PDF《选购二手房不得不注意的细枝末节：》

4、要谨慎签合同,拿不准时不要贸然落笔.因为二手房买卖同样受《合同法》 调整,一落笔就产生法律效力,要承担法律责任. 关于二手房过户手续: 关于二手房过户手续: 关于二手房过户手续: 关于二手房过户手续: 签订房屋买卖合同后,应到市房产交易中心办理私房转移登记,办事程序为:

(一)需提交的资料 ①房屋所有权证书;

②买卖合同;

③双方当事人身份证原件及复印件;

④房屋所有权登记申请书(收件窗口领取) . 注:

1、若单位购买私房,还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或机构 本文由昆山房产中介原创 http://www.5khouse.com/jjr/jjrlist.aspx 本文由昆山房产中介原创 http://www.5khouse.com/jjr/jjrlist.aspx 代码)原件及复印件(盖章) ,单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取) , 受 托人身份证原件及复印件;

2、若非住宅转移,还需提交土地使用权证书;

3、当事人不能亲自办理,需出具委托书或公证书,受托人需出具身份证;

4、房屋若已出租,且承购人非承租人的,需提交承租人放弃优先购买权证明;

5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;

6、若经法院判决的,需出具法院判决和协助执行通知书.

(二)办事程序流程示意图: 收件窗口领表―收件窗口交件―契税、收费窗口 交税费―发证窗口验件、领证

(三)收费标准

1、交易手续费:交易双方各 50% ①住宅:存量住房

6 元/平方米;

②非住宅:10 元/平方米.

2、登记费:由购房人交纳 ①住宅:80 元/套;

②非住宅: (1)100(含100)平方米以下的

80 元/宗;

(2)100――500(含500)平方米以下的

120 元/宗;

(3)500――1500(含1500)平方米以下的

200 元/宗;

(4)1500――3000(含3000)平方米以下的

300 元/宗;

(5)3000――10000(含10000)平方米以下的

500 元/宗;

(6)10000 平方米以上的

800 元/宗.

3、房屋所有权证书工本费:一本免费,每增加一本收

10 元.

4、印花税:5 元/本(由购房人交纳) .

5、契税:由购房人交纳 ①住宅:个人购买按房产交易额的 1.5%交纳,单位购买按房产交易额的 3%交纳;

②非住宅:按房产交易额的 3%交纳.

(四)领取房产证需携带证件

1、已交税费的发票;

2、个人购房需持产权人身份证原件,单位购房需持受委托人身份证原件;

3、收件清单. 注:领取房证时需产权人到场,若产权人不能到场需提交委托或公证书. 本文由昆山房产中介原创 http://www.5khouse.com/jjr/jjrlist.aspx 本文由昆山房产中介原创 http://www.5khouse.com/jjr/jjrlist.aspx 房屋交房时注意事项 一般来说,二手房交易双方对整个买卖流程并不熟悉,特别是在交房事项上容易 产生纠纷,影响交易的安全性和稳定性,建议买卖双方在交房时,要注意做好以 下几个问题. 水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续.这类纠纷在房屋买卖中 经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方 入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,房东 早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款.虽然相对于房价来说数额不大,但买 方心理上仍旧无法求得平衡.其实,这种情况完全可以避免,只要在交房当日结 清上述款项即可. 房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收.一般来讲,买方在交房时 都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问 题.附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、 家电的数量和品牌,亦或者采用图像资料作为合同附件. 户口问题.按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出.有时由 于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因, 交易中卖方会要求推迟户口迁出 的时间.对于这类情况,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任.由于户口 一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度. 买卖双方在签订合同时,应当对上述问题进行明确约定,避免纠纷的发生,即使 发生纠纷也有章可循.如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节,买方 可预留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,这样可以提高卖方履行交房义务 的主动性.房屋交付后,双方应签订一份房屋交接书,将交房中完成的事项写入 其中,以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可.特别是某些交房事项(交 房时间、户口迁出等)无法按期完成时,更应当签订房屋交接书,将未完成事项 以及何时完成写入其中,以便将来如期如约履行. 据介绍,受相继出台的新政影响,南京楼市处在一个不稳定的状态,而由 此引发的二手房买卖合同纠纷也随之剧增. 这类纠纷一方面由于买卖双方未能将 一些如申请贷款能否成功、物业更名等细节方面列入合同,另一方面则是众多的 购房人也忽视了房屋装修、配套设施等问题而导致.由此所引发出关于装修的问 题也许并不大,但如果合同未能明确约定,纠纷通常无法得到妥善满意的解决. 在签订二手房合同之前,买房人应该仔细检查房屋的状况.主要包括两个 方面:一是检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全.另外要看清楚产权证 是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载.二是检查房屋本身的质量.因为 本文由昆山房产中介原创 http://www.5khouse.com/jjr/jjrlist.aspx 本文由昆山房产中介原创 http://www.5khouse.com/jjr/jjrlist.aspx 有一些问题是当时看不出来的, 所以买房人也可以像商品房的买房人一样请专业 人士来验房.除了以上两点之外,还要注意看一下房屋是否被卖房人租赁. 在正式签订二手房合同时,也有四个方面要注意.第一:要检查房产证上 的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致, 还要看产权证上是否有共有 人,如果有共有人,还需要共有人出具书面同意证明.即使是夫妻共有的情况, 最好也需要另一方出具证明,避免以后不必要的纠纷.第二:对于买方来说, 除 了要严格按照房产局的二手房买卖合同格式订立合同之外, 还需要将一些细节问 题纳入合同内容.主要包括房屋的物业更名、户籍的迁移问题.买方可以留一定 的房款作为 保证金 ,等卖方将物业更名、户籍迁出之后再将房款全部交齐. 第三,对于按揭无法如约办下来的情况要尤其注意,这是导致最近一些二手房合 同纠纷的主要原因.对此,买房人可以在合同中事先说明,可以设立一个期限, 如果由于客观原因到期未能办理按揭,双方可以协调解决.第四,对于期房买卖 问题, 买房人最好在买房之前到房产局相关部门去核实一下房子是否已经预告登 记.通过法定程序来进行,不要为了省事而导致本可以避免的纠纷. 广大市民在购买二手房之前,为谨慎起见,也可以向相关的法律人士请教, 确保万无一失,才能顺利完成二手房的买卖. 二手房买卖