得了预期收益, 但不能排除重大理财的投资风险.

10、现金收款的资金管理风险 报告期内,公司物业管理收入主要来源于公司客户与住宅 小业主客户,本报告期内销售商品、提供劳务收到的现金为 59,455.09 万元,其中银行转账收入占销售商品、提供劳务收到 的现金比约 70.45%,POS 刷卡收入占比约 23.26%,现金收入占 比约 6.28%,涉及现金收款的客户主要系住宅物业的小业主客 户.虽然公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务 中的现金收付行为,但是不排除现金收款的资金管理风险.

11、公司人员管理风险 物业管理行业属于劳动密集型行业,提供服务的人员年龄 结构、学历背景等差异较大,因此物业管理行业人员管理难度 较大.公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准,以保证 提供服务的人员能够达到公司要求,提供较好的物业服务,但 是如果公司不能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容, 可能会出现由于人员管理不当,导致公司部分服务内容达不到 开元物业

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7 业主要求,造成公司与业主的纠纷.

12、垫资项目比例增大的风险 随着公司物业管理类型的变化,尤其是高品质管理 G20 场 馆带来的品牌效应,公司预计未来非住宅业务的比例会逐步加 大,以及公司主动向城市综合服务商方向转型,先服务后付款 的非住宅类项目可能会逐步增多,2017 年非住宅项目营收增加 3,109.00 万元,同比增长 16.93%,存在应收账款回收、降低资 金运营效率的风险.

13、合同续约的风险 公司目前总共签约的

332 个项目合同中,合同履约期至

2018 年到期的有

132 个、占39.76%,合同履约期至

2019 年到 期的有

52 个、占15.66%,合同履约期至

2020 年到期的有

35 个、占10.54%.虽然目前公司的续约率非常优秀,但随着到期 合同数量的增加,存在合同到期不能续约的风险.

14、收购资产和对外借款的风险

2017 年8月29 日,公司发布《关于资产收购的公告》 、 《对 外提供借款的公告》 (公告编码分别为:临2017-

084、临2017-085) ,公司以 2,352 万元的价格收购无锡金昌物业管理有 限公司 49%的股权,向卖方提供 1,568 万元的借款,后经公司

2017 年9月13 日临时股东大会审议通过(公告编号:临2017-091) . 公司于

9 月26 日完成股权受让登记, 并将该公司更 名为江苏开元金昌物业管理有限公司.虽然本次收购的价款平 均分三年三期支付, 公司向卖方提供的借款取得了卖方剩余51% 股权的质押登记.鉴于本次交易三年业绩对赌完成的不确定性 及标的公司的或有负债,公司存在投资损失和借款不能收回的 风险. 本期重大风险是否发生重大变化: 是

1、本年度减少风险:公司投资养老产业的风险 本年度公司将杭州开元颐养投资管理有限公司 90%股权转让给开元旅业集团有限公司................