PDF《坤元资产评估有限公司》

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62 坤元资产评估有限公司Canwin Appraisal Co.

, Ltd. 对《关于对数源科技股份有限公司的重组问询函》 中评估相关问题之回复 深圳证券交易所: 坤元资产评估有限公司(以下简称 评估机构 或 坤元评估 )已收悉由 数源科技股份有限公司转来的 《关于对数源科技股份有限公司的重组问询函》 (许 可类重组问询函[2019]第12 号,以下简称问询函) .坤元评估已对问询函所 提及的数源科技股份有限公司(以下简称 数源科技 或 公司 )有关事项逐 项予以落实,有关情况说明和回复如下: 问题 10. 报告书显示,本次交易使用资产基础法对标的资产(含诚园置业) 的应收账款及其他应收款进行评估时,均将已计提的坏账准备评估为零.请你 公司结合相关坏账准备的计提政策及其适当性、欠款方及其关联关系、应收账 款发生的背景、账龄结构等,说明评估取值为零的合理性,是否真实反映标的 资产的实际情况.请独立财务顾问及评估机构核查并发表明确意见. 【回复】

一、被评估单位的坏账准备政策及其适当性如下:

(一)单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据 或金额标准 应收账款――占应收账款账面余额 10%以上的款项;

其他应收款――占其他应收款账面余额 10%以上的款项. 单项金额重大并单项计提 坏账准备的计提方法 经单独进行减值测试有客观证据表明发生减值的,根据其未来 现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备;

经单独进 行减值测试未发生减值的,将其划入具有类似信用风险特征的 若干组合计提坏账准备. 地址:杭州市西溪路

128 号 邮编:310012

电话: (0571)

87559001 传真: (0571)

8718826 2 /

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(二)按组合计提坏账准备的应收款项 组合名称 确定组合的依据 坏账准备的计提方法 账龄组合 以账龄为信用风险组合确认 依据 账龄分析法 其他组合 以应收款项的交易对象和款 项性质为信用风险特征划分 组合,例如应收合并范围内 关联方款项、应收出口退税 款、经常性补贴、应收政府 部门款项(除暂存政府部门 质保金类款项外)等性质的 款项 除了有确凿证据表明发生减 值外,不计提坏账准备 以账龄为信用风险组合的应收款项坏账准备计提方法: 账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)

1 年以内(含1年,下同)

5 5 1-2 年10

10 2-3 年30

30 3-4 年50

50 4-5 年50

50 5 年以上

100 100

(三)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 单项计提坏账准备的理由 有确凿证据表明可收回性存在明显差异 坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值 的差额计提坏账准备 对于其他应收款项(包括应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等), 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备. 如有客观证据表明该应收款项价值已恢复, 且客观上与确认该损失后发生的 事项有关,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益.但是,该转回后的账面 价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本.

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62 报告期内,数源软件园及诚园置业的应收账款和其他应收款计提坏账准备 时均采用了以账龄为信用风险组合确认依据的应收款项坏账准备计提方法,实 际评估中经核查,相关应收款项不存在发生坏账的风险,坏账准备计提具有适 当性.

二、西湖数源软件园应收账款及其他应收款

(一)应收账款和坏账准备 应收账款账面价值 273,046.27 元,其中账面余额 287,417.13 元,坏账准备 14,370.86 元(均按账龄计提) ,主要为应收的客房费和房租费,账龄均在

1 年以 内.本次评估通过检查原始凭证及相关的文件资料等方式确认款项的真实性. 房租费的欠款方为园区内的租客,部分应收款期后已收回;

据了解,目前承 租户正常经营,未有款项无法收回的迹象;

客房费的欠款方主要为云栖客栈的入住客户,款项均为基准日近期发生,经 了解应收款项的形成原因主要为款项实际到账存在时间性差异所致, 未有长期未 收的款项,未发现存在坏账的情况.

(二)其他应收款和坏账准备 其他应收款账面价值 10,515,966.60 元,其中账面余额 15,016,806.95 元,坏 账准备 4,500,840.35 元(均按账龄计提) ,主要为汽油费、保证金和往来款等. 其中账龄在

1 年以内的有 16,806.95 元,占总金额的 0.11%;

账龄在 2-3 年的有 15,000,000.00 元,占总金额的 99.89%.其中关联方往来为应收合肥印象西湖房 地产投资有限公司 15,000,000.00 元.本次评估通过检查原始凭证及相关的文件 资料、发函询证等方式确认款项的真实性. 对于应收关联方合肥印象西湖房地产投资有限公司 15,000,000.00 元,被评 估单位按余额的 30%计提了坏账准备 4,500,000.00 元, 从企业提供的期后收款情 况来看,该应收款已收回,未发现存在坏账的情况. 对于其他押金、汽油费等往来款,由于涉及的结算对象主要为银行、中石化 等国有大型企业,收款有保障,且账龄均在一年以内,未发现存在坏账的情况.

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三、诚园置业应收账款及其他应收款

(一)应收账款和相应坏账准备 诚园置业应收账款账面价值为 0,尚未发生销售,无应收账款.

(二)其他应收款和相应坏账准备 诚园置业其他应收款账面价值 74,500.00 元,其中账面余额 80,000.00 元,坏 账准备 5,500.00 元(均按账龄计提) ,主要为押金、保证金.其中账龄在

1 年以 内的有 50,000.00 元,占总金额的 62.50%;

账龄在 1-2 年的有 30,000.00 元,占 总金额的 37.50%.本次评估通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文 件资料等方式确认款项的真实性. 诚园置业其他应收款主要为项目建设过程中发生的押金、保证金,在项目结 束后均会退回,且涉及的结算对象为事业单位或政府部门,收款有保障,未发现 存在坏账的情况.

四、中介机构核查意见 经核查,评估机构认为:结合相关坏账准备的计提政策及其适当性、欠款 方及其关联关系、应收账款发生的背景、账龄结构等进行核实,相关坏账准备 的计提具有适当性,未发现款项无法收回形成实际坏账的情形.由于账面坏账 准备系企业按照财务会计准则计提,并不必然表示应收款项无法收回产生实际 损失,故本次评估按照款项的实际可收回状况对应收账款及其他应收款进行评 估,将公司按规定计提的坏账准备估值为零具有合理性,本次评估已真实反映 了标的资产的实际情况.

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62 问题 11. 报告书显示,本次交易对数源软件园投资性房产中的建(构)筑 物使用成本法进行评估, 其中合计评估价值为 7,817.15 万元, 评估增值 6,795.49 万元,增值率为 665.14%.请你公司: (1)补充披露确定重置价值时使用的类比 建筑物、评分结果、调整系数等关键参数选取的依据及其合理性,是否真实反 映该等建(构)筑物的实际状况;

(2)以汇总列表的形式补充披露数源软件园 所有建(构)筑物的账面价值、评估价值、增值情况及增值原因,当中应特别 列明该等建(构)筑物的产权情况,评估中是否充分考虑了产权瑕疵的影响, 如否,说明原因及合理性;

(3)结合相关建(构)筑物本次交易后拟保留或拆 除的规划情况,说明本次评估是否充分考虑未来规划对该等建(构)筑物的影 响及评估方法选取的合理性,交易作价是否包含拟拆除建(构)筑物,如是, 说明原因及其合理性,是否有利于保护上市公司利益和中小股东合法权益;

(4) 结合相关建(构)筑物的实际用途,分析说明在确定重置价值时考虑开发利润 的原因及合理性.请财务顾问及评估机构就上述问题进行核查并发表明确意见. 【回复】

(一)类比建筑物的选取 本次评估通过勘察待估建筑物的区域、功能、结构、装饰等各个项目选取类 比建筑物,通过对比分析确定类比建筑物为浙江省杭州市某公共建筑. 以教工路

1 号45 幢为例,对比情况具体如下表: 对比项目 类比建筑物 待估建筑物 工程名称 某公共建筑 教工路

1 号45 幢 建造地区 浙江省杭州市 浙江省杭州市 建造时间

2016 年7月1994 年 建筑面积 4,286.05 平方米 9,355.70 平方米 建安单价 2,088 待估 层数 主体

3 层 主体

6 层 层高 层高

4 米 层高 3.5 米 结构 框架结构 钢混结构 基础 钢筋混凝土桩基础 钢筋混凝土独立基础 屋面 钢筋混凝土现浇屋面板 钢筋混凝土现浇屋面板 墙面 内外墙水泥砂浆 外墙涂料(局部花岗岩贴面、玻璃幕墙),内 墙涂料(局部面砖) 楼地面 水泥砂浆楼地面 抛光砖楼地面(局部木地板)

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62 对比项目 类比建筑物 待估建筑物 门窗 木门,塑钢窗 木门(局部玻璃门),钢窗 顶棚 顶棚水泥砂浆(局部吊顶) 顶棚涂料(局部吊顶) 水电 水电卫齐全 水电卫齐全 照明 普通照明 普通照明

(二)类比建筑物调整系数等关键参数选取的依据及其合理性 根据取得的类似建筑物的合同和预决算资料,具体分析待估建筑物结构、门窗、抹灰、楼地面及设备等各分部工程与类似建筑物的差异,结合《最新资产评 估常用数据与参数手册》通过相应的调整确定待估建筑物的建安工程费用.具体 如下表: 项目名称 教工路

1 号45 幢 建筑面积(O) 9,355.70 费用明细 单项评分 权重 综合评分 工程费用结构工程

95 70%

67 门窗工程

110 5%

6 楼地面工程

130 10%

13 抹灰工程

130 5%

7 水电工程

110 10%

11 分项工程调整系数 ∑分项工程综合评分÷100 1.04 层数因素调整 根据《最新资产评估常用数据与参数手册》确定 0.98 层高因素调整 根据《最新资产评估常用数据与参数手册》确定 0.95 价格调整系数 根据建材及人工市场价格的上涨综合确定 1.14 建安单价 类比建筑物建安单价*各调整系数 2,305 建安费用 建安单价*建筑面积 21,564,889 下面对各项调整系数等关键参数进行分析:

1、分项工程调整系数 分项工程调整系数按结构、门窗、抹灰、楼地面、设备

5 个分部工程分别打 分,经加权平均确定.其中,类比建筑物均为钢筋混凝土桩基础,部分待估建筑 物为钢筋混凝土独立基础,根据基础的不同进行适当修正,评分为 95-100 分;

2、层数因素调整 根据《最新资产评估常用数据与参数手册》 ,不同层数对造价的影响如下表: 层数

1 2

3 4

5 造价%

100 90

84 80

82 7 /

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3、层高因素调整 根据《最新资产评估常用数据与参数手册》 ,建筑物层高每增减

10 厘米对造 价的影响为 1.1%;

4、价格调整系数 根据从 同花顺 iFind 金融数据终端 查询的固定资产投资价格指数-建筑 安装工程指数, 然后按照对类比建筑物建成年份和评估基准日的指数差异进行调 整.

二、数源软件园所有建(构)筑物评估情况

(一)投资性房地产-房屋建筑物 序号建筑物名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 权属情况 增值原因

1 教工路

1 号36 幢27,338.60 65,800 309,661.40........