PDF《福建省南纸股份有限公司董事会 关于厂区周边五宗闲置工业出...》

证券代码:600163 证券简称:福建南纸 公告编号:2012-024 福建省南纸股份有限公司董事会 关于厂区周边五宗闲置工业出让地及地面附着物 收储事项进展情况的公告 特别提示 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、 误导性陈述 或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任.

2012 年7月31 日,公司五届二十四次董事会审议通过了《关于拟将公司拥 有的厂区周边五宗闲置工业出让地及地面附着物由南平市土地收购储备中心进 行收储的议案》 ,会议同意将拥有的厂区周边人工湖南侧地块、木片堆场地块、 储灰库地块、双氧水地块、环城路废纸堆场地块等五宗闲置地块(均为工业出让 地,面积共计 184524.50 平方米)及地面附着物由南平市土地收购储备中心进行 收储, 收储补偿价格将按照福建武夷资产评估有限公司的评估值 6377.9599 万元 作为补偿标准.董事会决议公告刊登于

2012 年8月2日的《上海证券报》 、 《中 国证券报》 、 《证券时报》和《证券日报》 .

一、南平市政府批准及收储面积等调整情况 根据南平市人民政府南政[2012]地96 号《南平市人民政府关于同意收储南 平市滨江北路

177 号及周边五幅地块国有建设用地使用权的批复》 ,同意由南平 市土地开发有限公司对公司上述五幅地块国有建设用地使用权进行收储, 收储总 面积调整为 165967.9 平方米(鉴于其中木片堆场地块旁立有一条 110KV 高压电 线,根据南平市规划局及南平市收储中心意见,该地块收储面积由原面积

50320 平方米调减为 31763.82 平方米,调整后收储总面积为 165967.9 平方米,其余四 宗地块面积不变) . 根据福建武夷资产评估有限公司(闽武夷专评字[2012]第265 号―1)评估, 木片堆场地块评估面积由原面积

50320 平方米调减为 31763.82 平方米,评估值 由原 2685.112 万元调整为 1720.529 万元.为此,上述五幅地块的土地及地面物 收储补偿费调整为人民币伍仟肆佰壹拾叁万叁仟柒佰柒拾柒元整($5413.3777 万元) .

二、收储协议主要内容 近日,公司与南平市收储中心下属公司南平市土地开发有限公司签订了《福 建省南纸股份有限公司人工湖南侧等五幅地块收储补偿协议》 ,协议主要条款如 下:

(一)收储土地位置、面积及四至范围

1、土地位置、面积.公司申请收储的五幅地块位于南平市滨江北路

177 号 及周边,五幅地块总面积为 165967.9 平方米(合248.95 亩) ,其中 1#地块(人 工湖南侧)22120.26 平方米、2#地块(木片堆场)31763.82 平方米、3#地块(储 灰库地块)53386.32 平方米、4#地块(废纸堆场)26665 平方米、5#地块(双氧 水地块)32032.5 平方米.

2、土地用途与权属.上述土地现用途为工业用地,土地使用权类型为出让, 土地证号分别为:闽国用[2010]第00444 号、闽国用[2006]第1510 号、闽国用 [2011]第00358 号.上述土地的四至范围以公司确认的勘界图为准.

(二)补偿金额和支付时间

1、补偿费计算 根据《南平市土地收购暂行规定》 (南政[2001]综83 号) 、 《南平市城区土地 级别和基准地价的通知》 (南政综[2010]11 号) ,按照福建武夷资产评估有限公 司的评估结果(闽武夷专评字[2012]第264 号-第268 号)作为补偿标准,五幅 地块的土地及地面物补偿费合计为人民币伍仟肆佰壹拾叁万叁仟柒佰柒拾柒元 整($5413.3777 万元) ,具体:1#地块(人工湖南侧)补偿费为 732.1632 万元;

2#地块(木片堆场)补偿费为 1720.529 万元;

3#地块(储灰库地块)补偿费为 1119.3177 万元;

4#地块(废纸堆场)补偿费为 1195.9129 万元;

5#地块(双氧 水地块)补偿费为 645.4549 万元.

2、补偿费支付时间 (1)上述被收储的地块依法出让成交,南平市土地开发有限公司自收到出 让地块竞得人所缴交的第一期地价款之日起

15 个工作日内,相应向公司支付所 出让地块收储补偿费的 60%. (2)南平市土地开发有限公司将上述相应被收储出让的地块交付给竞得人 后15 个工作日内,向公司支付相应地块收储补偿费的 40%. 特此公告. 福建省南纸股份有限公司董事会 二O一二年八月十四日 房地产估价结果报告

一、估价委托方 南平市土地开发有限公司

二、估价方:福建武夷资产评估有限公司 住所:福州市晋安区六一北路

92 号实发大厦十层 房地产估价资质等级:甲级 房地产估价资质证书号:2012010 土地注册证号:B201235024 全省执业 组织机构代码证:70520707―9 法定代表人:方高葱 联系人:曾志强 手机:13055988009

三、估价对象 估价对象为福建省南纸股份有限公司拥有的坐落在南平市延平区滨江路 177号木片堆场房地产等[(总建筑面积2229.12平方米及土地使用权面积 31763.82平方米) 、混凝土地面29534.70平方米、应分摊涵洞210米的成本等]. 详见 房屋、建筑物及土地使用权清查评估明细表 .

四、估价目的 为确定拟收储房地产价值提供参考依据而评估房地产市场价值.

五、估价时点 本项目估价时点为2012年7月17日.

六、价值定义: 本次估价采用公开市场价值标准. ㈠、公开市场 在该市场上交易双方是自愿地进行交易;

交易双方进行交易的目的是追求各 自利益的最大化;

交易双方掌握必要的市场信息;

交易双方有较充裕的时间进行 交易;

交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象,交易条件公开并不具有排 它性. ㈡、公开市场价值 采用公开市场价值标准时, 是指估价对象在公开市场条件下最可能实现的客 观合理价格或价值. 本次估价的是估价对象在公开市场条件下, 在估价时点所具有的物质实体 状态、权益状态及外部经济环境下,在满足估价的假设和限制条件下,于估价时点 的市场价值.

七、估价依据

1、本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件: ⑴、 《中华人民共和国城市房地产管理法》 ;

⑵、 《中华人民共和国土地管理法》 ;

⑶、 《中华人民共和国担保法》 ;

⑷、 《中华人民共和国城市规划法》 ;

⑸、 《城市房地产市场估价管理暂行办法》 ;

⑹、 《福建省房地产价格评估管理办法》 ;

⑺、 《福建省建筑工程消耗量定额(2005 版) 》 、 《福建省建装饰装修工程耗 费量定额(2005 版) 》 、 《全国统一安装工程综合单价表》 ;

⑻、《南平市人民政府关于公布南平市城区土地级别和基准地价的通知 》 (南政综[2010]11 号);

⑼、南平市人民政府颁发的各项相关法律、法规、文件;

⑽、南平市房屋土地管理部门颁发的有关文件.

2、本次估价采用的技术规程: 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999

3、委托方提供的有关资料: ⑴、 《国有土地使用证》证号:闽国用(2010)第00444 号复印件 ⑵、评估申报明细表.

4、估价机构和估价人员掌握的有关资料: 南平市房地产市场信息

八、估价原则:本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下结合估价目的 对估价对象进行估价.具体依据如下估价原则:独立、客观、公正原则;

合法原 则;

最高最佳使用原则;

替代原则;

估价时点原则;

谨慎性原则.

1、独立、客观、公正原则:要求估价机构和估价师站在中间的立场上评估 出对各方当事人来说都是公平合理的价值.

2、遵循合法原则:是指房地产估价对象必须是由国家法律、法规确认和保 障的合法使用的房地产.应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价.

3、遵循最高最佳使用原则:是指估价对象的一种最可能的使用,这种最可 能使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估 价对象产生最高价值的使用.应以估价对象的最高最佳使用为前提估价.当估价 对象已做了某种使用, 估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做出下列之一 的判断和选择,并应在估价报告中予以说明: ⑴保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续 使用为前提估价;

⑵转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后 再予以使用为前提估价;

⑶装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应 以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;

⑷重新利用前提:认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除 建筑物后再予以利用为前提估价;

⑸上述情形的某种组合.

4、遵循替代原则:是指同一市场上具有相同使用价值和效用的商品,其价 格趋于一致.要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格.

5、 遵循估价时点原则: 是指必须把委估房地产置于市场某一时点进行估价. 要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值.

九、估价方法

1、房屋补偿费用评估:采用成本法进行评估.成本法指在求取估价对象在 估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法.技术路线是:房产价值是由其各部分的价格累加而成的,可通过 对房产的价格的组成部分进行分解,了解各价格组成部分的正常市场价值,再累 加(积算)作为估价对象的正常市场价格. 计算公式: 房产的重置价格或重建价格= 开发成本(勘察设计和前期 工程费+基础设施建设费+房屋建筑安装工程费+公共配套设施建设费+开发 过程中的税费及其它工程费)+ 管理费用+投资利息+销售税费+ 投资利润. 估价对象评估值=房屋建筑物重置价格或重建价格*成新率*建筑面积.

2、基准地价修法:在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段 的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法. 技术路线是:通过搜集有关基准地价资料, 确定待估宗地所处地段(区)的 同类用途基准地价, 分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因 素条件说明表,依据替代原理,通过交易日期、区域因素和个别因素(包括土地 使用权年限)的比较修正,由基准地价调整得出估价对象宗地价格.

3、构筑物补偿费用评估:采用成本法进行评估:成本法指在求取估价对象 在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法.技术路线是:构筑物价值是由其各部分构筑物成本构成的因素 的价格累加而成的,可通过对构筑物的价格的组成部分进行分解,了解各价格组 成部分的正常市场价值,再累加(积算)作为估价对象的正常市场价格. 计算公式: 构筑物的重置价格或重建价格= 分部分项工程+措施项目 费(主要包括:安全施工、文明施工、临时施工、环境保护及其它费)+规费+ 税费+合理利润.估价对象评估值=构筑物重置价格或重建价格*成新率.

4、机器设备补偿费用评估:采用成本法进行评估.假设在估价时点现有设 备状况均维持不变, 重新建造与现有设备完全相同或具有同等效用的全新状态的 设备时,所必要的设备购置费用、安装材料和其他费用,获得整体设备的所需的 成本,以重置价乘以成新率扣除可变现净值来评估其设备价格. 计算公式: 不可搬迁机器设备一次性补偿评估价值=设备重置全价*综合成新率-设备 可变现净值,其中,设备重置全价=外购市价+运输费+安装调试费+应交税费+合 理利润. 可搬迁机器设备一次性补偿评估价值=拆除费+拆除损失费+运输费+安装调 试费+设备基础费+大型设备联合试运转费. 其中,运输费=基本运费+装卸费+基本包装费+合理损耗费+运输保险费.

十、估价结果 根据估价目的及本公司所掌握的资料,遵循估价原则,按照估价程序,经 实地勘察及市场调查,选用适宜的估价方法,经过认真的估算和分析,确定拟收 储的委估房地产于估价时点的公开市场价值为人民币壹仟柒佰贰拾万伍仟贰佰 玖拾元整(RMB17205290 元) ,其中:土地使用价值为人民币

9337928 元,房屋 建筑物为人民币

994026 元、构筑物价值为人民币

5953336 元,设备搬迁费为人 民币

920000 元.单价详见 房屋、构筑物及土地使用权清查评估明细表 . 十

一、估价人员: 曾志强 徐辉 十

二、估价作业日期:2012 年7月17 日至

2012 年7月23 日. 十

三、估价报告应用的有效期:本估价报告有效期为一年,即自二 Ο 一二年七 月二十三日至二 Ο 一三年七月二十二日止. 十

四、特殊事项说明 本估价报告结果没有考虑在收储过程中涉及的相关税费. 福建武夷资产评估有限公司 注册房地产估价师:曾志强、徐辉 法定代表人:方高葱 二Ο 一二年七月二十三日 ................