PDF《2016.10》

【研究视点】 紧缩调控密集落地,楼市、地市旋即双双降温

10 月,

一、 二城市调控全面升级, 房地产市场再一次迎来了 限购潮 .

┐擞跋,大部分热点城市成交量环比下跌,房价涨幅明显放缓.土地市场 方面也出现降温,月内平均溢价率、地王数量等标均有所下滑. 由亍限购令的 回归 削减了需求基数,限贷的升级加大了购房成本, 预计将有越来越多购房者选择观望,2016 年四季度成交量同比下滑已成定 局.从之前深圳、苏州的市场经验来看,一旦调控真正到位,月成交量下滑 幅度可达五成,D如无土拍戒其他利好刺激,市场成交至少会持续一到两 个季度的低位. 【纵深解读】 经济:民间投资增速加快,居民房贷比重回落 政策:调控以 四限 为纲,以强力整顿市场秩序相辅佐 楼市:郑州、苏州等

7 城成交锐减超 40%,四季度仍将下滑 房价:中住

288 指数涨幅放缓,合肥等热点城市房价涨幅回落 土地:成交规模创年内新低,溢价率高位回落至 57% 【图说楼市】 ? 供应:环比减少 24%,一线城市环、同比皆锐减超六成 ? 成交:环比下跌 15%,郑州、苏州等

7 城跌幅超 40% ? 库存:超7成城市库存仍在下降,但多数城市消化周期上升 ? 成交结构:中等户型占比上升,京沪中高档产品成交占比回落 出品单位:易居(中国)企业集团・研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 谢杨春 柏品慧 田超越 2016.10

10 月份,

一、二城市调控全面升级,房地产市场再一次迎来了 限购潮 .受此影响,大部分热点城 市成交量环比下跌,房价涨幅明显放缓.土地市场方面也出现降温,月内平均溢价率、地王数量等指标均 有所下滑. 本月地方调控新政迅速蔓延,其中

17 个城市明确施行限购政策.从调控细则来看,作为限制需求入 市的最有效手段, 限购、限贷 成为了本月调控的关键词,典型如南京、苏州将二套房首付最高提升到

8 成,达到历史最高水平;

为直接干预过快上涨的房价,预售证的 限价令 在更多城市蔓延开来,其中东 莞、惠州等投资性需求较多的三线城市不仅 限涨 ,还要求 限跌 ;

为了控制住地价水平的过快上涨, 控地价 新政也在更多的城市得以执行, 如福建、佛山、东莞、珠海等省市均在月内宣布了 限地价、 竞配建 的调控新政. 在密集的政策调控下,市场成交未能延续

9 月份的回暖势头,10 月28 个重点城市商品住宅成交量 环比下跌 15%,大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑,如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌 幅均超过五成;

但也有少数城市出现 末班车 效应,新政出台后迎来购房者的集中入市,如南昌、惠州 十月份成交量环比涨幅均超过

3 成,并创下今年新高. 土地市场方面,市场预期中的成交高峰期并未到来,全国土地成交面积降至今年以来新低,主因多 个城市土地政策有所调整,在很大程度上影响了地方政府供地计划.受土拍资金监管加严、土地限价令等 政策影响,热点

一、二线城市土地成交明显降温,地王数量大幅缩减,溢价率迎来高位回落. 由于限购令的 回归 削减了需求基数,限贷的升级加大了购房成本,预计将有越来越多购房者选 择观望,2016 年四季度成交量同比下滑已成定局.从之前深圳、苏州的市场经验来看,一旦调控真正到 位,月成交量下滑幅度可达五成,并且如无土拍或其他利好刺激,市场成交至少会持续一到两个季度的低 位.尤其对于南京、苏州、厦门等调整土地出让条件,要求超限价土地现房出售的热点城市而言,明天下 半年市场推货节奏将面临挑战,预计成交量下滑将持续更长时间. 但从中长期来看,由于国内迁徙性购房需求仍未得到满足,我们认为商品房市场成交仍将保持稳步 发展,部分城市也有再度升温的可能.特别是热点城市,中长期市场仍将维持 规模扩容、价格稳升 的 局面,原因也不难理解,首先限购令并不会真正灭失购房需求,实质上只是购房者入市时机延后;

其次, 目前高企的地价已经成为房价有力支撑,在成本侧限制了房企下调房价的空间;

最后,增加供应虽已成为 共识,但大多数城市只是从 供不应求 向 供求平衡 转变,量价同涨的市场规律仍将延续. 紧缩调控密集落地,楼市、地市旋即双双降温 增速双双回落,市场见顶预期增强 增速指标 三季度全国经济运行缓中趋稳,宏观经济环境逐步改善,多项经济指标向好.M

1、M2 剪刀差 进 一步收窄,资金脱虚入实意愿加强.

1、宏观经济持续企稳态势,民间投资增速加快 三季度全国宏观经济各项指标延续企稳回升态势. 前三季度国内生产总值529971亿元, 同比增长6.7%, 增速与今年

一、二季度持平.其中,前三季度社会消费品零售总额比名义增长 10.4%,增速比上半年加快 0.1 个百分点;

随着全球大宗商品回暖及国内去产能的推进,

9 月份工业生产者出厂价格(PPI)同比上涨 0.1%, 自2012 年3月以来首次由负转正.物价处于相对低位运行,前三季度居民消费价格同比上涨 2.0%,涨幅 较上半年收窄 0.1 个百分点;

9 月当月 CPI 同比上涨 1.9%,较上月加快 0.6 个百分点.前三季度,全国固 定资产投资

426906 亿元,同比名义增长 8.2%,增速比上半年回落 0.8 个百分点,但9月当月投资增长 9.0%, 增速已连续

2 个月加快. 其中, 民间投资

261934 亿元, 增长 2.5%, 比1-8 月份加快 0.4 个百分点, 占全部投资比重为 61.4%. 房地产方面,前三季度全国房地产开发投资

74598 亿元,同比名义增长 5.8%,增速比上半年回落 0.3 个百分点, 比1-8 月份加快 0.4 个百分点. 其中, 住宅投资增长 5.1%. 房屋新开工面积

122655 万平方米, 同比增长 6.8%,其中住宅新开工面积增长 6.7%.总体来说,全国房地产市场各项数据仍在高位运行,但 随着国庆期间楼市调控政策的接连出台,四季度行业形势下滑已不可避免,同时房地产投资的下滑也将进 一步加大全国宏观经济的下行压力.

2、中长期贷款比重回落明显,M

1、M2 剪刀差进一步收窄

9 月,M2 同比增速 11.5%,较8月小幅回升 0.1 个百分点,信贷回升和央行公开市场操作加码助力 M2 回升.M1 同比增长 24.7%,增速小幅回落 0.6 个百分点,基数效应继续影响 M1 同比回落.M1 和M2 同比增速 剪刀差 进一步缩窄至 13.2%,资金脱虚入实意愿进一步加强,企业堆积现金的局面有所 改观.随着基数增加和政府财政存款的回升,预计 M

1、M2 剪刀差 将继续收窄.

9 月新增贷款 1.22 万亿元,超过市场平均预期的

1 万亿元;

较上月增加

2713 亿元,较去年同期增加

1700 亿元.人民币贷款大增带动社融规模环比继续增加,

9 月新增社融总量达 1.72 万亿,环比多增

2503 亿.新增居民中长期贷款继续高位运行,达到

5741 亿,但占比由

8 月份的约 56%降至约 47%,出现明显 回落.随着

10 月初楼市调控,未来居民贷款下降是大概率事件.随着未来居民贷款的回落,新增社融整 体规模也会有所下降;

但随着企业盈利的逐渐改善,将继续引导资金进一步回归实体经济,企业的社融规 模仍将保持高位. 民间投资增速加快,居民房贷比重回落 自9月30 日起的短短十日内,全国共有

22 个城市密集发布楼市调控新政,其中

17 个城市明确施行 限购政策,部分城市更是在原来限购的基础上升级调控力度,即使没有限购的城市,也在预售证审批、企 业拿地及融资等方面直接干预市场.去库存方面,国务院推动

1 亿非户籍人口在城市落户,地方层面,河 南省出台去库存方案,福州是加快去商办库存,无锡则补助 20%购房契税.

1、楼市调控新政密集发布,但长期影响有限 此轮调控涉及城市较广,既包括北京、合肥、南京和苏州这类热点

一、二线城市,也有无锡、珠海、 中山等

三、四线城市.限购是本次调控新政出现频率最高的政策之一,先后共有

17 各城市施行限购,其 主要集中表现在多数城市限购范围主要集中在中心区域、本地户籍限购

2 套房而非本地户籍限购一套房及 个别城........