PDF《火线快评》

央行真正在担心什么? ――地产新政背后的政策逻辑与大类资产配置 均衡博弈公共研究 一遵 柯挺 晓峰 王昭 赵建

2016 年02 月02 日 火线快评

2 央行真正在担心什么? 二一六年二月二日,央行与银监会联合推出地产新政: 房贷最低首付调至 20%:在不实施?限购?措施的城市, 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则 上最低首付款比例为 25%,各地可向下浮动

5 个百分点;

对拥有

1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改 善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房, 最低首付款比例调整为不低于 30%.

1 推出地产新政,央行在担心什么? 1.1 市场对地产新政的解读 新政一出,无论是经济学家还是地产业内人士、包括银行 等金融机构的解读,大都集中在? '

救'

市? .一时间,围 绕着房地产行业, ?救市大幕拉开? 、 ?不排除进一步下调可 能? 、 ?楼市注入强心针、一系列政策加速落地? 、等预期开 始产生,当然也有?贯彻去库存的政策意向? 、 ?对稳定房 地产市场有正面作用?等关注于?去库存?的观点.业内 人士也开始乐观, ?2016 年上半年继续复苏? ,甚至在地产 新政推出之前就有 ?2016 再不买房担心返贫? 的惊人观点. 那么,到底是?救市?还是其他呢?抑或有更深层次的动 因?均衡博弈公共研究认为:

3 央行真正在担心什么? 地产新政与其说是?救市? ,不如说是?稳市? ,更接近真 相的是?稳定资产价格? ;

?项庄舞剑,意在沛公? ,保证地 方债务Z换的平稳有序进行才是政策的核心目的;

联想到

16 年初,央行将尽快出台?两权? (农村承包土地经营权 及农民住房财产权)抵押贷款管理办法,该举措将大大提 高国内资产池容量,为市场流动性、基础货币发行脱钩与 规模扩张、人民币国际化提供更加多样化的资产选择. 1.2 地产新政,真的是为了救房地产吗? 资产与债务,是硬币的两面;

当资产价格无法稳定,那么 债务风险敞口将继续放大,甚至出现违约;

当违约造成的 恐慌在该债务市场内和债务市场间传递、放大之后,形成 负向正反馈效应,进而造成社会整体信用收敛.相对于债 务的刚性,价格走势是决定资产软硬程度的关键因素;

当 资产价格处于下行通道之时,一方面会造成资产价值对债 务的覆盖率降低,同时还会因?买涨不买跌?的心理效应 使得资产流动性快速下降,金融加速器效应出现. 保证地方政府债务Z换平稳有序进行, 避免政府信用违约, 是目前需要解决的核心问题. 从债务结构来看,以地方政府债券和地方政府主权外债形 式存在的地方政府直接显性负债仅占总负债的 5.28% (2014 年数据) ,其余债务或以政府信用、或以相应资产收益作为

4 央行真正在担心什么? 担保的形式存在.截止到

2014 年底,地方政府的直接显性 负债仅为 1.6 万亿元, 同期地方政府总负债高达 30.28 亿元;

剔除地方政府融资平台债务和或有隐性负债,2015 年末地 方政府总债务为 11.2 万亿元. 从债务Z换来看,重点在于存量债务中的银行贷款部分以 及向信托、证券、保险等其他机构融资形成的债务.如何 将这两部分从担保贷款形式转换为信用贷款(地方政府债 券)形式,是地方政府债务Z换需要突破的重点. 在没有完成转换之前,如果房产价格(房产是主要的抵押 品)如若不能保持相对稳定,那么极有可能引发以抵押形 式存在国有企业、部分融资平台债务违约风险上升甚至爆 发,进而传染至地方政府的担保类债务,产生整体性的恐 慌情绪;