PDF《北京城建》

未来 1-2 年内,预计动感花园、望坛和平各庄项目有望新增超

155 万平米土储, 进一步扩张京内优质资源,且能保证高于二级市场的毛利率水平. ? 财务稳健,再融资若成功将为规模扩张补充资金.公司三季末净负 债率 40%,财务表现稳健;

按公司京内较为明确的拿地计划计,资 金需求超

100 亿元;

再融资如顺利完成可成为公司扩张后盾. 作为再 融资开闸后盾首批送审企业,进展预计较快. 评级面临的主要风险 ? 房地产行业调控收紧幅度超预期;

公司销售受北京市场波动影响较大. 估值 ? 公司京内竞争优势突出,资源质量优异,股权投资亦保持了良好回 报,但此前业绩增长较为平稳缺少惊喜,在增发计划的推动下,公 司业绩释放动力大增,我们预计 2013-15 年的每股收益分别为 1.

46、 2.35 和2.85 元,我们将目标价定为 13.67 元,相当于 9.4 倍2013 年市 盈率、5.8 倍2014 年市盈率和 45%的2013 年净资产值折价,首次评级 为买入. 投资摘要 年结日:12 月31 日2011

2012 2013E 2014E 2015E 销售收入 (人民币 百万) 5,246 6,684 7,673 12,875 17,956 变动 (%)

27 15

68 39 净利润 (人民币 百万)

855 1,095 1,296 2,089 2,538 全面摊薄每股收益 (人民币) 0.962 1.231 1.458 2.350 2.854 变动 (%) 28.0 18.4 61.2 21.5 市盈率 (倍) 11.5 9.0 7.6 4.7 3.9 每股现金流量 (人民币) (1.50) 0.20 (3.68) (4.21) (4.58) 价格/每股现金流量 (倍) (7.4) 55.1 (3.0) (2.6) (2.4) 企业价值/息税折旧前利润(倍) 18.4 21.1 20.0 16.5 16.9 每股股息 (人民币) 0.20 0.37 0.12 0.19 0.23 股息率 (%) 1.80 3.33 1.05 1.69 2.06 资料来源:公司数据及中银国际x究预测 ?

2013 年12 月5日北京城建

2 目录

一、公司沿革及概要

3

二、北京房地产市场

6

三、房地产二级开发业务.8

四、房地产一级开发业务.13

五、对外股权投资业务.14

六、再融资推进情况

16

七、财务分析.17

八、总结及投资策略

19 研究报告中所提及的有关上市公司.21 ?

2013 年12 月5日北京城建

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一、公司沿革及概要 北京国资背景,地产为主、投资为辅 北京城建股份有限公司是一家北京当地的区域性龙头房企,于1998 年由北京 城建集团独家募集设立,并于

1999 年在 A 股上市,主要经营建筑施工业务, 其后在 2000-2009 年间,经过多次资产置换和增资扩股,公司实现了从建筑业 到房地产业的转身,并成功扩充股本至 8.89 亿元的规模.公司为北京国资委 下属孙公司 , 北京国资委通过 100%控股的北京城建集团拥有公司 50.41%股份 . 目前,公司已逐步形成了地产为主、投资为辅的经营模式:(1)房地产开发 业务方面,公司具有一级开发资质,并拥有一二级联动的开发优势,目前项 目主要立足于北京地区,同时适量地在重庆、成都和海南少量布点,总体项 目资源优质,盈利水平较高;

(2)对外股权投资方面,目前公司对外股权投 资13 家企业,包括金融、特色地产等,其中参股的国信证券和锦州银行正处 于上市排队当中,并且公司对于创投业务持有开放的心态,后续仍将在环保 节能和新材料项目等朝阳产业中进行研究和投入.

图表 1. 北京城建历史发展进程 起步 转型 拓展 1998年,公司由北京城 建集团独家募资设立, 集团注入建筑施工和建 筑业相关资产 1999年,北京城建在A股 上市 2000年,公司与大股东资 产置换,集团逐步退出房 地产,公司转型房地产 2003年,中标奥运项目, 盈利能力和品牌形象得到 迅速提升