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1 房地产 证券研究报告

2018 年12 月25 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号:S1110517110001 chentiancheng@tfzq.

com 徐超 分析师 SAC 执业证书编号:S1110518070007 [email protected] 资料来源:贝格数据 相关报告

1 《房地产-行业点评:政策周而复始、 宽松可期、刺激勿盼――房地产政策

20 年复盘及

2019 年经 济工作会议地产政策展望》2018-12-23

2 《房地产-行业专题研究:地产债专题 003:政策什么时候会放松?――20 年房地产调控史全复盘(上)》 2018-12-13

3 《房地产-行业研究周报:11 月二线城 市有所回暖,一线、三线持续低迷―― 房地产销售周报 1202》 2018-12-04 行业走势图 销售持续低迷,库存不断攀升 ――房地产销售周报

1225 行业跟踪(2018.12.14-2018.12.20) 一手房:环比上升 13.04%,同比下降 6.57%,累计同比下降 14.92% 本周跟踪

35 大城市一手房合计成交 4.74 万套,环比上升 13.04%,同比 下降 6.57%,累计同比下降 14.92%,较上周改善 0.28 个百分点.其中一 线、二线、三线城市环比增速分别 17.92%、5.84%、27.87%;

同比增速 分别为 25.92%、-8.11%、-19.53%;

累计同比增速分别为-1.80%、 -7.72%、-28.33%,相比上周分别提升了 1.

1、-1.

1、1.77 个百分点. 一线城市中, 北京、 上海、 广州、 深圳累计同比增速分别为-3.31%、 -7.61%、 1.36%、11.35%,相比上周分别提升了 0.

95、-0.

57、3.

26、-0.74 个 百分点. 二手房:环比上升 5.6%,同比下降 21.04%,累计同比下降 13.54% 本周跟踪的

12 个城市二手房成交合 1.04 万套,环比上升 5.69%,同比下 降20.97%,累计同比下降 13.53%,较上周下降 0.74 个百分点.其中一 线、二线、三线城市环比增速分别 7.8%、4.69%、3.49%;

同比增速分别 为-9.53%、-21.38%、-53.85%;

累计同比分别为 10.37%、-22.66%、 -19.35%,较上周分别提升了-0.

14、-1.

61、3.24 个百分点. 库存:去化周期

42 周,环比上升 2.05%,同比上升 12.65% 截止本次统计日,全国

18 大城市住宅可售套数合计 76.37 万套,已连续

11 周环比上升;

去化周期 42.6 周,环比上升 2.05%,同比上升 12.65%, 其中一线、二线、三线城市环比增速分别 2.76%、2.22%、1.03%;

同比 增速分别为 10.88%、37.13%、-12.09%;

一线、二线及三线去化周期分 别为 42.

1、39.

4、47.5 周. 投资建议:我们回顾过去

20 年的房地产周期及政策,地产政策周而复始、 上压下托, 始终如一的就是希望房地产市场保持稳定健康发展, 目前经过两 年调控,房地产即将进入短周期的衰退期,基于因城施策的方向,我们认为 地方政府大概率会对地产有所放松, 但中央层级的刺激政策预期较低, 基于 投资矩阵,我们维持地产行业 强于大市 的评级,基于政策博弈和基本 面短期看好住宅地产(万科、保利) 、基于持续利率下行建议关注商业地产 及管理(光大嘉宝、中国国贸、陆家嘴) 、基于交房和竣工大幅提升看好物 业行业及公司(南都物业) . 风险提示:政策放松不及预期、基本面下滑超预期. -35% -27% -19% -11% -3% 5% 13% 2017-12 2018-04 2018-08 房地产 沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明

2 内容目录 1. 行业跟踪(2018.12.14-2018.12.20)3 1.1

35 城一手房成交回顾.3 1.2

12 城二手房成交回顾.5 1.3

18 城住宅可售套数回顾.7 2. 重点公司跟踪(公司公告)9 3. 行业新闻

10 4. 盈利预测与估值.16 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明

3 1. 行业跟踪(2018.12.14-2018.12.20) 1.1

35 城一手房成交回顾 本周跟踪

35 大城市一手房合计成交 4.74 万套,环比上升 13.04%,同比下降 6.57%, 累计同比下降14.92%, 其中一线、 二线、 三线城市环比增速分别17.92%、 5.84%、 27.87%;

一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为 42.76%、-2.35%、45.79%、 -23.11%, 累计同比增速分别为-3.31%、 -7.61%、 1.36%、 11.35%, 相比上周分别提升了 0.

95、 -0.

57、3.

26、-0.74 个百分点. 图1:本周一线、二线、三线城市一手房环比增速分别 17.92%、 5.84%、27.87%;

图2:本周一线、二线、三线城市一手房累计同比增速分别-2.08%、 -9.34%、-29.88%;

资料来源:Wind、天风证券研究所 资料来源:Wind、天风证券研究所 图3:18 个主要城市一手房本周成交套数:环比上升最多的是广州,下降最多的是苏州 注:石家庄、合肥、长沙、南昌、昆明、海口数据缺失故不列出. 资料来源:Wind、天风证券研究所 表1:41 城一手房成交明细 2018/12/14- 2018/12/20 环比 增速 同比 增速 前一周环 比增速 相对

2016 年周均销售 2018/01/01- 2018/12/20 累计同比 合计 套数 47,396 13.0% -6.6% -9.8% -21.1% 2,037,588 -14.9% 面积 4,950,056 9.7% -7.9% -10.5% -23.3% 215,543,849 -14.3% 一线城市 套数 9,201 17.9% 25.9% 14.9% 4.7% 296,219 -1.8% 面积 1,032,120 17.2% 45.5% 30.0% 8.1% 30,008,804 -3.0% 二线城市 套数 26,156 5.8% -8.1% -14.2% -18.7% 1,079,491 -7.7% 面积 2,711,703 2.6% -12.4% -17.5% -22.2% 114,846,908 -9.5% 三线城市 套数 12,039 27.9% -19.5% -13.5% -37.0% 661,878 -28.3% 面积 1,206,232 22.1% -23.1% -14.9% -40.0% 70,688,137 -24.7% 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明

4 北京 套数 1,716 42.8% 27.3% 72.7% 9.8% 43,343 -3.3% 面积 276,993 64.9% 88.8% 124.8% 52.9% 4,674,482 -9.5% 上海 套数 2,324 -2.4% -29.7% -16.8% -39.8% 120,943 -7.6% 面积 237,400 0.4% -22.1% -12.6% -42.6% 12,173,531 -6.3% 广州 套数 4,053 45.8% 193.5% 30.0% 71.4% 83,910 1.4% 面积 403,991 36.0% 171.9% 29.8% 57.0% 8,939,792 -0.3% 深圳 套数 1,108 -23.1% -13.0% 31.7% 10.7% 48,023 11.3% 面积 113,736 -36.5% 4.2% 73.4% 10.8% 4,220,998 10.7% 杭州 套数 2,195 7.9% -22.3% 4.0% -17.6% 75,873 -13.2% 面积 255,220 11.9% -18.3% 3.4% -13.7% 9,045,588 -11.0% 南京 套数

487 -41.7% -76.9% -71.2% -80.3% 54,053 -17.4% 面积 57,249 -46.5% -76.4% -70.5% -79.4% 6,519,736 -12.8% 福州 套数

589 -19.3% 55.0% 22.9% 26.4% 17,372 23.0% 面积 63,631 -31.5% 54.0% 45.7% 25.9% 1,777,029 8.5% 济南 套数 1,102 -3.6% -50.4% -25.1% -57.2% 41,653 -45.1% 面积 101,309 -30.8% -61.1% -24.3% -67.2% 5,104,084 -44.6% 武汉 套数 3,411 11.5% -36.7% -41.9% -38.8% 156,010 -21.2% 面积 372,929 10.5% -34.8% -43.2% -35.5% 16,844,015 -15.4% 长春 套数 1,981 -26.6% 40.6% 1.8% 18.8% 99,771 20.7% 面积 213,071 -24.1% 44.1% 1.0% 22.4% 10,400,580 21.6% 南昌 套数 12,592 -71.8% 面积 1,438,535 -71.2% 南宁 套数 2,618 1.0% 140.6% 26.7% 37.4% 68,231 -14.0% 面积 279,043 -1.8% 127.8% 26.5% 41.1% 7,359,823 -12.4% 宁波 套数

555 19.9% 46.1% -39.5% -36.9% 27,833 -41.6% 面积 82,608 40.8% 70.0% -38.2% -25.5% 3,579,662 -40.2% 厦门 套数

135 0.1% 20.4% -4.5% -65.5% 4,818 -48.3% 面积 20,332 -0.5% 59.8% -3.8% -57.5% 631,256 -41.4% 青岛 套数 1,705 -27.1% -47.0% 9.8% -53.7% 128,736 -12.5% 面积 207,850 -24.7% -42.8% 12.0% -47.0% 14,879,107 -8.1% 大连 套数 17,802 -43.5% 面积 1,819,050 -43.7% 无锡 套数

642 3.5% -33.1% 0.8% -55.4% 38,636 16.1% 面积 76,700 0.4% -33.7% -0.5% -53.6% 4,707,150 14.7% 苏州 套数 2,546 34.6% 51.4% -34.5% 71.5% 70,868 1.6% 面积 322,348 38.4% 61.3% -34.9% 71.3% 8,696,159 3.7% 佛山 套数 4,887 5.3% 61.1% 14.6% 56.8% 183,702 89.1% 面积 401,289 11.7% 35.0% -1.2% 34.5% 15,571,951 54.3% 东莞 套数 3,303 115.7% 71.2% 21.2% 58.5% 81,541 -5.9% 面积 258,124 81.4% 51.6% 35.9% 26.9% 6,473,183 -13.0% 扬州 套数

532 9.9% -25.2% -22.2% -8.5% 35,021 4.3% 面积 62,777 3.2% -28.0% -15.9% -4.6% 4,087,054 7.5% 徐州 套数 14,324 -91.0% 面积 1,456,417 -90.4% 温州 套数 1,705 38.4% 30.6% 14.6% 57.0% 72,799 17.6% 面积 190,875 24.2% 30.8% -2.3% 48.6% 9,312,352 25.2% 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明

5 泉州 套数

888 2.8% 43.5% -24.7% 61.4% 47,979 32.1% 面积 76,781 1.6% 76.8% -28.0% 52.7% 3,845,446 42.5% 惠州 套数

587 10.5% 39.8% -15.8% -33.0% 23,071 -13.8% 面积 73,402 15.2% 54.8% -16.1% -26.1% 2,682,293 -13.4% 岳阳 套数

258 35.1% 17.3% -27.7% -31.9% 15,658 -21.8% 面积 30,588 33.5% 8.1% -30.9% -30.8% 1,882,496 -21.5% 襄阳 套数

441 44.1% 2.3% 10.9% -3.5% 17,347 -26.5% 面积 53,320 42.7% 20.7% 13.3% 4.5% 2,043,699 -24.7% 台州 套数 44,692 13.7% 面积 6,970,156 29.9% 牡丹江 套数 4,485 -30.3% 面积 435,198 -31.3% 淮安 套数 1,042 40.8% 21.9% -22.1% -37.7% 54,743 -6.3% 面积 121,750 36.8% 24.2% -20.8% -35.8% 6,300,693 -5.9% 莆田 套数

179 -9.6% 25.2% -11.6% -53.4% 11,008 -17.7% 面积 24,122 -7.3% 36.4% -19.0% -50.3% 1,394,061 -19.9% 安庆 套数

153 2.7% -68.8% -76.3% -62.0% 15,183 8.3% 面积 18,278 3.1% -66.8% -76.4% -60.0% 1,840,357 10.2% 江阴 套数

257 -5.2% -48.2% -21.9% -42.3% 26,451 9.4% 面积 37,849 4.6% -42.6% -10.1% -35.1% 3,454,130 7.5% 吉林 套数

535 -2.0% 6.2% 3.4% -1.5% 24,092 29.0% 面积 55,310 3.5% 8.8% -3.1% 7.7% 2,427,991 32.9% 常州 套数 2,193 66.0% 29.5% -22.7% 5.7% 96,779 -5.0% 面积 103,279 37........