PDF《评估报告》

中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估报告 湖北众联资产评估有限公司

1 众 众联 联资 资产 产评 评估 估有 有限 限公 公司 司ZHONG LIAN ASSETS &

APPRAISAL CO.

,LTD 中百控股集团股份有限公司拟转让股权 所涉及的中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 股东全部权益价值评估项目 评估报告 众联评报字[2017]第1032 号 湖北众联资产评估有限公司 二一七年二月二十八日 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估报告 湖北众联资产评估有限公司

1 第一部分、声明中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估报告 湖北众联资产评估有限公司

2 资产评估师声明 中百控股集团股份有限公司:

1、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独 立、客观和公正的原则;

根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是 客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任.

2、评估对象涉及的资产、负债清单以及未来收益预测由委托方、被评估单位申 报并经其签章确认;

所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委 托方和相关当事方的责任.

3、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;

与相关当事方 没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见.

4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;

我们已对评 估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产 的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方 及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求. 评估对象的法律权属及其证明资料系委托方提供, 对评估对象法律权属的确认或 发表意见超出资产评估师执业范围,本评估报告不应当被认为是资产评估师对评估 对象的法律权属提供保证.

5、我们出具的评估评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条 件限制,评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时,应充分考虑本报告中载 明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响.

6、评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日有效.评估报告使用者应当根据 评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限.

7、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评 估经验.评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果.

8、资产评估师执行资产评估业务是对评估对象价值进行估算并发表专业意见, 并不承担相关当事人决策的责任.评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格 的保证. 湖北众联资产评估有限公司

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9、本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用 者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用,不得用于其他目 的和用途,因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关.

10、评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可,评估机构不得随意 向他人提供或公开.未征得评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露 于公开媒体,法律、法规另有规定的除外.

11、本评估报告书含有若干附件,所有附件均为本报告书的正式组成部分,与正 文具有同等法律效力. 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估报告 湖北众联资产评估有限公司

4 第二部分、评估报告摘要 湖北众联资产评估有限公司

5 中百控股集团股份有限公司拟转让股权 所涉及的中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 股东全部权益价值评估项目 评估报告 众联评报字[2017]第1032 号摘要湖北众联资产评估有限公司接受中百控股集团股份有限公司的委托,根据有关法 律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法和收益法两种评估方法, 按照必要的评估程序,对中百控股集团股份有限公司拟转让股权涉及的中百集团武汉 生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值在

2016 年12 月31 日的市场价值进行了 评估.现将资产评估情况揭示如下:

一、评估目的:本次资产评估目的是中百控股集团股份有限公司拟转让股权涉及 的中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值在

2016 年12 月31 日的 市场价值进行分析、估算,并发表专业意见.

二、评估对象和评估范围:本次评估的评估对象为中百集团武汉生鲜食品加工配 送有限公司股东全部权益价值,评估范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 经审计后的全部资产及相关负债.具体范围为委托方及被评估单位提供的审计后 各类 资产及负债评估申报明细表 上所列内容.

三、价值类型:本次资产评估价值类型为市场价值类型.即是指自愿买方和自愿 卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平 交易的价值估计数额.

四、评估基准日:2016 年12 月31 日.

五、评估方法:依据评估特定目的和持续经营的基本假设,以及评估对象资产特 征,本次评估采用资产基础法和收益法. 湖北众联资产评估有限公司

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六、评估结论与报告使用有效期:

1、资产基础法评估结果 在实施了资产基础法评估后, 对中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司审计后纳 入评估范围的股东全部权益价值在

2016 年12 月31 日这一基准日所表现的市场价值反 映如下: (金额单位:人民币万元) 项目账面价值 评估价值 增减值 增值率% A B C=B-A D=C/A* 100%

1 流动资产 2,414.75 2,562.18 147.43 6.11

2 非流动资产 32,167.02 33,445.15 1,278.13 3.97

3 其中:长期股权投资 1,250.00 1,151.93 -98.07 -7.85

4 固定资产 29,101.01 29,166.97 65.96 0.23

5 在建工程 94.58 - -94.58 -100.00

6 无形资产 1,721.43 3,126.25 1,404.82 81.61

7 资产总计 34,581.77 36,007.33 1,425.56 4.12

8 流动负债 8,773.18 8,951.95 178.77 2.04

9 负债总计 8,773.18 8,951.95 178.77 2.04

10 净资产(所有者权益) 25,808.59 27,055.38 1,246.79 4.83 由上表表明,被评估单位纳入评估范围的股东全部权益价值在

2016 年12 月31 日 的评估结果为:总资产评估值 36,007.33 万元,增值 1,425.56 万元,增值率 4.12%;

总 负债评估值 8,951.95 万元,增值 178.77 万元,增值率 2.04%;

净资产评估值 27,055.38 万元,增值 1,246.79 万元,增值率 4.83%.

2、收益法评估结果 采用收益法对中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司的股东全部权益价值进行 评估得出的评估基准日

2016 年12 月31 日持续经营的前提下的股东全部权益价值(净资 产)为23,086.96万元, 较经审计的账面值 25,808.59 万元, 减值2,721.63 万元, 减值率10.55%.

3、评估结果的分析选择 本次采用收益法得出的股东全部权益价值为 23,086.96 万元, 比资产基础法测算得 出的股东全部权益价值 27,055.38 万元低 3,968.42 万元,差异率为 14.67%. 两种评估方法差异的原因主要是: (1)资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准,反映的是资产投入(购建成 本)所耗费的社会必要劳动,这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化;

而收益 法评估是以资产的预期收益为价值标准,反映的是资产的产出能力(获利能力)的大小, 这种获利能力通常将受到宏观经济、 行业调控以及资产的有效使用等多种条件的影响. 湖北众联资产评估有限公司

7 在如此两种不同价值标准前提下产生一定的差异应属正常. (2)资产基础法的评估范围为评估基准日资产负债表上列示的全部资产及相关负 债,而收益法的评估范围不仅包含了评估基准日资产负债表上列示的全部资产及相关 负债,还包括企业无账面值的客户关系、人力资源、商誉等无形资产价值. 考虑本次经济行为、特定的评估目的、上述资产基础法和收益法评估结论差异的 特定原因,评估人员认为收益法的评估结果受到企业现有经营规模、经营业务范围及 资本结构的影响,不能完全反映企业现有资产在价值最大化、最合理运用下的市场价 值,因此本次评估选取资产基础法的评估结论更为妥当合理.即:中百集团武汉生鲜 食品加工配送有限公司在评估基准日的股东全部权益价值为 27,055.38 万元. 根据国家有关部门规定, 评估报告使用有效期为一年 (2016 年12 月31 日至

2017 年12 月30 日) .超过一年,需重新进行资产评估.

七、重要提示:本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评 估报告使用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用,不得 用于其他目的和用途.未经委托方许可,评估机构不得随意向他人提供或公开.未 征得评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法 规另有规定的除外. 以上内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论, 应当阅读评估报告正文. 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估报告 湖北众联资产评估有限公司

8 第三部分、评估报告正文 湖北众联资产评估有限公司

9 中百控股集团股份有限公司拟转让股权 所涉及的中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 股东全部权益价值评估项目 评估报告 众联评报字[2017]第1032 号 中百控股集团股份有限公司: 湖北众联资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评 估准则、资产评估原则,采用资产基础法及收益法两种评估方法,按照必要的评估 程序,对中百控股集团股份有限公司拟转让股权涉及的中百集团武汉生鲜食品加工 配送有限公司股东全部权益价值在

2016 年12 月31 日的市场价值进行了评估.现将 资产评估情况报告如下:

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者

(一)委托方概况 名称:中百控股集团股份有限公司 住所:湖北省武汉市~口区古田二路南泥湾大道汇丰企业总部

8 号楼 法定代表人:张锦松 注册资本:人民币:6.81 亿元 成立日期:1989 年11 月8日经营范围: 商业零售为主业的大型连锁企业, 主营连锁超市、 综合百货,涉足医药, 同时经营物流配送、物业管理、进出口贸易等业务. 中百控股集团股份有限公司是以连锁超市为主的国内大型商业上市公司,是国家 商务部重点培育的

20 家商业流通企业之一. 集团旗下中百仓储、 中百超市、 中百百货、 中百电器四家专业连锁公司经营网点达

1026 家,营业面积

118 万平方米,经........