PDF《花样年控股（ 花样年控股（1777.HK）》

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1 花样年控股 花样年控股 花样年控股 花样年控股( ( ( (1777.

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2012 2012

2012 2012 年业绩评述 年业绩评述 年业绩评述 年业绩评述 Phillip Securities (Hong Kong) Ltd Bloomberg Reuters POEMS

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1777 1777.HK

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1777 1777.HK

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1777 1777.HK 行业 行业 行业 行业: : : :内地房地产 内地房地产 内地房地产 内地房地产 Phillip Securities Research

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16 16 Apr,

2013 3

3 3 年报 年报 年报 年报分析 分析 分析 分析 评级:收集 收市价:1.16 目标价:1.35 投资概述 投资概述 投资概述 投资概述

2012 年,花样年的损益表成绩较一般,收入和利润均 有不同程度增长,但增幅有限.全年营业收入同比增长 11% 至人民币 62.3 亿,而净利润则同比增长 7.8%至11.4 亿. 公司的物业销售收入同比增加 9.1%至58.9 亿,这主要 由销售面积增加所推动.全年的入帐面积 69.4 万平方米,同 比增长 35.5%,增幅显著.而入帐均价则由

2011 年的 10,363 元/平方米猛降至 8,416 元/平方米,降幅达 18.8%.

2012 年公司的毛利率 较2011 年下跌 2.3 个 百分点至 40.5%,但在内房公司中仍处于较高的利润水平.

2012 年花样年的销售表现达标,全年完成合约销售额人 民币

80 亿,超过销售目标 11%.城市综合体仍然是公司的 主打产品,2012 年完成

39 亿元,占到总合约销售额的 49%.剩余的 51%的合约销售额来源于高档住宅和中高端住 宅产品,其合约销售额占比分别 31%和20%. 珠三角和成渝经济区仍是花样年的核心区域,两者的合 约销售额占比达到 75%,深圳和成都的几个标志性综合体项 目公司提供了稳定的销售现金流.未来 1-2 年,花样年的 的销售结构将发生变化:珠三角地区的销售将集中在东莞、 惠州、桂林等

二、三Q地区,成都地区的销售比重将继续上 升至约

5 成,江苏的

二、三Q城市的销售增长也将较显 著. 与2011 年末相对比,2012 年末的资产负债表状况有所 改善,但程度有限.2012 年末花样年的总债务达 78.8 亿元,较2011 年末增加了 23.9 亿,主要是

2012 年末增加了 优先票谧.整体而言,净债务较

2011 年末略增 2.3 亿达 43.9 亿元,净债务权益比率 66.4%,较2011 年末下降了

6 个百分点.未来一年,公司的到期债务 24.5 亿,偿债风 险较小.

2013 年,花样年的销售目标订人民币

100 亿元,计划 新开工建筑面积

150 万平方米,计划竣工面积

115 万平方 米.上述三个指标较

2012 年有所上升,反映管理层对

2013 年主基调仍较乐观.如果整体的宏观环境不出较大的变 化,我们对于公司在

2013 年的销售和入帐保持增长持乐观 态度的,成都地区的销售和新开工情况将是我们关注的重 点. 我们认,2013 年花样年的销售将继续改善.2013 年 首季度公司完成销售额

18 亿,同比增长 75%,这反映了策 略积极以及市场持续复苏.我们有理由相信,公司达成

100 亿的销售目标将是大概率事件.此外,我们调高公司

2013 年营收和净利润至

82 亿和 12.6 亿,以反映销售和竣工面积 的上升.我们给予花样年 收集 评级,12 个月目标价 1.35 港元,相当于 4.5 倍的

2013 年预期市盈率. 研究员 陈耕 [email protected] +8621 63512937-107 Fantasia Rating 2.00 Accumulate - Previous Rating 1.00 Buy Target Price (HKD) 1.35 - Previous Target Price (HKD) 1.2 Closing Price (HKD) 1.16 Expected Capital Gains (%) 16.4% Expected Dividend Yield (%) 7.4% Expected Total Return (%) 23.8% Raw Beta (Past 2yrs w eekly data) 1.20 Market Cap. (HKD mn) 6,040 Enterprise Value (HKD mn) 10,186

52 w eek range (HKD) 0.71-1.44 Closing Price in

52 w eek range Key Financial Summary FYE 10A 11A 12E 13E Revenue (RMB mn) 4,471 5,592 6,230 8,238 Net Profit, adj. (RMB mn)

807 1,154 1,156 1,260 EPS, adj. (RMB) 0.17 0.23 0.22 0.24 P/E(X),adj. 6.16 2.41 4.64 4.50 BVPS (RMB) 0.89 1.12 1.33 1.53 P/B (X) 1.18 0.49 0.77 0.71 DPS (RMB) 0.04 0.03 0.06 0.08 Div. Yield (%) 3.82% 6.07% 5.39% 7.41% Source: Bloomberg, Fantasia *All multiples &

yields based on current market price Valuation Method P/E 0% 50% 100% 花样年控股 花样年控股 花样年控股 花样年控股 Phillip Securities (Hong Kong) Ltd Research

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2013 2 of

2 2012 年损益表成绩略显平庸 年损益表成绩略显平庸 年损益表成绩略显平庸 年损益表成绩略显平庸 图1,损益表主要数焕

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 Turnover Gross Profit Operating Income EBT Profit Attributable to shareholders 2013E 2012A 2011A 2010A 来源,公司资料及辉立证券

2012 年,花样年的损益表成绩较一般,收入和利润均 有不同程度增长,但增幅有限.全年营业收入同比增长 11% 至人民币 62.3 亿,而净利润则同比增长 7.8%至11.4 亿. 公司的物业销售收入同比增加 9.1%至58.9 亿,这主要 由销售面积增加所推动.全年的入帐面积 69.4 万平方米,同 比增长 35.5%,增幅显著.而入帐均价则由

2011 年的 10,363 元/平方米猛降至 8,416 元/平方米,降幅达 18.8%, 入帐均价的大幅下跌原因在于深圳项目的入帐额比重锐减以 及成都等

二、三Q城市的收入比重上升.因此,2012 年公司 的毛利率较

2011 年下跌 2.3 个百分点至 40.5%,但在内房公 司中仍处于较高的利润水平. 此外,值得一提的是

2012 年的投资物业的公允价值增加 了约

5 亿,较2011 年有明显上升.我们认,剔除这部分账 面变动后,公司的全年业绩将与

2011 年基本持平,反映了公 司2012 年略显平庸的损益表成绩. 成都地区销售比重将继续提升 成都地区销售比重将继续提升 成都地区销售比重将继续提升 成都地区销售比重将继续提升

2012 年花样年的销售表现达标,全年完成合约销售额人 民币

80 亿,超过销售目标 11%.城市综合体仍然是公司的主 打产品,2012 年完成

39 亿元,占到总合约销售额的 49%. 剩余的 51%的合约销售额来源于高档住宅和中高端住宅产 品,其合约销售额占比分别 31%和20%. 图2,不同产品类型的合约销售额占比 来源,公司资料及辉立证券 珠三角和成渝经济区仍是花样年的核心区域,两者的合 约销售额占比达到 75%,深圳和成都的几个标志性综合体项 目公司提供了稳定的销售现金流.未来 1-2 年,花样年的 的销售结构将发生变化:珠三角地区的销售将集中在东莞、 惠州、桂林等

二、三Q地区,成都地区的销售比重将继续上 升至约

5 成,江苏的

二、三Q城市的销售增长也将较显 著. 上述的新的销售结构推断是基于公司的在售面积以及资 本投向.尽管公司在北京、上海和深圳等一Q城市有所布 局,但短期内难以形成足够的现金流.2013 年公司制定的

100 亿的销售目标,仍高度依赖珠三角和成渝经济区. 图3,合约销售额的地理区域分布图示 来源,公司资料及辉立证券 净负债权益负债比率下降 净负债权益负债比率下降 净负债权益负债比率下降 净负债权益负债比率下降 与2011 年末相对比,2012 年末的资产负债表状况有所 改善,但程度有限.2012 年末花样年的总债务达 78.8 亿元, 较2011 年末增加了 23.9 亿,主要是

2012 年末增加了优先票 谧.整体而言,净债务较

2011 年末略增 2.3 亿达 43.9 亿元,净债务权益比率 66.4%,较2011 年末下降了

6 个百 分点.未来一年,公司的到期债务 24.5 亿,偿债风险较 小.

2012 年花样年的经营现金流有所改善,资本支出保持上 升.公司目前采取务实的发展策略,在控制负债率的基础上 保持资本支出的一定增长,成都地区和长三角地区将是未来

1 年资本支出的重要增长方向. 未来展望 未来展望 未来展望 未来展望

2013 年,花样年的销售目标订人民币

100 亿元,计划 新开工建筑面积

150 万平方米,计划竣工面积

115 万平方 米.上述三个指标较

2012 年有所上升,反映管理层对

2013 年主基调仍较........