PDF《RET地产周刊》

地产周刊 RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET RET HANGZHOUDAILY 我们影响意见领袖 B11 杭报在线 www.

hzrb.cn 今日2版第290期 责任编辑: 李坤军 章岚版式设计: 宋昱2016年12月29日 星期四 在今年这一波推地中, 除了房企之间出现了 分化外, 杭州楼市多个板块的格局也发生了变 化.

3 月23 日, 主城区潮鸣单元宅地推出, 作为 主城核心区域内少有的宅地, 潮鸣单元地块受到 了多家房企的青睐.最终经过五十六轮的现场 竞拍, 由绿城集团以总价37.35亿元的价格竞得, 折合拿地楼面价为

45368 元/平方米, 溢价率为 109.4%. 除了潮鸣单元外, 近日刚推出一宗宅地的景 芳单元, 拿地楼面价也突破了4万元/平方米. 12月26日, 景芳三堡单元推出一宗宅地, 最 终由金隅&

中铁联合体以总价72.9亿元拿下, 折 合拿地楼面价为

43288 元/平方米, 溢价率为 71.53%. 数据显示, 除了潮鸣和景芳单元外, 今年杭 州市区多个板块的格局有了新变化.据不完全 统计, 南星、 彭埠、 申花等板块有多宗地块的拿地 楼面价超3万元/平方米. 以申花单元为例,

5 月20 日, 申花热电厂单 元地块推出, 由融信集团以总价 23.6 亿元拿下, 折合拿地楼面价为31403元/平方米.随后6月3 日推出的申花庆隆单元一宗宅地, 拿地楼面价再 次突破

3 万元大关, 由首开联手金茂以总价 64.1 亿元拿下, 折合拿地楼面价为

33106 元/平方米. 之后8月份该板块内又推出一宗宅地, 由融创以 总价32.2亿元拿下, 折合拿地楼面价为34028元/ 平方米, 溢价率为76.42%. 有业内人士分析, 得益于杭州城市近两 年的发展以及不断提速的城市建设, 越来越 多的企业想分享城市发展红利.这也就不难 理解为何会有这么多企业想开拓并深耕杭州 市场. 又一波外来房企入杭 本地房企完成补仓 杭州楼市或形成新格局 记者 章岚 继12 月26 日成功出让

15 宗地块后, 杭州市 区 (不含富阳) 2016年土地市场正式收官. 据统计, 今年杭州市区 (不含富阳区) 土地市 场表现不错, 共成交土地 126宗, 累计土地出让总 金额为1597.6亿元, 位列近八年第一. 值得关注的是, 在土地出让金额再次突破千 亿大关的背景下, 杭州市场的格局也发生了新的 变化. 据统计, 今年杭州市区 (不含富阳区) 土地市场共 成交土地126宗, 土地总出让金额达1597.6亿元, 其中 主城区共成交地块46宗, 总出让面积184.8万平方米, 总出让金总额为 996.2 亿元.其次余杭区共成交

37 宗, 总出让金额为209.1亿元.萧山区共成交34宗, 总 成交金额为 368.27 亿元.大江东新城成交

9 宗, 总出 让金总额24.1亿元. 其中成功拿到地块的房企有60家左右 (以土地出 让当天公布的拿地开发商为准, 不含后期合作地块) , 其中外来房企占比约为67%. 融信集团是最大的赢家之一.据统计, 仅今年, 融信在杭州市场即已经拿下

8 宗地块 (不含后期合 作地块) , 其中主城区布局了庆隆热电厂单元宅地, 这也是杭州楼面单价第二宗破

3 万的地块;

余杭区 则在良渚新城拿下一宗, 即近期刚对外首次开盘的 融信・澜天.萧山区域内布局最多, 拿下了包括钱 江世纪城、 杭发厂等在内的

6 宗地块, 累计拿地金额 为138.8 亿元. 其次是杭州万科.据统计, 今年杭州万科在市区 (不含富阳) 共拿下

5 宗宅地, 分别位于良渚新城、 三 墩北单元等板块, 不过从拿地总额来看, 万科耗资并 不多, 多数以低溢价拿下.溢价率最高的为三墩北 单元宅地, 即现在的万科西雅图项目, 当时拿地楼面 价为

14902 元/平方米, 溢价率为 114%.此外, 杭州 万科还以收购等形式拿下多个项目, 以此展开其复 合地产之路. 以杭州为区域公司总部的浙江信达, 则是拿地花 费最多的房企.据统计, 信达今年在市区共拿下

2 宗 地块, 分别为1月份拿下的南星单元地块和5月份拿下 的滨江奥体单元地块, 共耗资 157.1 亿元, 其中仅奥体 单元地块, 总价即达123.2亿元. 融信和越秀也是拿地金额超过百亿的房企之 一.其中越秀地产在

11 月和

12 月拿下了艮北新城两 宗地铁上盖商住地和牛田单元一宗宅地 (即越秀亲爱 里) , 三宗地块总共拿地金额为132.6亿元. 此外, 融创、 龙湖、 阳光城等房企今年在土地市场 上的表现也不错.作为较早一批进入杭州市场的外 来房企, 龙湖地产今年共拿下了4宗地块, 分别为三宗 位于萧山的宅地和城西蒋村单元的一宗商业用地, 总 拿地金额为80.5 亿元.从布局上来看, 龙湖不仅重仓 了江南区域, 还将把龙湖天街引入到城西. 目前已在杭州市场开发有文澜府、 翡丽湾等项目 的阳光城, 今年也拿下了3宗地块, 分别位于萧山钱江 世纪城、 新街单元和余杭未来科技城板块.且从当时 的拿地价来看, 这三宗地块均刷新了当时区域内的最 高楼面单价纪录. 融创也同样拿下了

3 宗地块, 不过若算上今年已 收购的金成和融科项目, 融创无论在售项目还是土地 储备, 都将是目前杭州市场上 余粮 最为充足的房企 之一. 值得关注的是, 各大房企之间的合作已逐渐成为 市场常态.目前来看, 杭州市场上房企的合作模式主 要有两种: 一是在前期拿地时即以有联合体的形式加 入, 二是房企在单独拿地或操盘后再引入合作股东. 信达奥体单元地块就引入了融创、 滨江等房企一同合 作开发. 在土地出让金额再次突破千亿的背景下, 杭 州市场也迎来了新一轮的外来房企入杭潮. 据不完全统计, 今年杭州市场共吸引了包括 江苏中南、 东原、 鲁能、 厦门国贸等十多家 新面 孔 .而打开杭州市场的方式, 除了通过招拍挂 直接或联合拿地外, 二手并购或后期入股等形式 也是重要手段之一. 鲁能、 东原、 中南、 郑州绿都等房企以直接在 一级土地市场拿地的方式完成了杭州市场的 首秀 . 来势汹汹 的中南置地, 已在杭州市场布局 有两个项目, 且这两个项目当时的溢价率都不 低.6 月27 日, 未来科技城板块推出两宗宅地, 其中A地块由中南以总价14.3亿元拿下, 折合拿 地楼面价为15282 元/平方米,溢 价率为154.69%.时隔3个月不到, 中南又以总价14.6亿 元拿下萧山新街单元一宗宅地, 折合拿地楼面价 为12690元/平方米, 溢价率为323%.近日, 这两 大项目已对外公布案名, 其中未来科技城项目案 名为中南樾府, 新街项目案名为中南君奥时代. 同样表现积极的还有郑州绿都, 刚入杭州市 场也一举拿下两个项目.11 月28 日, 来自河南 的郑州绿都以总价 30.3 亿元拿下西湖区三墩北 单元和江干区丁兰新城各一宗宅地.其中丁兰 新城宅地, 溢价率更是达 100.73%.按照最新的 土地新政, 竞得方郑州绿都需在签订该地块的出 让合同后1个月内结清全部土地出让金. 来自重庆的东原地产, 进入杭州市场的 首战 选择了未来科技城.6 月27 日, 东原地产以 总价18.4亿元的价格拿下了中南相邻地块, 折合 拿地楼面价为18200元/平方米, 溢价率为184%. 鲁能地产的杭州首个作品则是商业项目.8 月18 日, 钱江新城核心区推出一宗容积率高达 10.0的商业地块.按照规划, 建成后该项目高度 最高为

299 米, 将是钱江新城 CBD 区域内 第一 高楼 , 未来也将是钱塘江北岸的标识性项目之 一.最终鲁能地产以总价63.5亿元拿下该地块, 折合拿地楼面价为

21073 元/平方米, 溢价率为 112.54%.按照项目定位, 该地块将打造为集商 务、 娱乐、 餐饮、 休闲、 酒店办公等于一体的特色 商业商务建筑, 同时可设置建筑面积不大于地上 总建筑面积20%的服务式公寓, 也就是体量约为 6万平方米. 金辉地产、 安徽置地、 和昌等房企, 也完成了 杭州市场的首轮布局. 近日刚拿下余杭闲林板块一宗商住用地的 金辉地产, 之前就已参与了多宗地块的现场竞 拍, 不过均未如愿.12月26日, 金辉地产击败碧 桂园、 嘉丰、 蓝城等房企, 以总价5.07亿元拿下闲 林地块, 折合拿地楼面价为8809元/平方米, 溢价 率接近 120%.按照最新的土地出让新政, 金辉 应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土 地出让金. 安徽置地则以总价

10 亿元拿下了临平山北 一宗商住用地, 折合拿地楼面价为

5113 元/平方 米, 溢价率为98.85%.

6 月份以总价 6.4 亿元拿下良渚新城一宗宅 地的和昌地产, 还以并购等形式拿下了富阳天鸿 美和院二期低密度宅地以及奥体单元一宗地块. 像和昌这样以二手并购等形式扩大或完成杭 州市场布局的, 中骏置业、 中梁地产等都是典型代 表之一.其中中骏置业收购了厦门航空萧山地 块, 即现在的中骏钱塘御景项目, 目前该项目已对 外开盘.中梁地产收购了临平项目, 即中梁百悦 城项目, 禹洲地产则接下了中维地产之江地块. 此外, 还有房企以合作方式 曲线入杭 .在 绿城潮鸣地块, 即现在的凤起潮鸣项目上, 建发 就以财务注资的方式战略入股, 以此进入杭州市 场. 近几年来, 越来越多的外来房企开始布局并 深耕杭州市场.据好地网数据统计, 从2004 年 至今, 已经有112家外来房企入杭开发.而从今 年的土地出让现场来看, 仍有多家未进入杭州市 场的房企试图入杭;

一些刚入驻或已深耕多年的 房企, 则力求扩大市场份额, 积极参与拿地. 虽然外来大鳄拿地凶猛, 但仍有多家杭州本 土房企在这一轮拿地潮中进行了新布局, 据不完 全统计, 今年杭州本土房企中约有

16 家房企完 成了补仓. 本土房企中, 补仓最为积极的当属绿城、 滨江、 德信等房企.其中绿城拿下了潮鸣地块、 留下 地块等3宗地块 (含绿九拿下的萧山地块) , 目前 潮鸣地块已对外公布案名为凤起潮鸣.滨江则拿 下了良渚新城、 味精厂等3宗地块 (含联合拿下的 地块) , 目前和保利联合拿下的味精厂地块也已对 外公布案名为滨江保利 ・ 翡翠海岸, 现已动工.德 信也拿下了良渚新城、 大江东等3宗地块. 除了这些相对活跃的身影外, 还有部分多年 未拿地的房企也进行了新一轮布局, 今年3月份, 多年未拿地的老牌国企润和房 产, 以总价 8.37 亿元拿下城东牛田单元一宗宅 地, 折合拿地楼面价为

14627 元/平方米, 溢价率 为54.52%.目前该项目已对外公布案名为润和 ・ 武林郡. 同样多年未拿地的西房集团、 钱江房产等杭 州本土房企, 也均以高溢价补仓.其中西房集团 以总价 5.8 亿元拿下崇贤新城一宗宅地, 折合拿 地楼面价为4226元/平方米.钱江房产则分别拿 下留下单元一宗商业地块和双浦单元一宗宅 地.其中留下单元商业地块, 以总价 4.2 亿元拿 下, 折合拿地楼面价为

16610 元/平方米, 溢价率 为99.28%, 双浦单元宅地则以

11088 元/平方米 的楼面单价拿下, 溢价率为96.91%. 此外, 宋都、 天阳、 杭房等房企也均有地块拿 下.观察发现, 在外来大鳄携巨资入杭的背景 下, 大多数相对弱势的本土房企的生存空间明显 被挤压.不过这也在一定程度上被动或主动地 让这些房企进行多样化合作或转型升级的转 变.比如大家、 顺发等房企已成为多家外来房企 的合作伙伴, 昆仑、 广宇等房企则在房产之外, 在 体育、 教育等新领域进行多样化的发展. 60家左右房企拿到地 哪些房企拿地最积极? 又一波外来房企入杭潮 今年迎来了哪些新面孔? 这一年 又有哪些本土房企拿了地? 多个板块格局发生变化 更多企业要分享城市发展红利 ................