PDF《再论我国房产税立法的》

一、房产税的目标定位及现实悖论 任何一个新税种的开征都是一次利益的重新分配,尤其对居民住房开征保有税几乎牵涉到所 有居民的切身利益,其可能引发的国家与居民间的利益博弈不可谓不重大.就居民个人房产在保 有环节征税而言,房产税在我国是一个新增税种.因此,进行房产税立法,首先应明确立法目 标. ( 一) 调控住房价格 自2003 年以来,我国房地产市场快速发展,一方面极大地推动了社会经济的进步,另一方 面也带动着房价过快上涨,严重地影响到我国经济稳健增长与社会和谐发展.为此,自2005 年 以来,政府出台了多种宏观调控措施打压房价.2011 年沪渝两地开展的房产税试点就是在此背 景下作为国家一揽子调控措施 ( 即 新国八条 ) 的组成部分而施行的. 相较于其他宏观调控手段,以房产税为主体的税收调控手段具有明显的优势,被寄予了厚 望.近十多年来我国房价的疯涨,除了人口红利带来的刚性需求拉动的原因外,最主要的是投机 炒作推动的结果③ .一方面投资者囤积居奇,持房待沽;

另一方面,中低收入者望价兴叹,无房 可住,因此出现了房价与住房空置率并驾齐驱的怪象.截至

2014 年,全国的房屋空置率已达到 22. 4% ,而在北上广等一线城市部分小区的空置率甚至高达 50% ④ .如果在房产保有环节征税, 实际纳税人即房产持有人,税负具有不易转嫁的特点.因此征收房产税将直接导致房产持有成本 的增加,空置房产越多或在手中停留的时间越长则税负越重,投资收益的不确定性将增加,风险 随之增大,因此在理论上,房产税可以通过增加房屋持有成本,影响人们的未来预期,从而达到 减少住房需求、推动房价下行、有效抑制投资需求和奢侈需求的目的.沪渝两地的房产税试点就 体现了该理论的应用,在重庆,房产税的征收是根据房屋面积的交易单价划定档次,再逐档调高 税率.上海也采用累进税率的办法,对新增的超过起征点的大面积房屋和高价房屋适用较高税 率,从而实现对高端住房的房价和消费加以约束以抑制投资性需求和奢侈性需求的目标. 虽然房产税改革试点向社会传递的是政府抑制房价的导向,但无论是仿真推导⑤ 还是实证研 究⑥ ,结果都表明房产税对抑制房价的作用并不明显.更出乎意料的是,2011 年全国楼市总体低 迷,主要城市中近半数商品房成交均价同比小幅下降,但是重庆、上海两市却在同比上涨,事实

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2 说明沪渝改革成效并不理想⑦ .究其原因,一方面是重庆与上海房地产税主要针对高端住宅特别 是别墅以及炒房者,对普通住宅需求的影响不大;

另一方面,房产税的税率偏低,对于增值性较 强的房产而言,纳税成本几乎可以忽略不计,难以影响人们的购房需求;

加之,现行房产税的设 计更多体现出商品税性质,具有一定程度的转嫁性,因而房产税的开征最多只能降低房价上扬的 幅度与步伐而不能遏制房价的上涨.因此,从宏观调控的效果来看,试点城市房产税改革对房地 产市场价格的调控作用未达到预期效果.此外,随着我国城镇化进程步伐的加快,房地产市场规 模迅速膨胀,导致房价上涨的因素很多,房产税对房地产市场价格上扬会产生一定遏制作用,但 起决定作用的仍是收入和人口,供求关系、贷款制度、住房保障制度等其他因素也会对房价产生 影响,因此,房产税对房价的影响作用有限,寄希望于房产税打压房价是不现实的. ( 二) 调节收入分配 据国家统计局公布的数据,我国