PDF《I ndustries》

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com.cn 2014年3月12日 星期三 产经新闻 ndustries A12 I 南京市提出按季度控房价涨幅

本报记者 姚轩杰 据南京日报3月11日报道, 南京市政府办公 厅发布 《 关于进一步加强我市房地产市场管理工 作的通知》,提出按季度分解控制房价涨幅;

未来 五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上,其中90平方米以下户型占比达到50%以上;

实施 限地价、竞配建 的土地拍卖措施. 按季度控制房价涨幅 《 通知》提出,加强申报价格指导,按季度 分解控制房价涨幅. 如上一季度房价指数涨幅 过高,则对当季度目标进行动态调整和控制. 申 报价格以中小户型优先,合理价位优先,不涨价 优先为原则. 全市如出现多个高价项目或造成 指数较大上涨的楼盘, 采取分时分流, 合理引 导. 对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且 不接受物价、住建部门价格指导的,暂不核发销 售许可证. 国家统计局数据显示,截至今年1月,南京 房价已经连续19个月上涨.而且,近期不少楼盘 开始在精装修上下功夫, 提高精装修价格变相 涨价. 不少购房者反映,精装修实际价格和标准 的价格明显不符. 《 通知》要求,规范开发企业成品住宅的申 报指导. 对精装修价格实行价格评估制度,在新 建精装修商品住房申报价格的同时, 申报装修 价格及装修标准, 由专业机构进行第三方装修 价格评估, 在销售时与房价一并在销售现场明 码标价对外公示. 南京林业大学城市与房地产研究中心主任 孟祥远表示,南京楼市新政是对限价的细化,动 态调控也给政府留有余地, 能适应下半年市场 出现降价或调整的需要. 同策咨询研究中心总监张宏伟认为, 南京 限价 政策采取分时分流,对于调整楼市成交结 构,遏制楼市均价过快上涨,将起到一定的积极作 用. 但是, 限价 政策也有其负面的市场作用: 限价令 导致楼盘定价或备案价格尽量接近价 格最高控制点, 有可能令市场价格在限价令范围 内整体上调, 这样尽管控制了整体市场的成交最 高价, 但是由于中低端楼盘普遍提价, 限价令 或变为 促涨令 . 90平米以下户型占一半以上 过去几年来, 南京每年的商品住宅用地供 应量一直在400―450公顷左右. 从今年开始, 南京土地出让计划将增加10%以上.《 通知》明确,今后五年南京市商品住宅年均用地在500公 顷以上. 针对供需失衡、 中小户型占比偏低的状 况,此次出台的政策明确,未来商品房开发90 平方米以下户型占比达到50%以上. 针对目前 各个板块 地王 频出的现象,《通知》明确, 地块在公布出让起始价的同时,公布竞争的最 高限价,溢价率高于45%时,仍有竞争的,停止 竞争地价,改为竞争配建保障房面积或保障房 建设资金,配建面积最多者或出资最高者为竞 得人. 张宏伟认为, 限地价、竞配建 会导致中小 套型的住宅供应量增加, 可以更多地解决首套自 住需求的购房需求, 一定程度上将从市场供应结 构上改变当前中小套型供应紧缺的市场局面. 同时,

5090 政策实施后,尽管单套房产价格不一 定会降低,甚至还会上涨,但是,由于市场成交结 构更加偏向中小套型, 成交结构的变化会导致市 场成交均价上涨幅度放缓, 甚至局部地区会出现 均价下跌的状况. 不过,从未来市场趋势来看,市场供求关系 的力量始终是占据主导的, 限地价、 竞配建 调控难以改变土地市场走势大趋势. 此外, 《 通知》要求,对于出现过延迟交房 纠纷或者烂尾现象的企业,从严要求现售,以规 避管理风险. 业内人士认为,出现过延迟交房的 企业或存在资金链的风险,从严要求他们现售, 是更好地维护购房人的合法权益. 供需相对均衡 城市分化严重 申银万国称房价未到崩盘时

本报记者 朱茵 申银万国证券最新发布的房地产行业报 告称,中国房价未到崩盘时,目前全国的房地 产供需比为119%, 呈现供需相对均衡的状 态,但城市之间分化严重,全国房地产相对 过剩城市的比例约为37.14%. 当前市场供需基本均衡 申银万国房地产行业分析师韩思怡、陈 天诚分析认为,影响房价的因素有很多,但根 本原因是供需反转趋势的确立,有时房价会 出现阶段性回调,但这并不是供需真正反转, 而是受一些外部因素(限购、限贷、舆论情 绪)影响而导致供需预期的短暂改变,使得 供需双方观望. 要判断房价是否到了拐点, 首先应当判断现在的供需状况. 按照申万的定义,供需比等于统计年限 内出让住宅用地规划建筑面积总和除以统计 年限内住宅销售面积总和. 经过对全国70个 城市2005-2013年间供需数据的分析,申万 认为: 全国住宅市场目前供需基本均衡. 全国 供需比为119%,但城市之间分化严重.其中, 一线城市供需比仅65%, 供给不足状况仍旧 严重,具体来看,上海>

北京>

广州>

深圳;

二 线城市供需基本均衡,供需比为116%,具体 来看,太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩, 过剩比例为44%;

三四线城市供给轻度过剩, 供需比为125%,具体来看,营口、鄂尔多斯、 张家界过剩最为严重,但仍有部分城市供给 不足. 全国房地产相对过剩城市的比例约为 37.14%. 70个城市中,有26个城市供给相对 过剩, 占比37.14%;

17个城市供需基本均 衡,占比24.29%;

供给相对不足的有27个, 占比38.57%. 分地域来看,供给过剩的省份 (含严重和轻度过剩)有11个,分别是内蒙 古、青海、山西、山东、湖北、湖南、吉林、黑龙 江、重庆、贵州、云南、天津,区域面积达379 万平方公里,占国土面积的39.5%;

供需基 本均衡的省份有5个,分别是新疆、甘肃、河南、 江苏、 江西, 区域面积达255万平方公 里,占国土面积的26.6%;

供给相对不足的 省份有11个, 分别是宁夏、 陕西、 四川、河北、北京、安徽、浙江、福建、广东、广西、海南,区域面积达200万平方公里,占国土面 积的20.8%. 房价下跌直接诱因是货币紧缩 对比日本1975年、1992年以及中国2008 年、2012年的房价下跌周期, 申万认为紧货 币周期是刺激房价下跌的直接因素. 日本在1971-74和1988-91年经历了两 次快速加息周期 ( 1971-74年由4%加至 5.5%;

1988-91年由1.76%提升至5.07%), 随后导致地价在1975和1992年出现明显调 整;

中国在2007-08年经历了6次加息、16次 提升准备金,利息提升1.35%,2011-12年经 历了6次加息、12次提升准备金, 利息提升 1%, 随后导致2008和2012年房价出现明显 回调. 同时,下跌周期在加长,幅度在加大.日 本上世纪70年代加息周期结束时,房价增速 经历了1975-1978三年的低速增长而后渐 渐企稳恢复, 但1992年的下跌则开启了失 落二十年的序幕;

中国2008年环比下跌周 期4个月,而2012年则接近9个月,调整范围 也较2008年更为普遍 ( 2008年主要是一线 城市调整,而2011年则几乎遍及全国),区间 跌幅由2008年的下跌10.4%扩大到2012年的 下跌13.6%. 商业地价连续下跌是崩盘领先信号 从日本的经验来看,在经济增长初期, 由于重工业的发展,工业地价增长最快;

随 着居民收入的提升,住宅地价增长最快;

而 在泡沫形成的后期,商业地价增长最快. 相反,当泡沫破裂时,商业地价最先下跌,且 在泡沫破裂后的每个阶段跌幅都是最大 的,住宅地产其次,工业地产最后. 据此,申 万认为: 商业地价连续下跌往往是房价崩盘的领 先信号. 日本在泡沫发生期间的1986-1991 年间,商业地价的年均涨幅在10.45%,远高 于全国地价8.38%、住宅地价7.17%和工业地 价7.26%的涨价幅度;

在泡沫破裂初期的 1992-1997 年,商业地价的年均跌幅近6.68%, 远高于全国地价4.01%、 住宅地价 2.54%和工业地价1.95%的跌幅. 商业地价的 连续大幅下跌可看作是住宅地产和工业地产 下跌的信号. 不过,我国的工业地产的价值还有待挖 掘. 中国的工业地产不像日本,在经济和房 地产发展初期就大幅增长,这与我国特殊的 开放和招商政策有关, 工业地价被人为压 低.日本在地产发展初期的10 年(1956-1965年), 工业地价年均涨幅达 25.23%, 超过商业21.97%和住宅21.87%的 水平. 而我国工业地产的价格几乎没有增长 过. 2008年和2012年更是下跌近20%,后续 工业地产有待盘活. 港口转型升级指导意见征求意见稿公布 交通部推进现代港口服务体系建设 本报实习记者 欧阳春香 交通部日前公布 《 关于推进港口转型升级 的指导意见 ( 征求意见稿)》. 意见稿提出,到2020年,基本形成功能完善、配置合理、绿色安 全、高效便捷、发展有序的现代港口服务体系. 中国港口协会港口研究中心主任丁莉接受 中国证券报记者采访时表示, 国内港口经过近 十年高速发展, 外部环境如贸易环境等和港口 内部环境都发生了很大的变化, 港口发展进入 了拐点期. 港口转型升级意见的出台,将促进港 口转变原来粗放型的发展方式, 随着政策的逐 步落地,无疑为港口企业发展带来利好,对其未 来发展将有较大推动作用. 支持国有港口企业改革 港口转型升级的主要任务包括: 完善港口 功能体系,大力发展港口物流,积极发展现代港 口服务,积极打造全球港口服务网络,促进港口 协调发展,完善港口集疏运体系,积极发展多式 联运业务,加快建设港口物流信息服务平台,推 动港口智能化发展等22项任务. 意见稿提出, 支持国有港口企业发展混合 所有制经济, 鼓励港口企业以资本为纽带进行 兼并重组,用市场的作用配置优化整合资源,鼓 励大型港口企业从生产经营型管理向资本营运 型管理转变. 同时,争取中央和地方财政对港口公共基础 设施和集疏运体系建设给予补助. 适应国家财税 体制改革,研究完善港口建设费、货物港务费等 征缴和使用管理. 加强港口建设费地方返还部分 的监管,切实用于港口基础设施建设和维护. 现在还没有一个完善的港口基础设施投 资机制, 《 港口法》要求政府要保证这方面的资 金投入,现状却主要是港口企业来投资,容易造 成产权不清晰. 指导意见出台后,将大大改善这 一状况,为港口公共基础设施建设提供保障. 丁莉说. 此外,意见稿提出,鼓励港口开展岸线土地 资源统筹开发经营,拓展港口地产服务;

支持港 口积极发展以邮轮游艇、亲水休闲、港口文化等 为特征的港口人文服务;

支持骨干港口企业建 设港口电子商务平台, 集成整合港口物流信息 资源,积极采用物联网、云计算、大数据、移动互 联网等信息技术, 适时开展全国港口公共信息 服务平台建设. 港口转型升级的主要思路是以市场化为 目标,以港口主业为基础,逐步向高附加值的港 口物流产业链延伸. 丁莉表示. 引导大型港口企业 走出去 意见稿中的两个突出亮点,就是引导大型 港口企业 '

走出去'

和完善港口布局规划. 丁 莉认为. 意见稿提出, 鼓励港口企业跨区域投资经 营,支持和引导大型港口企业 走出去 ,开展 境外投资和跨国经营业务. 对于超大型、大型的港口来说,如果有全 球的服务网络, 对于自身提升竞争力有重要意 义. 另外,目前整个贸易结构在发生变化,劳动密 集型的产业正逐步转移到东南亚、 非洲等地区, 这将带动这些地区未来港口的发展,已经有国内 港口企业在这些地方提前布局了. 丁莉说. 目前,交通部正在对 《 全国沿海港口布局规 划》进行修编,将涉及到港口整合、内河港口发 展及港口整体布局等方面的内容. 此次意见稿 中也提出, 根据国家主体功能区和综合交通运 输体系规划,完善港口布局规划. 继续强化主要 港口在综合交通运输体系中的枢纽地位, 发挥 中小港口对地区经济发展的促进作用, 促进港 口群和大中小港口协调发展. 完善港口运输系 统,促进港口协调发展,对于国内港口业发展是 非常重要的. 丁莉说. A股上市公司中,天津港、上港集团、重庆 港

九、深赤湾A、宁波港等港口龙头公司有望率 先受益,其中天津港、上港集团等拥有大量的土 地储备, 在未来的港口地产开发中有巨大的潜 力;

中储股份、外运发展、保锐科技等物流企业 有望获益;

飞力达、华鹏飞等物流信息服务商也 值得关注. 新华社图片 启动新一轮城市规划编制工作 上海明确发展目标定位 上海市政府网站日前公布 《 关于编制上海 新一轮城市总体规划的指导意见》, 明确未来 上海发展目标定位. 指导意见提出,在2020年 基本建成 四个中心 和社会主义现代化国际 大都市的基础上, 上海市要努力建设成为具有 全球资源配置能力、 较强国际竞争力和影响力 的全球城市,以打造中国经济升级版. 指导意见提出, 要突出区域一体化的发展 格局.要强化市域城乡统筹发展,推进新型城镇 化.共同构建长江三角洲空间网络体系,建设具 有较强国际竞争力的世界级城市群. 积极推动 长江流域一体化发展和长江流域经济带转型升 级.大力促进区域产业合理分工布局,基础设施 高效衔接,生态环境持续改善. 指导意见提出,要深化区域合作机制.建立 同世界级城市群发展相适应的区域一体化发展 联动协调平台. 继续深化完善长江三角洲地区 和长江流域区域合作协调机制, 积极推进重大 规划共商........