PDF《房地产估价报告》

房地产估价报告 京首评房(2017)(估)字第 BJSJJR2017000054 号 估价项目名称:北京市朝阳区甜水西园

8 号楼

801 号 房地产价值咨询评估 估价委托人:北京市朝阳区人民法院 房地产估价机构:北京首佳房地产评估有限公司 注册房地产估价师:张宽花

1120080054 殷伯龙

1120130033 估价报告出具日期:二一七年一月二十日 致估价委托人函 北京市朝阳区人民法院: 承蒙委托,我公司对位于北京市朝阳区甜水西园

8 号楼

801 号房地产(房地产用 途为住宅,房屋性质为商品房,房屋建筑面积 157.

8 平方米)在设定室内装修状况为 一般装修条件下的市场价值进行了评估, 为贵单位进行司法裁决了解估价对象房地产 市场价值提供咨询意见. 估价人员根据估价目的, 遵循估价原则, 根据国家有关房地产估价的规范、 规定, 按照估价程序,经过实地查勘与市场调查,选用比较法、成本法对估价对象价值进行 了测算, 确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点二一六年十二月二 十八日的估价结果如下: (币种:人民币) 房地产总价:1011.53 万元 大写金额:壹仟零壹拾壹万伍仟叁佰圆整 楼面单价:64102 元/平方米 注: 1. 根据估价委托人提供的资料及相关当事人介绍,估价对象房地产已设定抵押他项权利,于本次价值时点, 上述抵押他项权利尚未注销.因本次估价目的为房地产市场价值咨询评估,故未考虑上述抵押他项权利对 估价结果的影响.除此之外,未发现估价对象有其他他项权利记载,在此提请报告使用者注意.如上述情 况发生变化,估价结果需做相应调整. 2. 根据估价委托人出具的《情况说明》 ,由于当事人未能安排估价人员进入估价对象室内勘查,估价人员仅对 估价对象所在楼宇、楼道等外围情况进行了实地查勘.本次评估依据估价委托人出具的《情况说明》 ,设定 估价对象室内装修状况为一般装修,现状用途为住宅,同时设定估价对象能够按照住宅正常使用且维护保 养情况正常,在此提请报告使用者注意.如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整. 北京首佳房地产评估有限公司 法定代表人签名: 二一七年一月二十日 目录

一、估价师声明

1

二、估价假设和限制条件.2

三、估价结果报告.4

(一)估价委托人.4

(二)房地产估价机构.4

(三)估价对象分析.4

(四)估价目的.10

(五)价值时点.10

(六)价值类型.10

(七)估价依据.10

(八)估价原则.11

(九)估价方法.14

(十)估价结果.15 (十一)注册房地产估价师及其他估价人员.16 (十二)实地查勘期.16 (十三)估价作业期.16

四、附件17

一、估价师声明 我们郑重声明: 1. 注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,没有虚假记 载、误导性陈述和重大遗漏. 2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业 分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制. 3. 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,也与估价 委托人及估价利害关系人没有利害关系. 4. 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有 偏见. 5. 注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 (GB/T 50291-2015)及《房地产估价基本术语标准》 (GB/T 50899-2013)的规定进行估 价工作,撰写本估价报告. 6. 注册房地产估价师对估价所需资料进行了搜集及检查,估价委托人对其真实性负 责, 因其失实造成的后果, 房地产估价机构和注册房地产估价师不承担相应责任. 7. 因当事人原因,估价委托人未安排注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地 查勘,注册房地产估价师殷伯龙及估价人员李秋芳仅从外围对估价报告中的估价 对象进行了实地查勘,然而未使用专业检测仪器对其结构及设备进行检测.其建 筑物及相关设备的质量情况最终应以具有相关资质的机构的鉴定结果为准. 8. 没有外部专家和单位对本估价报告提供重要专业帮助.

二、估价假设和限制条件 1.本次估价的假设前提: (1)估价对象的房屋所有权及分摊国有出让土地使用权均为合法取得,估价对 象可以正常上市交易. (2)在价值时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场. (3)任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规. (4)本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其 他不可抗力对估价结论的影响. (5)本次估价委托人提供的资料属实,并且提供了与估价有关的所有资料,没 有保留、隐瞒. (6)本次评估估价对象房屋权属等情况以《房屋所有权证》 【京房权证朝私字 第98437 号】为准,建成年代来源于当事人介绍.如上述情况发生变化,估价结果需 做相应调整. (7)根据估价委托人提供的资料及相关当事人介绍,估价对象房地产已设定抵 押他项权利,于本次价值时点,上述抵押他项权利尚未注销.因本次估价目的为房地 产市场价值咨询评估,故未考虑上述抵押他项权利对估价结果的影响.除此之外,未 发现估价对象有其他他项权利记载, 在此提请报告使用者注意. 如上述情况发生变化, 估价结果需做相应调整. (8)根据估价委托人出具的《情况说明》 ,由于当事人未能安排估价人员进入 估价对象室内勘查, 估价人员仅对估价对象所在楼宇、楼道等外围情况进行了实地查 勘.本次评估依据估价委托人出具的《情况说明》 ,设定估价对象室内装修状况为一 般装修,现状用途为住宅, 同时设定估价对象能够按照住宅正常使用且维护保养情况 正常,在此提请报告使用者注意.如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整. 2.报告使用者注意的事项: (1)房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息,拥有足够的谈判时间, 经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期, 并具体考虑买卖双方的偏好等条件下 方能实现. 房地产市场的波动及快速变现等特殊交易因素可能导致房地产价格有较大 幅度的变化,本报告未考虑这种变化对估价对象价值产生的影响. (2)本报告估价结果是指在目前房地产市场状况下、估价对象设定室内装修标 准为一般装修条件下的房地产价值, 包括分摊国有出让土地使用权价值和与建筑物有 关的结构、安装、装修工程价值,不包括可移动家具、电器等物品价值. (3)本次估价目的是为估价委托人进行司法裁决了解估价对象房地产市场价值 提供咨询意见,不作为其他目的之用,如果估价条件或目的发生变化,估价结果需做 相应调整. (4)未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托 人、 报告使用者、 报告审查部门之外的单位和个人提供, 也不得以任何形式公开发表. (5)本报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容而导致可能的 损失,本估价机构不承担责任. 3.本次估价结果受价值时点的限制,且本估价报告使用期限自本估价报告出具 之日二一七年一月二十日起为壹年.若报告使用期限内,房地产市场或估价对象 自身状况发生重大变化,估价结果须做相应调整或委托估价机构重新估价.

三、估价结果报告

(一)估价委托人 单位名称:北京市朝阳区人民法院 地址:北京市朝阳区六里屯西里七号院(朝阳法院执行三庭) 联系人:胡金伟、梁云 联系

电话:010-

85998897、85998911

(二)房地产估价机构 单位名称:北京首佳房地产评估有限公司 单位地址:北京市海淀区紫竹院路

116 号嘉豪国际中心 B 座7层房地产估价机构资质证书编号:建房估证字[2013]089 号 资质等级:一级 资质证书有效期:2016 年9月22 日至

2019 年9月21 日 法定代表人:熊光华 联系人:李秋芳 联系

电话:010-58930818 邮政编码:100097

(三)估价对象分析 1.估价对象位置及坐落 估价对象位于北京市朝阳区甜水西园

8 号楼

801 号,所在楼座用地四至为:东至 甜水西园

9 号楼用地,南至水碓子东里

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