PDF《中百控股集团股份有限公司拟转让股权》

中百控股集团股份有限公司拟转让股权 所涉及的中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 股东全部权益价值评估项目 评估说明 众联评报字[2017]第1032 号 湖北众联资产评估有限公司 二一七年二月二十八日 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

2 目录第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明

3 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

4 第三部分 资产评估说明

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一、评估对象与评估范围的说明.

5

二、资产清查核实情况说明.9

三、资产评估技术说明

13 Ⅰ、资产基础法评估说明.13

(一)流动资产评估说明.13

(二)长期股权投资评估技术说明.18

(三)房屋建筑物评估技术说明.21

(四)设备评估技术说明.31

(五)在建工程评估技术说明.42

(六)无形资产C土地使用权评估技术说明.46

(七)负债评估技术说明.61 Ⅱ、收益法评估技术说明.62

四、评估结论及其分析

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(一)评估结论的选取.89

(二)资产基础法评估结果与账面值比较变动情况及原因

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(三)控股权溢价的说明.91 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

3 第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 本《评估说明》仅供监管部门、行业主管部门、企业主管部门审查《评估 报告》和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部 分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体. 湖北众联资产评估有限公司 二一七年二月二十八日 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

4 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

5 第三部分 资产评估说明

一、评估对象与评估范围的说明

(一)评估对象与评估范围内容 本次资产评估对象为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权 益价值,评估范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司经审计的

2016 年12 月31 日资产负债表所列示全部资产及相关负债,包括:流动资产、长期股权 投资、固定资产、在建工程、无形资产和流动负债. 上述资产负债评估基准日账面金额如下:(金额单位:人民币元) 科目名称 账面价值 科目名称 账面价值

一、流动资产合计 24,147,484.53

四、流动负债合计 87,731,814.22 货币资金 943,002.22 应付票据 556,098.57 应收票据 114,551.59 应付账款 16,579,675.96 应收账款 9,860,479.01 预收款项 38,298.95 预付款项 313,000.00 应交税费 1,255,766.16 其他应收款 6,916,042.67 其他应付款 69,301,974.58 存货 5,710,170.86 其他流动资产 290,238.18

二、非流动资产合计 321,670,198.79

五、非流动负债合计 - 长期股权投资 12,500,000.00 固定资产 291,010,086.93 在建工程 945,791.92

六、负债总计 87,731,814.22 无形资产 17,214,319.94

三、资产总计 345,817,683.32

七、 净资产 (所有者权益) 258,085,869.10 上述资产及负债情况业经中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)审计, 并出具了 众环审字(2017)010023 号 审计报告. 纳入本次评估范围的所有资产均不存在抵押、担保或其他权利受限情形.

(二)实物资产分布情况及特点 被评估单位的实物资产包括: 存货、 房屋建筑物和设备类资产及在建工程.

1、存货 主要包括原材料、在库周转材料、库存商品、在用周转材料. 原材料主要为安徽豆、早米王、大豆油等材料,在库周转材料主要为周转 筐等材料,库存商品主要为福嘉千叶豆腐、金龙鱼阳光葵花籽油、大米、水晶 红富士等商品,在用周转材料主要为不锈钢卤菜盘、周转筐、川字承重托盘、 旋转炉配套架车等材料.存货存放于该公司仓库和生产车间,物品堆放整齐、 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

6 有序,经调查,存货出入库手续齐全,每月月末进行盘点,并编制月报.评估 人员参与了由财务人员、仓库保管人员组成的存货盘点,并进行监盘,盘点金 额比率达到 60%以上,盘点过程中适当关注了材料品质状况.

2、房屋建筑物 本次评估范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司的全部房屋建筑 物类资产,资产位于武汉市江夏经济开发区大桥新区大桥村,公司四面临路, 分别为大桥路、八分山环路、黄家湖大道和五里墩街,基本情况如下: (1) 此次申报评估房屋建筑物为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司的 生产、 辅助用房及构筑物, 房屋主要包括食品加工中心加工车间、 豆制品车间、 锅炉房、垃圾处理站和门房三,构筑物主要包括道路、绿化及室外管网等. (2)房屋建筑物类资产的结构型式以钢结构和钢混结构为主,层数 1-4 层不 等. (3)房屋建筑物类资产为自建形成,主要建成时间为

2013 年. (4)房屋建筑物主要用于食品加工,所以对房屋的工艺要求较高. (5)企业能对房屋建筑物进行维护保养,外观成色较好,使用情况正常. (6)食品加工中心加工车间、豆制品车间、锅炉房和门房三已办理不动产权 证书,垃圾处理站已办理竣工验收备案,不动产权证书正在办理过程当中. (7)武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司自

2016 年5月1日起,租用 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司食品加工中心加工车间 6960.00 平方 米用于生产经营,租赁期限为

10 年. (8)武汉中百谷之田食品有限责任公司租自

2016 年7月1日起,租用中百 集团武汉生鲜食品加工配送有限公司食品加工中心加工车间 5868.00 平方米用 于生产经营,租赁期限为

10 年.

3、设备类资产 (1)设备类资产分布情况 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司拥有生鲜食品加工及采配业务的 专用生产设备及配套设施.公司的设备类资产包括机器设备、电子设备、车辆 等. 机器设备主要有豆制品加工成套设备、米饭生产线、馒头醒蒸一体化机、 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

7 吐司中间用发酵机、隧道炉、油烟净化系统等;

配套设施主要有油气两用高效 节能冷凝锅炉、厨余(泔水)废弃物自动生化处理设备、密闭旋转压缩式垃圾 储存设备、污水处理设施、变配电装置以及由制冷压缩机、冷风机、空调处理 箱、蒸发式冷凝器、新风换气机、轴流通风机、热回收工程、空气幕、保温水 箱、智能控制系统、电气配电系统以及配套管道等组成的制冷保温系统等;

电 子设备主要为质检设备以及空调、电脑、复印机、打印机等办公设备;

车辆为 冷藏运输车、轻型客车、大型客车以及多用途乘用车等. 上述设备类资产位于武汉市江夏区大花岭街

2 号该公司及其下属控股公司 各生产车间、各部门科室.委估的设备类资产均在中百集团武汉生鲜食品加工 配送有限公司及其控股公司正常使用,能够满足企业日常的生产经营需要. (2)设备类资产的特点: ①设备类资产数量较多;

②设备类资产主要为生鲜食品加工及采配的专用设备及配套设施等.

4、在建工程 纳入评估范围的在建工程包括土建工程和设备安装工程,评估基准日帐面 值945,791.92 元,基本情况如下: (1)土建工程 本次评估范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司的土建在建工程, 共有

2 项.各项目截至评估基准日的基本情况如下表: 序号 项目名称 开工日期 完工日期 形象进度 付款比例 账面价值

1 央厨地面改造 2014/6/11 2014/6/26 100% 50% 14,760.00

2 污水处理扩建项目 2016/1/20 2016/2/29 100% 50% 439,147.48 各项在建工程――土建工程项目的基本情况如下: ① 央厨地面改造 项目为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司食品加 工中心加工车间的

82 平方米聚氨酯砂浆地面的改造工程,施工单位为武汉永信 经济发展有限公司,合同总价款 29,520.00 元,已支付工程款 14,760.00 元,其余 情况见上表. ② 污水处理扩建项目 项目为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司垃 圾处理站的改造工程,施工单位为江苏新裕泰华环保有限公司武汉分公司,合 同总价款 878,294.97 元,已支付工程款 439,147.48 元,其余情况见上表. 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 湖北众联资产评估有限公司

8 (2)设备安装工程 本次评估范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司及其下属控股公 司的全部设备在建工程.依据被评估单位提供的设备在建工程评估明细表,该 部分资产于评估基准日之账面价值如下所示: 序号 公司名称 数量(项) 账面价值(元)

1 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司

6 491,884.44

2 武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司

1 8,500.00

3 武汉中百谷之田食品有限责任公司

1 28,500.00 上述在建工程均位于武汉市江夏区大花岭街

2 号,具体内容为中百集团武 汉生鲜食品加工配送有限公司及其下属控股公司的技改项目以及设备安装项目 等.包括:中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司污水处理扩、改、建项目

2016 年4月开工,已于

2016 年5月完工;

该公司的豆制品(车间)、熟食(车间)自来水和蒸汽管道安装项目

2014 年11 月开工,已于

2015 年12 月完工;

武 汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司鲜食车间安装水表改造项目,以及武汉 中百谷之田食品有限责任........