PDF《房地产估价报告》

房地产估价报告 估价报告编号: 金房 D 估字【2017】1367 号估价项目名称:北京市东城区左安漪园小区

5 号楼

2 单元

1204 号住宅用途房地产市场价值评估 估价委托人:北京市东城区人民法院 房地产估价机构:北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 注册房地产估价师:苗永(注册号:1120100043) 霍桂英(注册号:1120120015) 估价报告出具日期:2017 年11 月27 日北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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607 室

电话:88400910 图文传真:88400910-666 编号:金房 D 估字【2017】1367 号 致估价委托人函 北京市东城区人民法院: 承蒙委托, 我公司对位于北京市东城区左安漪园小区

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2 单元1204 号住宅用途房地产 (建筑面积为 112.

47 平方米, 以下简称 估 价对象 )的市场价值进行了估价,为贵院办理相关案件提供价值参 考依据. 注册房地产估价师根据估价目的, 遵循估价原则, 按照估价程序, 利用科学的估价方法(比较法、成本法) ,在认真分析现有资料的基 础上,经过周密准确的测算,并结合估价经验,详细考虑了影响房地 产价值的各项因素,确定估价对象在价值时点

2017 年10 月27 日符 合估价假设和限制条件下的房地产市场价值为: 房地产市场总价:969 万元 大写金额:玖佰陆拾玖万元整 房地产市场单价:86137 元/平方米 (币种:人民币) 估价的详细结果及相关说明,详见附后的?估价结果报告?及相 关附件. 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 法定代表人:

2017 年11 月27 日北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房 D 估字【2017】1367 号目录估价师声明

1 估价假设和限制条件

2 估价结果报告

6

一、估价委托人

6

二、房地产估价机构

6

三、估价目的

6

四、估价对象

6

五、市场背景描述与分析

10

六、价值时点

16

七、价值类型

16

八、估价原则

16

九、估价依据

19

十、估价方法

21 十

一、估价结果

21 十

二、注册房地产估价师

22 十

三、实地查勘期

22 十

四、估价作业期

22 附件23 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房 D 估字【2017】1367 号第1页估价师声明 我们郑重声明:

一、 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确 的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏.

二、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、 客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估 价假设和限制条件的限制.

三、 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜 在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价 对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见.

四、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准?房地产 估价规范? (GB/T 50291-2015) 、 ?房地产估价基本术语标准? (GB/T 50899-2013)的规定进行估价工作,撰写本估价报告. 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房 D 估字【2017】1367 号第2页估价假设和限制条件

一、一般假设

(一) 【市场条件】于价值时点房地产市场为公平、自愿、谨慎 行事的交易市场.

(二) 【转让前提】以估价对象为符合法律、法规规定,在市场 上可进行转让的房地产为假设前提.

(三) 【出售情况】以估价对象于价值时点未有任何形式的出售 为假设前提.

(四) 【权属】以产权人合法取得估价对象的房屋所有权及相应 分摊的国有出让建设用地使用权,不存在共有权人且无权属纠纷,足 额支付有关税费,并能保持现状利用为假设前提.

(五) 【实地查勘】注册房地产估价师于

2017 年10 月27 日对估 价对象外观和使用状况进行了实地查勘, 注册房地产估价师不承担对 估价对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其它被遮盖、未 暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任. 建筑物及相关设备的质量 情况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准.

(六) 【资料来源】本估价报告中涉及有关估价对象的一切资料 均由估价委托人及相关当事人提供. 本次估价是以估价委托人及相关 当事人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真 实、合法、准确、完整为前提.估价委托人及相关当事人对其提供资 料的真实性、完整性和合法性负责.

(七) 【房屋安全、环境污染】注册房地产估价师已对房屋安全、 环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注, 未发现估价对 象存在安全隐患及环境污染问题且专业机构未进行鉴定、检测,本次 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房 D 估字【2017】1367 号第3页估价假定估价对象能正常使用、无环境污染问题.

二、未定事项假设

(一) 【债权债务】本次估价未考虑可能与估价对象相关当事人 有关的债权及债务情况对估价结果的影响.

(二) 【不可抗力、违约责任、特殊交易】本次估价时未考虑国 家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有 自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响, 也没有考虑估价 对象将来可能承担违约责任的相关事宜, 以及特殊交易方式对估价结 果的影响,在此提请报告使用者注意.

(三) 【征收、征用】本次估价以估价对象不属于依法公告列入 征收、征用范围或者受其他形式限制为假设前提.

三、背离事实假设

(一) 【抵押权】根据估价委托人提供的?房屋所有权证? 【京房 权证崇私字第

0600920 号】记载,估价对象于价值时点存在两笔抵押 权,设立抵押登记日期分别为

2015 年6月1日、2016 年1月27 日. 根据?不动产登记证明? 【京(2016)东城区不动产证明第

0010859 号】记载,第二笔抵押权权利人为郑D轩,抵押权种类:一般抵押, 被担保数额:4000000(人民币元) ,抵押登记日期:2016 年1月27 日,债务履行期限:6 个月,于价值时点尚未注销.由于本次估价目 的为估价委托人办理相关案件提供价值参考依据, 且估价结果的价值 类型为市场价值,故本次估价未考虑上述抵押权对估价结果的影响.

(二) 【租赁权】根据相关当事人提供的?北京市房屋出租委托 代理合同? 【合同编号:AFWT3151943ZY】及介绍,估价对象于价值时 点存在租赁权,租赁代理机构:北京爱家营企业管理有限公司,委托 出租价格:9000 元/月,委托出租期限:2016 年10 月26 日至

2017 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房 D 估字【2017】1367 号第4页年10 月25 日止,延长委托期限最长不超过

4 个月,于价值时点仍然 正在出租使用,但尚未续签?委托代理合同? ,故本次估价未考虑上 述租赁权对估价结果的影响.

四、不相一致假设 本次估价项目不存在不相一致事项, 故本估价报告无不相一致假 设.

五、依据不足假设 本次估价项目不存在依据不足事项, 故本估价报告无依据不足假 设.

六、本报告使用的限制条件

(一) 【报告使用】本报告的估价结果仅作为估价委托人在本次 估价目的下使用,不得做其他用途.未经本估价机构书面同意,本报 告的全部或任何一部分均不得以任何形式公开发表.

(二) 【快速变现】估价结果为正常市场状况下的房地产市场价 格,未考虑快速变现等因素对价格的影响.如估价委托人需对该宗房 地产进行资产处Z时,需考虑快速变现因素对价格的不利影响.

(三) 【估价结果】本报告的估价结果以单价为准,总价为单价 乘以建筑面积的取整值. 若以上述取整后得出的总价再除以建筑面积 返算单价,由于结果单价为四舍五入后的取整值,故返算时会产生细 微的误差.本报告以估价结果中列示的单价为准,返算的总价不影响 估价结果的客观准确性.

(四) 【使用期限】在无明显市场波动的前提下本报告估价结果 自估价报告出具之日起一年内有效, 即2017 年11 月27 日至

2018 年11 月26 日.

(五) 【最终解释权】本报告由北京市金利安房地产咨询评估有 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房 D 估字【2017】1367 号第5页限责任公司负责解释. 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房 D 估字【2017】1367 号第6页估价结果报告

一、估价委托人 单位名称:北京市东城区人民法院 办公地址:北京市东城区定安里10号联系人:李菁华 联系

电话: (010)87895130

二、房地产估价机构 单位名称:北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 办公地址:北京市海淀区蓝靛厂南路

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607 室 法定代表人:谢静资质等级:一级 资质证书编号:建房估证字[2013]083 号 有效期限:2019 年9月17 日联系人:黄言博 办公

电话: (010)88400910

三、估价目的 为估价委托人了解估价对象于价值时点的市场价值, 办理相关案 件提供价值参考依据.

四、估价对象

(一)估价对象范围 本次估价对象为北京市东城区左安漪园小区5号楼2单元1204号 住宅用途房地产,建筑面积为112.47平方米.

(二)估价对象基本状况 北........