PDF《绿城中国控股：》

6 虽然植根于绿城作为一流建筑商的声誉,但建设 管理平台为公司以一种新的风险较小的方式扩大 规模打下了基础.具体而言,通过专注于开发过 程和项目管理,绿城能够避免资本制约.从实际 情况来看,2009年绿城的资产总额仅为中国另一 家大型开发商万科的一半.

7 有鉴于此,试图与资 本更为雄厚,资本成本更低或土地储备更多的公 司竞争并非明智之举.相反,绿城希望能够从其 特别擅长的业务获得收益,也就是在设计,开发 和服务等方面. 战略重点的转变为绿城的运营带来了有意义的增 长.截至2017年12月,绿城CM管理的项目总数 达到190个,规划总建筑面积约4453万平方米, 预计销售额约为3000亿元人民币.

8 深入探索绿城轻资产模式 在某些方面,绿城的建设管理商业模式与特许经 营模式类似.具体而言,客户委托绿城将其品牌 和管理团队引入特定项目.绿城品牌能够吸引高 端住宅的个人消费者.同时该公司的项目管理能 力使其能够通过向开发商提供收费服务来获取商 业利润.作为交换,绿城通常承担初始规划、设计、施工、预算控制,销售和物业管理服务等责 任.而客户负责为整个项目提供资金,对投资拥 有完全决策权,并对市场和非市场风险承担全部 责任. 在一个项目的初始阶段,通常也是整个项目的核 心阶段,绿城会分析客户的需求,选择和设计符 合绿城品牌标准的产品.换句话说,绿城最初是 一家咨询公司,它在客户诉求,市场需求和行业 知识之间建立起了桥梁.而在进行项目选择时, 6. 易居内部报告,18-19页.2018年3月18日浏览. 7. 《绿城2009年年度报告》,2009年12月31日.

网址: http://www.greentownchina.com/eng/ir/report/ar2009.pdf,2018年3月18日浏览;

《万科2009 年年度报告Vanke

2009 Annual Report》,2009年12月31日.

网址:http://www.vanke.com/en/UploadFile/2012-03/60b7263f-a4d9-41a0-840d- 17d230529eb5.pdf,2018年3月18日浏览. 8. 《绿城2017年中期报告》,2017年6月30日.

网址:http://www.irasia.com/listco/hk/greentownchina/interim/2017/intrep.pdf,2018年3月18日浏 览;

绿城公司网站 关于我们 ,

网址: http://www.greentownchina.com/eng/about/company.php ,2018年5月1日浏览.

5 | 绿城中国控股:走向轻资产业务模式 绿城也有一定的考察标准,包括项目所处城市, 市场基础和客户需求.例如,为了保持品牌质 量,绿城不接受位于均价低于6000元/平米的城市 项目.

9 绿城同样受益于良好的时机.在过去的二十年 里,中国的城市化进程显著加快,随之而来的是 不断增长的收入以及对高质量住房的兴趣.绿城 转向以轻资产模式扩大规模的决定也让它能够在 全国范围内扩张,从而更好地利用这些市场驱动 因素. 三条主要业务线 绿城的全方位建设管理服务现在主要面向三类客户: 中 小型开发商、政府、以及机构房地产投资者.这些客 户越来越多地寻求与绿城合作以提升其项目的品牌价 值.

10 中小型开发商在其品牌,产品和管理平台方面尤其存 在局限性.他们面临的最大挑战之一是如何将土地库 存变现,如果他们的项目无法与大型开发商竞争,并 且项目进展过于缓慢,他们就将不可避免地面临现金 压力.而绿城的建设管理为这些企业提供了一个解决 方案,即通过开发更优质的产品带来更高的利润. 另一个主要客户群体是机构地产投资者,他们能够利 用其资本力量拿地,但之后还要依靠其他企业帮助开 发项目.这里需要再次强调时机的重要性.机构投资 者已成为中国房地产行业的主导力量,因此开发商需 要为资本市场提供服务,而不仅仅是引入股权投资 者.其中一些投资者希望通过与绿城合作更好地控制 项目开发风险,并改善不良资产.其他人则希望通过 与绿城的合作来提高内部团队的专业素养. 最后,政府机构也已经成为绿城建设管理部门的客 户.这些政府机构拥有丰富的土地资源,但很少将房 地产视为其主要业务或核心竞争力.因此,对这些机 构而言,将土地资源外包给其他企业进行开发是自然 的解决方案. 除了给客户提供全方位的建设管理服务以外,绿城还 提供项目开发咨询服务.客户已经委托绿城参与了各 种各样的项目,从养老地产,总体规划社区,到产品 定位以及建筑与设计.最后,绿城提供了一系列专业 的开发服务,不仅包括项目管理,还包括销售和项目 融资. 实际上,对于开发过程中的任何专业部分,客户都可 以与绿城合作解决. 收费业务模式 与万科的建设管理采取少数股权形式不同,绿城管理 仅收取开发费用.绿城管理层认为,少数股权是一种 临时措施,有助于缓解缺乏信任或标准化服务合同等 问题,但不是可持续的商业模式.因此,绿城选择以 纯收取开发费的模式运营. 在这种结构下,绿城CM收取三种开发费用: 1)基本 工资和福利;