PDF《第一编 总则.》

目录第一编 总则.

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第一章 专业术语.1

第二章 交易流程.12

第一节 买方一次性付款(房产无抵押)12

第二节 买方一次性付款(房产有抵押)13

第三节 买方按揭贷款(房产无抵押)14

第四节 买方按揭贷款(房产有抵押)16 第二编 分则.17

第三章 非诉讼法律服务.17

第一节 接受买方咨询注意事项.17

第二节 接受卖方咨询注意事项.19

第三节 合同审查.21

第四节 争议磋商.22

第五节 大宗物业交易.23

第六节 特殊类型房产交易.24

第四章 诉讼法律服务.36

第一节 诉讼流程.36

第二节 常用证据.43

第三节 继续履行合同.45

第四节 解除合同.48

第五节 其它注意事项.55

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57 第三编 其他.56

第五章 税费.56

第六章 其他主体.58 深圳律师办理二手房交易法律服务指引 (征求意见稿) (本指引由深圳市律师协会第十届房地产法律专业委员会制定) 第一编 总则 第一条 本指引由深圳市律师协会房地产法律专业委员会根据现行法律法 规、政策、行业惯例制定,旨在帮助会员深入了解房地产交易法律事务的特点及 风险,促进业务交流,提高执业技能. 第二条 本指引仅为律师办理深圳市二手房交易法律事务的参考, 非具体业 务的行业强制性标准, 不作为当事人或其它第三方机构评价律师服务及执业行为 规范性、尽责程度等情况的依据或参考. 第三条 本指引仅根据深圳市适用的法律、法规、政策及交易习惯制订,本 会会员若到外地执业或处理涉及外地的房地产法律事务,应了解当地的法律、法规、政策及交易习惯.

第一章 专业术语 第四条【按揭】二手房交易中的按揭,是指买方向银行用购买的房产做抵押

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57 申请贷款,买方分期向银行偿还贷款. 第五条【赎楼】赎楼是指卖方还清抵押权人的贷款,注销抵押登记,并取回 产权证的过程. 第六条【红本在手】红本是可以在市场上自由流通的市场商品房的产权证. 红本在手是指卖方的房产没有抵押、查封等其他限制交易的情形. 第七条【资金监管】资金监管不是我国二手房交易的法定程序,是依据交易 习惯生成的交易惯例.深圳二手房的资金监管有二个部分,一个是定金部分,一 个是剩余的首期款部分. 第八条【定金托(监)管】定金托(监)管是中介公司为保障买方的权益在 合同签订后暂时保管卖方的定金, 一般约定查档后产权状况清晰没有查封等限制 交易的情况即放款给卖方,也有约定卖方出具公证委托书委托担保公司后支付. 依据《深圳市房地产市场监管办法》的规定,中介公司可以监管的资金不应超过 合同价的 5%. 第九条 【首期款监管】首期款监管是指需要办理按揭贷款的买方在向银行申 请贷款时需要把除定金之外的部分监管在银行. 外资银行一般不要求首期款监管 程序. 内资银行的首期款监管分两种,一种是监管在银行为二手房交易专设的监 管账户里, 一种是监管在买方或卖方在该银行开设银行账户里,监管在卖方的银 行账户对买方而言风险巨大.一般的监管期限为三个月,到期后监管解除,退还 监管资金,也有六个月的,个别银行甚至没有约定最长的监管时间.监管期内解 除监管需要双方共同申请或法院判决解除.依据深圳市金融办在

2016 年3月打 击首付贷的相关通知中的要求银行监管首期款最少不得低于合同价的 22%. 第十条【一笔款赎楼】一笔款赎楼是指担保公司作为担保人,以买方的名义 向买家申请按揭贷款的银行贷出一笔款, 再将这笔款打到卖方产权证所抵押的银 行来赎出产权证注销抵押登记. 买家供楼以放款当天计算,房产还没有过户到买 方名下,买方就开始支付月供.和二笔款赎楼相比少了一个短期贷款利息费用, 但是一笔款赎楼存在卖方的房产有买方的贷款赎出后, 也有可能因为卖方的其他 个人债权债务纠纷房产被法院等司法机关查封,买方面临 钱房 两空的风险.

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57 第十一条【二笔款赎楼】买方向自己的贷款银行申请一笔按揭贷款,于此同 时,卖方通过担保公司担保,向银行申请一笔短期借款赎楼,并向担保公司支付 一定的担保费用, 以及向银行支付短期贷款利息,在一个交易中出现卖方向银行 申请短期贷款赎楼和买方申请按揭贷款购房这两笔贷款业务,俗称二笔款赎楼. 相对于一笔款赎楼,多了一个短期贷款利息,对于买方而言是风险最小的. 第十二条 【递件过户】递件过户是指在买方取得贷款承诺函或一次性付款办 理资金监管后,卖方注销抵押登记,房产没有查封等限制交易的情形,买卖双方 前往不动产登记中心签订网签合同提交过户申请资料,领取过户受理通知书. 第十三条【尾款】二手房买卖合同中对买方而言,尾款是指合同约定的总购 房款中扣除定金(交房保证金) 、首期款之外的部分就是尾款,通俗的讲也就是 贷款承诺函中承诺的金额.另外一种理解,二手房买卖合同中对卖方而言,尾款 是指扣除额度赎楼的短期贷款或扣除现金赎楼的担保公司借款后剩余的部分. 第十四条【交楼保证金(交楼押金) 】交楼保证金是在签买卖合同时,卖方 事先交付给中介公司一笔现金(一般在定金中预先扣除) ,由中介公司进行保管 并授权中介公司在出现水电费欠费未缴、 物业管理费未交情形时可直接以交楼保 证金代卖方支付交楼前业主所欠的款项,否则无息退回,这样可以保障交楼时更 加顺利. 第十五条【满五唯一免税】满五唯一免税是指对个人转让自用

5 年以上,并 且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税. 自用

5 年以上 ,是指个 人购房至转让房屋的时间达

5 年以上. 家庭唯一生活用房 是指在同一省、自 治区、直辖市范围内卖方(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房. .赠与或继 承后受赠与人或继承人出售时符合满五家庭唯一条件,也免个人所得税.唯一的 标准深圳市目前执行的是限定在深圳市内无其他住宅类房产. 第十六条 【购房时间】 卖方的购房时间以最有利于纳税人的方式, 买房按早, 卖房按晚计算. 房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时 间;

契税完税证明或契税免税批件上注明的时间均可作为其购买房屋时间.为了 便于操作, 一般认定为房屋产权证上注明的购买日期为购房时间,也就是网签合

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57 同的备案时间来统一计算卖方的购房时间. 第十七条 【主体变更确认书】 主体变更确认书是指变更买方履约主体的协议. 卖方和买方及新买方, 三方约定由新买方代替原买方的合同主体身份继续履行合 同,可以约定原买方退出合同或约定原买方对新买方的履行承担担保责任. 第十八条【三价合一】三价合一是指二手房买卖时的合同真实成交价、网签 备案合同价、 银行贷款时提交的合同价三者统一.三价合一实质上是网签备案合 同价、银行时贷款提交的合同价的二价合一. 第十九条 【现金赎楼】现金赎楼狭义的是指卖方向担保公司借出房产抵押欠 款金额来把产权证从银行赎出来. 广义的还包含买家用自己的购房款帮业主把产 权证赎出来和卖家用自己的钱把产权证赎出来. 第二十条【融资赎楼】融资赎楼也称担保融资赎楼,是指有融资牌照的担保 公司向银行存一定数额的保证金,银行按照保证金 N 倍授权额度给担保公司,如 果卖方委托该担保公司赎楼, 卖方申请使用该担保公司在合作银行的授信额度用 于还清银行贷款,担保公司为卖方提供担保保证责任的一种赎楼方式. 第二十一条【限价】又称限房价、限地价的 两限 商品房.是一种限价格 限套型(面积)的商品房,主要解决中低收入家庭的住房困难,是目前限制高房 价的一种临时性举措,并不是经济适用房.限价商品房按照 以房价定地价 的 思路,采用政府组织监管、市场化运作的模式.与一般商品房不同的是,限价房 在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的 开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进 行调控. 第二十二条【限贷政策】限贷是房地产市场调控措施,在支持首套刚需的同 时, 坚决遏制投机炒房推出的差别化信贷调控政策.购房前买方应首先了解购买 时当地的信贷政策,避免贷款不能. 第二十三条【限购政策】限购是房地产市场调控措施,目的是抑制不合理住 房需求和投机炒作, 遏制房价过快上涨的势头.购房前买方应首先了解当地的限 购政策,避免交易不能.

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57 第二十四条 【限外令】楼市限外令是规范境外机构和个人在中国大陆购买房 产的政策.依据

2010 年11 月15 日国家外汇局《关于进一步规范境外机构和个 人购房管理的通知》的规定,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;

在 境内设立分支、 代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋. 第二十五条 【单身证明】单身证明是证明当事人截止到某个时间是否在民政 部门有婚姻登记的书面证明, 一般由户口所在地的民政部门开,购房者的婚姻状 况要和户口本上登记的信息一致. 第二十六条 【无房证明】无房证明是指购房者前往不动产登记中心打印自己 名下没有住宅类房产的证明. 第二十七条【首期款】狭义的首期款是按照差别化信贷政策要求,买方在办 理贷款时按照自身的贷款条件交由银行监管的除了定金以外的部分购房款. 广义 的首期款还包含买方一次性购买时,分期付款的第一笔购房款. 第二十八条 【实收】 实收是指在二手房交易中产生的所有税费均由买方承担, 卖方只收取合同约定购房款而不承担交易过程产生的所有税费的通俗说法. 第二十九条 【收文回执】收文回执是指买卖双方去不动产登记中心提交过户 资料申请过户,不动产登记中心接受资料后给的书面受理通知书. 第三十条【佣金】佣金也就是中介公司收取的居间服务费用,居间服务费的 收费标准由买卖双方和居间方协商确定. 第三十一条 【计税指导价】计税指导价是深圳市国土房产评估发展中心根据 房屋的坐落地点、 建筑结构、历史交易价格或建造价格同类房屋先期交易价格等 因素制定, 依照房地产估价相关规范和标准评估得出计税参考价.纳税人申报的 存量房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的, 以纳税人申报的不含税成交价 格作为计税价格征税;

纳税人申报的存量房买卖成交价格低于计税参考价格的, 以不含税的计税参考价格作为计税价格征税. 第三十二条【成交价】成交价是指购房者最终支付给卖家的总金额,是房屋 交易的实际价格. 第三十三条【房屋评估价】房屋评估价是指买方向银行提出贷款申请后,为6/57 了确定交易房产的市场价值进而确定最高贷款额度, 贷款银行会指定与其合作的 评估公司对交易房产进行价值评估. 评估公司收取评估费后对交易房产开展评估 工作,并将评估报告提交贷款银行,该价格作为银行内部审批贷款的依据. 第三十四条 【网签备案合同价】 该价格是买卖双方在网签合同中填写的价格, 最终将作为双方纳税的计算基数依据并体现在买方的产权证上.三价合一后,网 签备案合同价和房屋评估价的最低值作为银行发放贷款的依据. 第三十五条【核定征收】二手房转让个人所得税计征方式分核实征收、核定 征收两种, 核定征收适用情况是卖方未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构 成房屋原值相关凭证, 不能正确计算房地产原值的;

未能提供支付合理费用相........