PDF《助中低收入家庭圆梦》

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//0#123456789 经济地产 ・ 法律 ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 住房抵押保险机制 助中低收入家庭圆梦 住房抵押保险是西方发达国家普 遍采用的一种抵押信用保险形式, 它可 以降低抵押贷款的首付比例, 推动中低 收入家庭进入房产市场, 同时它在促进 抵押贷款证券化方面也起着积极的作 用. 住房抵押保险及作用 住房抵押保险 又可称为住房抵押违约保险, 与住房抵 押的寿险和财险不同, 它主要是用以保 护贷款人和投资人以防由于经济等情 况造成借款人违约而引起的损失, 属于 信用保险. 目前, 抵押保险已经被美国、 加拿大、 澳大利亚和香港等发达的国家 和地区普遍采用. 而我国当前由法规所 规定的与抵押贷款捆绑销售的保证保 险, 只对由借款人伤残和死亡引起的违 约进行赔付, 不能算是严格意义上的抵 押保险. 纵观各国抵押保险市场的发展, 抵 押保险产生和发展的原因主要可归结 为两个. 第一是降低住房抵押贷款的首 付标准,扩大住房抵押贷款的覆盖面, 使更多的人特别是中低收入的家庭能 通过抵押贷款购买房产. 根据长期经验 的总结, 银行一般认为 012首付后抵押 贷款的风险较小, 银行可以承受, 因此 012的首付成为银行 普遍认可的首付比例. 但抵押保险的介入可以分担银行 由于降低首付标准而引致的风险, 使抵 押贷款的首付降低到 32至42, 吸纳更 多的人特别是中低收入人员进入房产 市场. 第二就是为抵押贷款证券化提供 支持, 发展住房抵押的二级市场, 将抵 押贷款这一流动性较差的资产出售, 解 决银行资产期限不匹配的缺口, 为贷款 者解决资金不足等问题, 以满足抵押贷 款的需求, 也为投资者开辟更多的投资 渠道以分散风险. 住房抵押保险体系特点 纵览全球抵押保险市场, 抵押保险 公司的承保形式主要有两种模式, 一种 是美国模式, 即采取抵押单线保险的形 式.成立抵押保险的单线保险公司, 专 门对抵押违约进行保险. 而另一种即为 英国模式, 由保险公司对抵押违约进行 多线担保, 经营抵押保险的保险公司也 从事其他保险品种的业务. 但由于信用 保险是一种较特殊的保险形式, 人们的 违约情况受到整体经济变化以及自身 周围环境等复杂因素的影响, 对它进行 单独的研究、 承保和风险管理是极其必 要的, 因此世界上绝大多数国家都以美 国的单线保险模式为标准. 从抵押保险公司的性质来看, 政府 色彩的抵押保险公司与私人抵押保险 公司共同发展的市场和完全私有的抵 押保险市场是当前各国抵押保险市场 的两个发展趋势.前者以美国为典型, 美国于

5637 年由政府发起成立联邦住 宅管理局 (89:) , 为中低收入家庭的住 房抵押贷款提供 5112保险.当借款人 无力偿还债务时, 联邦政府将承担未清 偿的债务;

保证及时向金融中介机构支 付本息.后又成立了退伍军人管理局 () 依据全 国住宅市场的价格变化和居民家庭收 入水平等因素来确定. 为了使人们能在享受住房抵押保 险服务的同时,能有更多的选择余地, 私人抵押保险公司开始在这一市场上 兴起.564? 年, 美国第一家现代意义的 私人抵押保险公司―― ―抵押保证保险 公司A B$%CD) 成立.私人抵押保险公司一般只 对抵押贷款额 012至312的损失提供 赔偿.但它也可使贷款的首付降低到 32至42左右, 而且它为抵押借款人提 供了更多的贷款品种、 贷款额度等的选 择,因此它的业务在美国迅速发展, 在 抵押贷款的一级市场上已占据半壁江 山, 大有一发而不可收之势. 为了推动证券化的发展, 解决贷款 机构资金不足的问题, 美国还专门成立 了三家政府色彩的机构: 珍尼梅 (@E++E( #()) 、 范尼梅 (8E++E) #()) 和弗来德曼 (8%)FFE) #(.) 来进行抵押贷款证券化,并对抵押贷款支持的证券提供5112的担保. 中国的现实选择 作为一个发展中国家, 我国经济正 处于从计划经济到市场经济的转型历 史阶段,经济每年都以 G2左右的速度 增长,而许多问题也就逐渐暴露出来, 我国的房产市场就是如此. 首先是城镇 居民普遍较低的工资水平和日益上涨 的房价之间的矛盾. 这一矛盾在经济发 展速度较快的北京、 上海和广东等地尤 为明显. 作为中低收入的家庭,以每年 房价固定不变假设,单单首付就需要 积攒几年.其次是我国抵押贷款供给 量的问题.我国银行当前还处在储蓄 资金充裕的阶段,但随着我国开放程 度以及住房制度改革的全面铺开,更 多的新型投资产品进入中国,将使人 们的投资观念大大改观,分流银行的 储蓄资金.福利分房的取消使得人们 特别是工薪阶层只能通过抵押贷款来 购买自己的住房.随着房价的不断走 高,抵押贷款的数目也随之增加.这一笔长期的流动性较差的巨额资金,与银行吸纳的短期存款之间存在者明 显的不匹配缺口,证券化之路势在必 行.再次,房地产市场的法规不健全, 抵押合同的不规范,严重阻碍了我国 房产市场的发展.而建立住房抵押保 险体系对我国房产的发展具有积极的 意义. 降低抵押贷款的首付,首先可以 推动中低收入家庭进入房产市场,这 不仅仅是经济问题,而且是一个社会 问题.人民是否安居乐业是中国历来 对社会制度的评价标准,而其中首要 的就是安居.其次,抵押保险中由于 保险公司对银行风险的承担,银行加 于抵押贷款利率中的那部分风险补偿 就应该减小,因此在交纳一定的保费 后,借款人的抵押利率也会得到降低. 再次,建立住房抵押保险体系将促进 贷款合同的标准化,促进法律法规的 发展.另外,我国住房抵押贷款证券 化也在积极的酝酿之中,建立抵押保 险体系,为我国住房证券提供信用提 高,将为保证我国证券化的成功运作 起到积极的作用. 综观各国抵押保险市场的特点,笔者对我国抵押保险体系的建立提出 一些建议: 5D 建立单线保险形式的抵押保险 公司. 信用保险本身就是一种较为特殊 的风险保险, 它有不同于财险和寿险的 特征, 加之我国的信用体系建设还刚刚 起步. 所以, 成立单线保险公司, 专门对 该风险进行研究和管理是必要的. 0D由政府发起组建抵押保险公司. 私人性质和政府性质的抵押保险公司 在抵押贷款一级和二级市场上的表现 各有利弊. 虽然私人抵押保险公司在抵 押贷款一级市场上的运作效率较高, 但 就我国目前建立抵押保险公司的目的 应放在促进中低收入家庭购买住房方 面, 而官方性质的抵押保险公司更能体 现这一政策倾向性.同时, 我国的住房 抵押贷款证券化业务已箭在弦上, 而由 政府色彩的抵押保险支持不仅可以使 证券化过程降低成本, 而且也可以使得 抵押证券更容易为市场接受. 这一性质 的抵押保险机构还可以利用政府的支 持, 整合、 利用各个部门、 企业的信用信 息, 进行集中研究, 保证抵押保险的成 功运作. 因此建立官方色彩的抵押保险 公司不失为明智之举. 3D建立完善相关配套措施.为降低 政府政策性保证保险的经营成本, 各地 方政府应利用城市住房基金, 建立一批 临时周转房或廉租房, 以保障借款人在 失去房产时基本的住房需求. 同时应不 断地完善抵押制度、规范抵押合同, 包 括抵押物的评估、 抵押物的设定, 抵押 物的处置和抵押物收益的分配, 这样可 以通过抵押物的处置尽可能地减少政 策性保险的运作成本和保全银行债权 人的利益. 7D建立相应的法规体系.这样可以 规范抵押保险的经营活动, 主要是可以 通过一定强制性保险规定, 防止抵押保 险过程中由于保险人和被保险人信息 不对称而产生的风险逆向选择的问题, 保护保险公司的利益. 本报讯