PDF《北京市房屋重置成新价评估技术标准》

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22 附件: 北京市房屋重置成新价评估技术标准

1 总则1.

1 目的和依据 为规范本市房屋重置成新价估价行为,合理确定各类房 屋的重置成新价,根据住房和城乡建设部《房地产估价基本 术语标准》(GB/T50899-2013)、《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015),特制定本标准. 1.2 适用范围及重置成新价定义 本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估. 重置成新价,是指采用价值时点的建筑材料和建筑技术, 按价值时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能 效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常建筑安装工程 价格. 1.3 估价技术路线 本标准采用成本法测算. 1.4 未列入的项目 本标准未列入的项目,可参照价值时点的市场价格结合 该项目具体情况进行评估.

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22 2 平房、中式楼房重置成新价评估 2.1 平房、中式楼房认定标准 平房,即只有一层的房屋. 住宅平房认定标准:屋面、屋架完整,三面有墙,柱高 2.0 米以上,有正式门窗. 在原有平房或楼房上层加建的房屋按平房认定. 中式楼房即以木结构体系为主,采用构架制的结构原理 搭建的多层房屋. 2.2 估价路线、部件及分值 平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计 分、依成新折扣的办法计算房屋总分,再按价值时点的分值 计算房屋价格.价值时点的分值为基本分值乘以分值调整系 数.基本分值为

295 元/分.分值调整系数为 1.0. 房屋的组成部件包括: 屋面、 屋架、 墙身、 门窗、 顶棚、 地面、装修、设备、附属物等九类.前六类部件以标准间为 单位按条件计分,后三类部件依实际数量按条件计分.各部 件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗 计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分 表、附属物计分表.标准间计分的各类部件,一间房屋内条 件不同的,按比例计分.各类部件表中所列项目也可据实估 价,未列入的项目可参照分数相近的项目计分或据实估价.

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22 2.3 标准间 房屋的标准间:平房为建筑面积

20 平方米,中式楼房 为建筑体积

60 立方米.其计算公式为: 2.3.1 平房 标准间数=建筑面积÷20 2.3.2 中式楼房 标准间数=房屋基底面积*柱高÷60 2.4 计算公式 平房房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+ 顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)*柱高差率〕 *标准间数*成新折余率+装修分数*成新折余率+设备分 数*成新折余率+附属物分数*成新折余率}*基本分值* 分值调整系数+附属物据实估价. 中式楼房房屋及附属物重置成新价=〔(屋面分数+屋架 分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数)*标准间数 *成新折余率+装修分数*成新折余率+设备分数*成新折 余率+附属物分数*成新折余率〕*基本分值*分值调整系 数+附属物据实估价. 成新折余率的确定:砖木结构平房及中式楼房按《砖木 结构房屋成新评定说明》和《房屋成新折余率表》执行;

砖 混结构平房按《砖混结构房屋成新评定说明》和《房屋成新

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22 折余率表》 执行;

在房屋各部件计分表附记栏中另有规定的, 依其规定. 附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行. 2.5 房屋部件计分表 2.5.1 屋面计分表 序号 项目 说明 简称 单位 分数

1 瓦屋面 琉璃瓦 各种釉子琉璃瓦,带檐头 附件 琉璃 间67.81

2 合瓦 带檐头附件 合间46.08

3 筒瓦 带檐头附件 筒间39.21

4 石板瓦 石板 间33.78

5 水泥瓦 水泥瓦、红陶瓦 水泥 间17.37

6 灰瓦屋面 干碴瓦 有无合瓦边稍垄不予区分 干碴 间26.23

7 仰瓦灰梗 有无合瓦边稍垄、分间垄 不予区分 仰间27.03

8 棋盘心 前坡合瓦后坡棋盘心 棋1间30.16

9 棋盘心 前后棋盘心,屋脊及分间 垄为合瓦,其余为青灰 棋2间21.09

10 灰屋面 含青灰顶、麦壳灰、泥顶 灰间10.24

11 混凝土屋面 现浇板 各种现浇的钢筋混凝土屋 面 现浇 间25.57

12 预制板 预制圆孔板、加气板 预1间28.83

13 预制板 预制槽型板 预2间36.46

14 其他 木板油毡 木板上铺油毡、石子坡顶 屋面 板毡 间11.97

15 石棉瓦 带保温层 石棉 间11.9

16 瓦楞铁 带保温层 瓦楞铁 间13.03

17 其他 干挂瓦 小屋架干挂水泥瓦,无保 温 干挂

1 间8.19

18 干挂瓦 小屋架干挂石棉瓦,无保 温 干挂

2 间4.64

19 干挂铅铁 干挂瓦楞铁,黑铁板,无 保温 干挂

3 间5.77

20 玻璃钢 普通采光钢性玻璃 玻璃钢 间23.63

21 彩钢板 彩钢夹芯板 彩钢双 间7.39

22 彩钢板 单层钢板 彩钢单 间5.02

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22 附记:

一、屋面包括椽、望板及以上各种面层和各种屋脊.

二、利用下层房屋(含地下室)顶面作地面,并铺设木地板、花砖、水磨石等块料面层 的,除按顶面计分外,另按地面所属项目扣减基础分值计分,并随房折旧.

三、其他屋面按灰瓦房折旧. 2.5.2 屋架计分表 序号 项目 说明 简称 单位 分数

1 中式七檩柁 高级做法 中架

1 间38.97

2 中式七檩柁 普通做法,三间房两架跨空柁,两 架排山柁 中架

2 间19.74

3 中式七檩柁 普通做法,三间房两架跨空柁 中架

3 间12.56

4 中式五檩柁 高级做法 中架

4 间36.48

5 中式五檩柁 普通做法,三间房两架跨空柁,两 架排山柁 中架

5 间17.21

6 中式五檩柁 普通做法,三间房两架跨空柁 中架

6 间10.41

7 中式平台柁 高级做法 平台

1 间27.29

8 中式平台柁 普通做法,三间房两架跨空柁,两 架排山柁 平台

2 间13.68

9 中式平台柁 普通做法,三间房两架跨空柁 平台

3 间9.53

10 硬山搁檩 檩长≤3.3 米硬1间3.08

11 硬山搁檩 3.3 米........