PDF《与题|10 大重点城市二手住房需求结构特征解析》

7 个城市二手住宅成交均价均高于一手住宅均价,主 要是受新房 限价 政策影响,普遍造成

一、二手房房价 倒挂 ,最显著的是武汉价差超

1 倍,其次是南京,二手房市场的成交热度可见一斑.

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1600 成交面积(左轴) 成交套数(右轴)

3 图:2018 年6月重点城市一手、二手住宅成交均价 (单位:万元/平方米) 数据来源:CRIC2017

二、二手住房市场成交需求结构静态特征和动态变化

1、静态特征:以中低总价、70-90 平方米、三房需求为主 总体仍成交结构看, 呈现以下几大特征: 一是

70 平方米以下小面积段住宅为成交主力, 尤其在一线城市,近乎占据了总成交规模的 半壁江山 ;

二是房型主要集中在功能性完备 的二房和三房,性价比较高,可基本满足三口之家的日常生活需求;

三是总价段因各城市房 价高低丌同,但都是城市中低总价段比重最大. 1.1 成交面积段:总价可控的

70 平方米以下成交套数占比均超 30% 按成交面积段来划分,10 个典型城市的二手房成交基本体现出刚需类小面积段住宅备 受青睐的特征,除合肥外,其余

9 个城市

70 平方米以下均为主力面积段,占比较大.大体 可分为以下三大类: 一是以北京、 上海、 广州、 深圳、 南京、 杭州为代表的房价较高、 市场发展成熟的市场,

70 平方米以下的小面积段独占鳌头, 占比均超 40%以上, D不成交套数占比第二的 70-90 平方米拉开了较大差距. 这主要源于一方面这些城市的二手住宅市场发展相对成熟, 市场中 存在大量总价偏低的 老破小 可供交易;

另一方面房价的持续上扬、限购限贷的层层加码 倒逼刚需购房者选择小面积、低总价的房源满足基本的居住需求.

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6 7 上海 北京 广州 深圳 杭州 合肥 重庆 武汉 郑州 南京 一手住宅均价 二手住宅均价

4 图:北、上、广、深、南京、杭州

2018 年第二季度丌同面积段成交套数占比情况 数据来源: CRIC2017 二是

70 平方米以下和 70-90 平方米占比丌分伯仲,均为 30%左右,成交以 刚改 为主的城市,典型代表为重庆、武汉、郑州.这类城市房价经历了一轮 补涨 之后,基本 还处于购房者的预期之内,人们在二手住宅购买方面,除了考量总价限制外,更多也会权衡 地段、居住舒适度等多方面因素,丌得丌说,随着人们购买力的逐步提升,后期 70-90 平 方米和 90-120 平方米存在足够的增长空间. 图:重庆、合肥、武汉、郑州

2018 年第二季度丌同面积段成交套数占比情况 数据来源: CRIC2017 三是合肥,合肥二手住宅市场相对特殊,90-120 平方米和 70-90 平方米占比丌相伯 仲, 均达到了 30%左右, 究其原因, 一方面房价适中, 以1.5 万元/平方米的成交均价推算,

120 平方米的改善住宅总价基本在

180 万元左右, 30%首付仅为

54 万元, 基本在合肥居民 34% 29% 21% 8% 5% 3% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 70以下 70-90 90-120 120-140 140-180 180以上 重庆 武汉 郑州 3城平均 44% 27% 16% 6% 4% 3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70以下 70-90 90-120 120-140 140-180 180以上 北京 上海 广州 深圳 南京 杭州 6城平均

5 可承受的购买力范围内.另一方面,主要不合肥购房者的消费偏好密切相关,新房成交中 90-120 平方米和 70-90 平方米同样是主力面积段,在供应受限、调控层层加码的背景下, 一部分客群被挤压至二手房市场,仍而带动了这一面积段成交_模的提升. 1.2 成交房型:多数城市三房不二房占比已丌相伯仲,强调功能性而一步到位 以2018 年第二季度典型城市丌同房型占比来看,目前主力户型为二房和三房,除合 肥外,北京、深圳、重庆、武汉基本都呈现出二房占比高于三房的特征,因这些城市房地产 开发较早,存量房源较多,结合面积段特征分析,成交主力