DOC《致估价委托人函》

厨房及卫生间地面铺地砖,墙面贴墙砖,天棚扣板吊顶;

塑钢窗,入户门为防盗门. 估价对象约建成于2006年,根据国家有关房屋新旧程度判定标准,经估价人员现场勘察,确定其综合成新率约为90%. 4.配套设施状况 估价对象内部水、电、暖等基础设施齐全. 5.权属状况 根据委托方提供的《房地产权证》和《房地产他项权证》,房屋所有权人为吴玲琳,房产存在抵押登记,抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司大连分行.本次估价仅为确定估价对象市场价值提供参考,不对其所有权进行界定.

五、价值时点 价值时点为2017年7月18日.

六、价值类型 本次评估对象价值类型为市场价值,市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估价值时点进行正常公平交易的价值估计数额.

七、估价依据 1.《中华人民共和国房地产管理法》(1994年7月5日公布,2007年8月30日修订);

2.《中华人民共和国土地管理法》(1986年6月25日颁布,1998年8月29日、2004年8月28日两次修订);

3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月27日发布,2011年1月8日修订);

4.《中华人民共和国担保法》(1995年6月30日公布,1995年10月1日起施行);

5.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日公布,2007年10月1日施行);

6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日公布,即日施行);

7.中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局《房地产估价规范》(2015年4月20日公布,2015年12月1日实施);

8.中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局《房地产估价基本术语标准》(2013年6月26日公布,2014年2月1日实施);

9.《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,2016年5月1日执行);

10.大连市中级人民法院《司法鉴定委托书》;

11. (2014)中民初字第258号 《民事判决书》复印件;

12. (2015)中执字第376号 《民事裁定书(稿)》复印件;

13. (2015)中执字第376号 《协助执行通知书(稿)》复印件;

14.《房地产权证》复印件;

15.《房地产他项权证》;

16. 估价对象现场勘察记录;

17. 委托方提供的与本次估价相关的其它资料;

18.估价机构掌握的房地产市场相关资料.

八、估价原则 本估价报告按照估价规范的规定,遵循房地产估价行业公认的估价原则,根据估价对象的用途、现状条件,结合估价目的对估价对象进行估价.具体依据如下估价原则: 1.独立、客观、公正原则:要求房地产估价师站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则. 2.合法原则:要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则. 3.价值时点原则:要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格原则. 4.替代原则:要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则. 5.最高最佳利用原则:要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则.

九、估价方法 估价对象位于惠泽北园,价值时点同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多,因此可选用比较法进行评估. 比较法的具体估价思路为:在价值时点同期内的房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内,具有较强相关性、替代性的房地产交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正,评估出估价对象的市场价格.