PDF《房地产估价报告》

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539732949176 房地产估价报告 估价项目名称:北京市朝阳区朝外大街乙

12 号酒店裙房商 铺、餐饮

1 层A21 号商业房地产价值评估 估价报告编号:仁达房估字【2017】第201701107028990 号估价委托人:北京市通州区人民法院 房地产估价机构: 北京仁达房地产评估有限公司 注册房地产估价师: 周雨(注册号:1120170013) 袁艺(注册号:1120110076) 估价报告出具日期: 二一七年十一月十六日 北京仁达房地产评估有限公司BEIJINGRENDAREALESTAT E A P P R A I S A L C O .

, L T D Add:北京市西城区车公庄大街

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100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、 (RICS)执业单位 致函第

1 页 致估价委托人函 北京市通州区人民法院: 承蒙委托, 我公司对位于北京市朝阳区朝外大街乙

12 号酒店裙房 商铺、餐饮

1 层A21 号商业房地产市场价值进行了评估,为估价委托 人解决法律纠纷,估价对象进入执行程序提供价值参考依据. 我们实施了评估所必须的各项程序,按照国家关于房地产评估的 有关规定,运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时 点2017 年7月17 日,在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果 如下: 建筑面积:36.31 平方米 房地产价值总额:116.49 万元 大写:壹佰壹拾陆万肆仟玖佰元整 单位面积房地产价值:32082 元/平方米 (货币种类:人民币) 提示说明: 1. 上述估价结果中不包含估价对象使用及处置时的登记费用、 水电暖气费、物业管理费、司法诉讼费用、拍卖佣金、买方应缴的交 易税费及其他应付费用等. 以上内容摘自本房地产估价报告书.欲了解本估价项目的全面情 况,应认真阅读估价报告书全文. 北京仁达房地产评估有限公司 法定代表人: (签章) 二一七年十一月十六日 北京仁达房地产评估有限公司BEIJINGRENDAREALESTAT E A P P R A I S A L C O . , L T D Add:北京市西城区车公庄大街

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100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、 (RICS)执业单位 目录 目录估价师声明

1 估价假设和限制条件.2 估价结果报告.5

一、估价委托人

5

二、房地产估价机构

5

三、估价目的.5

四、估价对象.5

五、价值时点.7

六、价值类型.8

七、估价原则.8

八、估价依据.9

九、估价方法.10

十、估价结果.11 十

一、注册房地产估价师

11 十

二、实地查勘期

12 十

三、估价作业期

12 附件13 北京仁达房地产评估有限公司BEIJINGRENDAREALESTAT E A P P R A I S A L C O . , L T D Add:北京市西城区车公庄大街

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100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、 (RICS)执业单位 第1页估价师声明 注册房地产估价师根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明: 1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准 确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏. 2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、 客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的 假设和限制条件的限制. 3. 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或 潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估 价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见. 4. 注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行 估价工作,撰写估价报告. 5. 注册房地产估价师周雨、估价人员余世成于

2017 年7月31 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,其他参与项目的估价 人员没有对上述估价对象进行实地查勘. 北京仁达房地产评估有限公司BEIJINGRENDAREALESTAT E A P P R A I S A L C O . , L T D Add:北京市西城区车公庄大街

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100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、 (RICS)执业单位 第2页估价假设和限制条件

一、一般假设: 1. 在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场. 2. 估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让. 3. 任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有 关法律、法规. 4. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及 遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响. 5. 本报告以估价对象在价值时点的实物状况为依据,且以该状 况在估价报告使用期限内无重大变化为前提. 6. 本次评估估价对象的房屋权属登记等情况均以估价委托人 提供的《房屋所有权证》 【X 京房权证朝私字第

575611 号】为依据. 如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整. 7. 估价对象为执行项目,本次评估已考虑了其交易方式对估价 结果的影响,在此提请报告使用者注意. 8. 本次估价所依据的有关房地产权属证书等资料由估价委托 人提供,由于估价委托人原因,估价人员未能对资料复印件与原件进 行核对,同时受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制,注册房 地产估价师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行 核实.本次评估除有特殊说明之外,所采用的信息、数据等内容均依 据产权资料复印件.估价人员对产权资料复印件的核实不能免除产权 人、估价委托人提供资料的相关法律义务,也不确保该估价对象的权 属、权利、义务的真实性、完整性、时效性. 9. 注册房地产估价师及估价人员对估价对象的查勘限于估价 对象的外观和使用状况,注册房地产估价师及估价人员不承担对估价 对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其它被遮盖、未暴露 及难于接触到的部分进行查勘的责任.建筑物及相关设备的质量情况 最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准. 北京仁达房地产评估有限公司BEIJINGRENDAREALESTAT E A P P R A I S A L C O . , L T D Add:北京市西城区车公庄大街

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100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、 (RICS)执业单位 第3页10.本次评估选取的市场案例均为真实成交案例,或为可通过修 正反映正常成交价格的真实市场挂牌案例.

二、未定事项假设: 根据租赁合同及向承租人了解,产权人已提前收取租赁期内的租 金,由于本次评估为法院强制执行目的,设定被执行人不将提前收取 的租金返还本次拍卖买受人.在此提请报告使用者注意.

三、背离事实假设: 根据估价委托人提供的《房屋他项权证》 【X 京房他证朝字第

428503 号】 ,估价对象于价值时点存在尚未注销的抵押权,由于本次 评估是为估价委托人解决法律纠纷提供价值参考依据而评估房地产市 场价值,故未考虑上述抵押权对估价结果的影响.在此提请报告使用 者注意.

四、不相一致假设: 估价人员实地查勘日为

2017 年7月31 日,根据估价委托人提供 的《北京市通州区人民法院价格评估委托书》 ,本次评估价值时点为

2017 年7月17 日,本次评估设定估价对象于价值时点和实地查勘日 的实物情况一致,如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整,在 此提请报告使用者注意.

五、 依据不足假设: 1.估价委托人提供的《房屋所有权证》 【X 京房权证朝私字第

575611 号】未记载估价对象建成年代,经估价人员调查,估价对象建 成年代为

2005 年.本次估价设定估价对象建成年代为

2005 年.如上 述情况与实际不符,估价报告需做相应调整. 2.根据估价机构数据,估价对象所在项目土地使用权出让年期: 商业至

2043 年3月9日止,至价值时点,估价对象商业尚剩余 25.6 年土地使用年期.如上述情况与实际不符,估价报告需做相应调整.

六、估价报告使用限制: 1. 本估价报告应用于为估价委托人解决法律纠纷,估价对象进 北京仁达房地产评估有限公司BEIJINGRENDAREALESTAT E A P P R A I S A L C O . , L T D Add:北京市西城区车公庄大街

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100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、 (RICS)执业单位 第4页入执行程序提供价值参考依据,若改变估价目的及使用条件需向本估 价机构咨询后作必要修正甚至重新估价. 2. 本次报告估价结果中总价值为单位建筑面积价值乘以建筑 面积并以 万元 为单位取整后得出.若以上述取整后得出的总价再 除以建筑面积返算单价,由于取整位数不同,单值会产生细微误差. 本报告以估价结果中列示的总价值、单位建筑面积价值为准,返算的 单价不影响估价结果的客观准确性. 3. 本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出,由于在报告 中计算的数据均按四舍五入进行取整,因此,可能出现个别等式左右 不完全相等的情况, 但此种情况不影响计算结果及估价结论的准确性. 4. 本次估价报告包括 房地产估价结果报告 和 房地产估 价技术报告 ,本次仅提供 房地产估价结果报告 , 房地产估价 技术报告 供估价机构存档和有关管理部门查阅等. 5. 本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估 价师签字后方可使用. 6. 未经估价机构和估价委托人书面同意,本报告的全部或部分 及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、 通告或声明中引用, 亦不得以其他任何方式公开发表. 7. 本估价报告一式五份,估价委托人四份,本机构存档一份. 8. 本估价报告自估价报告出具之日

2017 年11 月16 日起一年 内有效.如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期,估价 机构对此结果造成的损失不承担责任. 9. 本报告由北京仁达房地产评估有限公司负责解释. 北京仁达房地产评估有限公司BEIJINGRENDAREALESTAT E A P P R A I S A L C O . , L T D Add:北京市西城区车公庄大街

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一、估价委托人 北京市通州区人民法院

二、房地产估价机构 北京仁达房地产评估有限公司 土地资质级别:全国执业 机构注册号:A201111008 房产资质级别:壹级 资质证书号:建房估证字[2013]069 号 法定代表人:于京博 联系人:余世成 联系

电话: (010)88395886 地址:北京市西城区车公庄大街

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三、估价目的 为估价委托人解决法律纠纷,估价对象进入执行程序提供价值参 考依据而评估房地产市场价值.

四、估价对象

(一)估价对象概况 估价对象位于北京市朝阳区朝外大街乙

12 号酒店裙房商铺、 餐饮

1 层A21 号,包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权,房屋建筑面积 为36.31 平方米,房屋用途为商业用房.

(二)权益状况 1. 土地权益状况 估价对象土地所有权属于中华人民共和国.估价委托人未提供有 北京仁达房地产评估有限公司BEIJINGRENDAREALESTAT E A ........