PDF《基准地价更新》

佛山市南海区

2017 年国有建设用地 基准地价更新 修正体系 佛山市南海区国土城建和水务局 二一八年十一月 佛山市南海区

2017 年国有建设用地基准地价更新 修正体系

1 目录

第一章 评估范围及地价内涵.

1

一、评估范围和对象

1

二、地价内涵

1

三、成果应用说明

2

第二章 基准地价修正体系.3

一、国有商服用地宗地地价修正体系

3

二、国有住宅用地宗地地价修正体系

10

三、国有工业用地宗地地价修正体系

20

四、公共服务项目用地(类别一)宗地地价修正体系

25

五、公共服务项目用地(类别二)宗地地价修正体系

30

六、二级用地类型地价修正

33

第四章 基准地价成果应用指南.40

一、应用基准地价系数修正法评估宗地地价一般步骤

40

二、国有商服用地宗地地价公式

41

三、国有住宅用地宗地地价公式

41

四、国有工业用地宗地地价公式

42

五、公共服务项目用地(类别一)宗地地价公式

42

六、公共服务项目用地(类别二)宗地地价公式

42

七、宗地地价公式特殊处理说明

42 佛山市南海区

2017 年国有建设用地基准地价更新 修正体系

1

第一章 评估范围及地价内涵

一、评估范围和对象 南海区

2017 年国有建设用地基准地价更新的工作范围为南海区辖区内所有土 地,包括

1 个街道和

6 个镇,分别为:桂城街道、九江镇、西樵镇、丹灶镇、狮 山镇、大沥镇以及里水镇,面积约 1073.82 平方公里.

二、地价内涵 1.国有商服用地: 土地在正常市场条件下, 设定土地开发程度为 五通一平 (即 宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯,宗地红线内场地平整),估价 期日为

2017 年12 月31 日,土地使用年期为

40 年,设定容积率为 2.0,建筑密度 为45%;

地价表现形式为平均楼面地价.价格单位为元/平方米,币种为人民币. 商服路线价:土地在正常市场条件下,设定土地开发程度为 五通一平 (即宗 地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯,宗地红线内场地平整),估价期 日为

2017 年12 月31 日,土地使用年期为

40 年,设定容积率为 2.0,标准宽度为

4 米,标准深度为

12 米的标准铺面,地价表现形式为平均楼面地价.价格单位为 元/平方米,币种为人民币. 2.国有住宅用地: 土地在正常市场条件下, 设定土地开发程度为 五通一平 (即 宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯,宗地红线内场地平整),估价 期日为

2017 年12 月31 日,土地使用年期为

70 年,设定容积率为 2.5,建筑密度 为40%;

地价表现形式为平均楼面地价.价格单位为元/平方米,币种为人民币. 3.国有工业用地:土地在正常市场条件,设定土地开发程度为 五通一平 (即 宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯,宗地红线内场地平整),估价 期日为

2017 年12 月31 日,土地使用年期为

50 年,设定容积率为 1.0,建筑密度 为60%;

地价表现形式为地面地价.价格单位为元/平方米,币种为人民币. 4.公共服务项目用地: (1)公共服务项目用地(类别一):土地在正常市场条件,设定土地开发程 度为 五通一平 (即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯,宗地红线内 场地平整),估价期日为

2017 年12 月31 日,土地使用年期为

50 年,设定容积 率为 2.0, 建筑密度为 40%;

地价表现形式为平均楼面地价. 价格单位为元/平方米, 币种为人民币. 佛山市南海区

2017 年国有建设用地基准地价更新 修正体系

2 (2)公共服务项目用地(类别二):土地在正常市场条件,设定土地开发程 度为 五通一平 (即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯,宗地红线内 场地平整),估价期日为

2017 年12 月31 日,土地使用年期为

50 年,设定容积 率为 1.0;

地价表现形式为地面地价.价格单位为元/平方米,币种为人民币. 表1-1 南海区

2017 年各用途国有建设用地基准地价价格内涵表 土地用途 评估期日 土地开发程度 设定容积率 土地使用年期 地价表现形式 商服用地

2017 年12 月31 日 五通一平 2.0

40 年 平均楼面地价 商服路线价

2017 年12 月31 日 五通一平 2.0

40 年 平均楼面地价 住宅用地

2017 年12 月31 日 五通一平 2.5

70 年 平均楼面地价 工业用地

2017 年12 月31 日 五通一平 1.0

50 年 地面地价 公共服务项目 用地(类别一)

2017 年12 月31 日 五通一平 2.0

50 年 平均楼面地价 公共服务项目 用地(类别二)

2017 年12 月31 日 五通一平 1.0

50 年 地面地价 注: (1)国有商服用地、国有住宅用地、公共服务项目用地(类别一)的价格表现形式为平 均楼面地价,在实际成果应用过程中可通过容积率修正或楼层修正转换成地面地价;

(2) 五通一平 指宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路,宗地红线内土地平整;

(3)公共服务项目用地(类别一)指机关团体用地、新闻出版用地、科研用地、教育用地、 医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等项目用地;

(4) 公共服务项目用地 (类别二) 指用于城乡基础设施的用地, 包括公共设施给排水、 供电、 供热、供气、消防、环卫、公用设施维修等项目用地

三、成果应用说明 本次国有建设用地基准地价主要用于制定地价管理政策、征收土地税费及国 有国有建设用地使用权出让、租赁、作价出资(入股)、转让、出租和抵押等流 转行为的价格参考. 涉及农用地征收的主要参考《土地管理法》、《广东省国土资源厅关于印发 广东省征地补偿保护标准(2016 年修订调整)的通知》(粤国土资规字〔2016〕1 号)以及地方政府出台的有关土地及房屋征收补偿安置方案. 佛山市南海区

2017 年国有建设用地基准地价更新 修正体系

3

第二章 基准地价修正体系 由于区片基准地价是满足价格内涵条件下的价格,如果宗地条件与价格内涵 不一致时,则需进行区域因素、个别因素等修正.因此在已知宗地基本条件的基 础上,可根据宗地地价修正系数体系所对应的修正系数,快速、高效、较为合理 地计算出该宗地的价格,以满足各方面对宗地地价的需求.根据南海区国有建设 用地区片基准地价体系,参照《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)要求建 立国有商服、住宅、工业用地和公共服务项目用地(类别

一、二)宗地地价的修 正体系.

一、国有商服用地宗地地价修正体系

(一)区域因素修正 表2-1 商服区域因素修正系数表 指标标准 判断标准 商服繁华 程度 指标说明 与商服中心、 行政中心、 酒店和集贸农贸市场的距离, 区域商服氛围水平;

评估范围外较发达的邻近区域对 评估范围内用地带来日常生活以及价格等方面的影 响程度 指标权重值(Q) 35% 各片区修正幅度范围 (Q* 区片修正幅度) ± 0.53%~± 1.58% 交通条件 指标说明 区域道路路网密集程度,地铁、公交站点密集程度, 与汽车站、火车站、轻轨站、港口码头的距离 指标权重值(Q) 24% 各片区修正幅度范围 (Q* 区片修正幅度) ± 0.36%~± 1.08% 基本设施 状况 指标说明 市政供水保证率,排水状况,供电保障率商服配套设 施完善程度 指标权重值(Q) 20% 各片区修正幅度范围 (Q* 区片修正幅度) ± 0.30%~± 0.90% 人口状况 指标说明 人口密集程度,商服人流聚集程度 佛山市南海区

2017 年国有建设用地基准地价更新 修正体系

4 指标标准 判断标准 指标权重值(Q) 14% 各片区修正幅度范围 (Q* 区片修正幅度) ± 0.21%~± 0.63% 用地潜力 指标说明 区域规划主导土地利用规划用途,区域规划前景情况 指标权重值(Q) 7% 各片区修正幅度范围 (Q* 区片修正幅度) ± 0.11%~± 0.32% 表2-2 国有商服用地各区片的区域因素总修正幅度表 区片编号 修正幅度(%) 区片编号 修正幅度(%) 区片编号 修正幅度(%) sfqp001 ±

3 sfqp060 ±

3 sfqp119 ±

3 sfqp002 ± 4.5 sfqp061 ±

4 sfqp120 ± 3.5 sfqp003 ±

2 sfqp062 ±

3 sfqp121 ±

2 sfqp004 ±

3 sfqp063 ±

3 sfqp122 ±

2 sfqp005 ±

2 sfqp064 ± 4.5 sfqp123 ±

2 sfqp006 ±

2 sfqp065 ±

4 sfqp124 ±

4 sfqp007 ±

2 sfqp066 ± 4.5 sfqp125 ± 2.5 sfqp008 ±

3 sfqp067 ±

2 sfqp126 ± 2.5 sfqp009 ±

2 sfqp068 ± 4.5 sfqp127 ±

2 sfqp010 ±

3 sfqp069 ±

3 sfqp128 ±

2 sfqp011 ±

2 sfqp070 ±

4 sfqp129 ±

4 sfqp012 ±

2 sfqp071 ±

3 sfqp130 ± 2.5 sfqp013 ± 1.5 sfqp072 ±

4 sfqp131 ±

2 sfqp014 ±

3 sfqp073 ± 2.5 sfqp132 ±

3 sfqp015 ±

3 sfqp074 ±

3 sfqp133 ±

2 sfqp016 ±

3 sfqp075 ±

3 sfqp134 ±

2 sfqp017 ±

3 sfqp076 ± 4.5 sfqp135 ±

2 sfqp018 ±

2 sfqp077 ± 2.5 sfqp136 ±

2 佛山市南海区

2017 年国有建设用地基准地价更新 修正体系

5 区片编号 修正幅度(%) 区片编号 修正幅度(%) 区片编号 修正幅度(%) sfqp019 ±

2 sfqp078 ±

4 sfqp137 ±

2 sfqp020 ±

4 sfqp079 ± 4.5 sfqp138 ± 2.5 sfqp021 ±

2 sfqp080 ± 2.5 sfqp139 ±

3 sfqp022 ±

3 sfqp081 ±

3 sfqp140 ±

2 sfqp023 ±

3 sfqp082 ±

3 sfqp141 ±

2 sfqp024 ±

3 sfqp083 ±

3 sfqp142 ±

2 sfqp025 ±

2 sfqp084 ± 3.5 sfqp143 ± 1.5 sfqp026 ± 3.5 sfqp085 ±

2 sfqp144 ±

2 sfqp027 ±

2 sfqp08........