PDF《房地产》

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业研究行业投资策略报告证券研究报告 #industryId# 房地产 #investSuggestion# 推荐 ( # investS uggesti onChan ge# 维持 ) 重点公司 重点公司 18E 19E 评级 保利地产 1.

65 2.00 买入 新城控股 4.05 5.73 买入 万科A 3.29 4.24 买入 招商蛇口 2.15 2.78 买入 世联行 0.67 0.92 买入 #relatedReport# 相关报告 《房地产行业周报(9.1-9.7) : 市场短期波动不改一二线长期 趋势》2018-09-09 《居民杠杆率国际比较研究系 列二:日本篇》2018-08-30 《房地产行业周报 (8.18-8.24) : 未来主要看一二 线城市》2018-08-27 #emailAuthor# 分析师: 郭毅 [email protected] S0190518010003 阎常铭 [email protected] S0190514110001 #assAuthor# 研究助理: 徐鸥鹭 [email protected] 靳璐瑜 [email protected] 投资要点 #summary# ? 一线城市二手房市场加速调整.据贝壳研究院 Real Data 数据显示,11 月 北京成交均价环比下跌 2.8%,上海下跌 3.2%,深圳下跌 4.5%,单月下跌 幅度明显,是本轮楼市调整期波动较大的月份.11 月份成交均价的加速 下跌,既是三季度楼市先行指标走弱的结果(带看量走弱、挂牌价持续调 降) ,同时也会影响业主和购房者的预期.自本轮楼市调整,北京成交均 价最大回撤约 11%,上海约 19%,深圳约 8% ? 楼市下行期成交量萎缩, 仅为

2016 年的 1/2. 北京一二手房合计成交

2016 年33 万套、

2017 年17 万套、

2018 年至今

16 万套, 其中新房占比约 20%, 上海一二手房合计成交

2016 年48 万套、2017 年20 万套、2018 至今

18 万套,新房占比约 25%,深圳一二手房合计成交

2016 年14 万套、2017 年9万套、2018 至今

8 万套,新房占比约 30%. ? 一线城市新房批准入市套数同比增长较快,短期分流购房需求.11 月北 京商品房住宅批准上市套数累计同比增长 170%, 上海 70%, 深圳 10%(前值-17%).随着楼市的下行,预售证的管控逐渐放松,房企面对当前的市 场环境,无论是看淡后市主动推盘,还是现金流压力被动推盘,最佳策略 均是加速销售加速现金回款.短期新房放量,新房大量入市短期对二手房 市场产生影响. ? 一线城市销售回升,但是销售/批准入市的比值快速降低,销售难度加大. 虽然近期销售量随着预售证加速发放有所回升,但市场遇冷销售难度加 大,至11 月北京销售/批准入市的比值降至 50%,类似与

2014 年市场环 境,历史低位.上海为 90%,库存开始回升.深圳为 120%,今年整体库 存仍然持续降低,但近期销售难度加大,销售/批准入市开始走弱. ? 二线城市房价全面走弱.二线城市二手房成交价自最高点回调比较明显, 平均议价空间上升,价格调涨占比降低,业主成交周期上升,11 月份仍 然延续下跌趋势 ? 一线城市租金小幅下降,二线城市租金分化.11 月北京平均每月整租租 金83.1 元/平米,环比下降 1.2%;

上海平均每月整租租金 67.4 元/平米, 环比下降 0.9%;

深圳平均每月整租租金 77.1 元/平米,环比上升 0.3%. 今年以来,天津、苏州、合肥、长沙、惠州租金涨幅较明显,大连、无锡、 郑州的租金有一定下降,其余城市租金相对平稳. ? 投资建议:居民杠杆率趋势难以改变,长期看好一二线城市基本面,地产 公司集中度提升趋势延续,地产股 便宜 的特征明显,增量资金中长期 将带来房地产核心资产的行情.持续推荐万科 a、新城控股、绿地控股、 保利地产、招商蛇口,受益标的还有华夏幸福. 风险提示:货币政策大幅收紧,房产税出台超预期. #title#