PDF《优质宅地竞争依旧激烈,2017 年土拍“春暖”已来》

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2017 年2月16 日CRIC 研究中心

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电话:021-60867863 1/4 优质宅地竞争依旧激烈,2017 年土拍"春暖"已来

2017 年2月16 日CRIC 研究中心 www.yanjiu.cric.com 研究员/杨科伟、马千里 随着农历新年的周期性影响渐渐远去,2 月份热点城市土地市场开始复苏,苏州、南京、郑州等市 均有多幅地块入市,高价、高溢价地块也屡屡出现,新一年的土储之争就此拉开了帷幕. 热点城市宅地拍卖依旧火热, 仅少数城市出现土拍降温 从近半月的土拍市场表现来看,大多数热点城市土拍依旧火热,如长沙、青岛、深圳平均溢价率 均超过了 50%,厦门的三幅宅地、南京的五幅宅地也都触及了土拍限价的"上限",由此来看,对于 热点城市的优质地块,即便附加条件苛刻,不少领军房企依旧是志在必得.以金茂为例,在2月

14、

15 日短短两天,即在南京、苏州以

176 亿元新增了

3 幅地块. 在2016 年的"热点"城市中,仅郑州、武汉二市平均溢价率较低.具体来看,郑州近日出让土地 多为旧城区地块,房企拿地前已支付了大量的旧改成本,因此成交价格也沿袭了"底价成交"的惯例, 目前的低溢价率并不能反应郑州的实际情况.武汉方面,一方面是受到

2016 年四季度以来房价的涨幅 放缓影响,但主要还是因为供地指标充足,2016 年底,武汉宣布 2017-2019 拟供应住宅用地近

3577 万平方米,足以覆盖

2500 万平方米的年均交易规模.由此来看,充足的供地指标依旧是市场降温的最 有力渠道. 事实不观点

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2016 年2月上半月重点城市土拍汇总 城市 总建筑面积 (万平方米) 成交总价 (亿元) 平均溢价率 长沙 49.2 31.6 122% 青岛 15.9 3.5 74% 深圳 16.0 59.8 51% 厦门 9.7 27.4 50% 南京 150.8 268.7 46% 苏州 69.2 120.4 36% 嘉兴 6.2 1.3 35% 重庆 40.6 12.9 29% 南宁 44.3 9.3 21% 固安 4.3 0.3 8% 郑州 346.3 67.6 6% 惠州 46.6 4.0 1% 常州 33.8 14.9 0% 沈阳 11.3 2.0 0% 武汉 175.7 116.2 0% 临安 1.4 0.2 0% 肇庆 14.6 0.9 0% 昆明 71.7 10.5 0% 义乌 1.5 1.0 0% 兮州 19.5 1.3 0% 张家港 3.7 0.1 0% 佛山 16.0 0.7 0% 天津 4.6 0.4 0% 数据来源:CRIC 注:上海

2 月份以来成交的四幅宅地均为拆迁安置房,苏州成交地块中

4 幅为加油站、批发零售等其 他用途,以上地块均未计入此表. 商办地块多遭冷遇,南京、苏州发文要求商办去库存 与住宅用地的火热相比,大多数商办类地块则遭受了"冷遇",即便是在南京、厦门等热点城市, 窘于普遍的去化困境、更长的资金周转时间和更加严格附加要求,商办或商办比例较高的地块多以低 溢价率成交.就近半月的高总价商办用地来看,仅深圳龙华地块和南京中华门地块以高溢价成交,但 一是基于深圳楼市的特殊性,另一是南京明城墙下的"绝版"低密度地块,并不具有一般参考性. 事实不观点

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电话:021-60867863 3/4 更普遍的,以金茂 72.6 亿元竞得的南京河西鱼嘴地块为例,作为目前南京城建与楼市发展的最前 沿阵地,河西鱼嘴板块的发展前景不言而喻,但"建设不低于

500 米的高层综合体","不接受联合 竞买","签订出让合同前签订《地块开发建设协议》"等一系列要求,依然将大多数企业拦在了门 槛之外,最终成交溢价率也只有 1.1%. 事实上,目前地方政府也已对此作出了对应举措.近日南京、苏州政府已相继发布通知,表态将 大力推进商业办公的"去库存".苏州更是明确提出,对于出让项目所在区域商办供给过大的,建设 单位可申请调整规划用途来减轻商办产品的库存压力. 供不应求"保暖"地市热度,2017 年土拍"主战场"将在热点

二、三线城市展开 土地市场热度之所以能够在

2017 年新春延续,首要因素还是热点城市的库存不足.联系市场数据 来看,

2016 年1月CRIC 监测

54 城供求比为 0.70, 大多数城市依旧处于供不应求的局面, 其中北京、 重庆等市新增供应量不足成交量的一半.其次,则是地价、房价的"双限"严控,在一定程度上坚定 了企业和购房者对房价的上涨预期.最后, 随着房地产规模收窄、 集中度上升更广泛地成为业内共识, 企业间的规模竞争使得规模房企拿地决心更为坚定. 对于接下来土地市场走势,联系近期国土部发布的十五年规划纲要来看,未来新增建设用地指标 的下行已是大势所趋,据我们保守估算,至2030 年前,年均新增建设用地规模将较"十二五"至少下 滑33%,这意味着高库存城市将在

2017 年进一步收紧土地供应,而北京、上海等市相继提出的建设用 地"负增长"目标,也大大限制了一线城市的新增土地供应.由此来看,土地市场的"主战场"还是 会在城市边界快速扩张的热点

二、 三线城市展开, 当下热点城市的"土拍春暖"也会在更多城市出现. 事实不观点

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电话:021-60867863 4/4 免责申明 数据、观点等引用请注明""由克而瑞研究中心提供".由于统计时间和口径的差异,可能出 现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形,则最终以政府部门权威数据为准.文章内容仅 供参考,不构成投资建议.投资者据此操作,风险自担. 关于克而瑞信息集团(CRIC) 克而瑞信息集团,隶属于易居(中国)控股有限公司.作为中国最大的房地产信息综合服务商,以现代信息技术为依托的房 地产信息及咨询服务为主营业务.克而瑞信息集团拥有中国房地产最大的信息数据库,构筑中国房地产上下游企业(包括开 发商、供应商、服务商、投资商)和从业者信息的桥梁,形成资金,信息通路、营销、人才等各类资源的整合平台,为企业 提供房地产信息系统、信息集成和解决方案的全面信息综合服务. 关于克而瑞研究中心 克而瑞研究中心是易居旗下克而瑞信息集团的与业研发部门,组建十年以来一直致力于对房地产行业及企业课题的深入探 索.迄今为止,已经连续五年发布中国房地产企业销售 TOP50 排行榜,引发业界热烈反响.研究半径丌仅涵盖以日、周、 月、年时间为线索的四大基础研究领域;

还包括宏观、市场、土地、企业战略、企业金融、营销等六大研发方向的深度拓展. 每月成果出品超过百份,规模以万字计,为房地产企业、基金、券商、政府相关部门提供与业研究资料.