PDF《O pinion》

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电话:010-63070427 E-mail:[email protected] 2014年5月26日 星期一 观点与观察 pinion A04 O 高端视野 抓住楼市分化后的改革契机 财政部财政科学研究所所长 贾康 在多种因素作用下,3月以来国内 主要城市房价指标降温,楼市正在步入 调整期. 一时间众说纷纭,有不少观点 认为楼市现 拐点 ,房价的 大跳水 , 甚至 崩盘式 全面回落. 但上述认识似 乎过于极端化和悲观,因此,有必要区 分市场分化( 有升有降) 和大势拐点( 长 期曲线掉头向下)的不同,以及房价的 阶段性回调盘整与全面崩盘的不同. 我 认为,综合考虑当前楼市表现应该属于 前者,而非后者. 房地产市场分化有利于挤泡沫 中国的城镇化目前实际上刚完成不 到40%,而国际经验表明,要到70%左右 的高位才会转入一个低平发展新阶段的 状态. 总体而言,中国城镇化正处于方兴 未艾的发展过程中,在今后几十年城镇化 水平高速提升期里,还会有几亿人要进城 居住. 伴随我国社会总体上从 中等收入 阶段 向 高收入阶段 演变,我国城市中 心区域房价仍保持长期性上涨趋势. 前 期房地产市场可能由于种种原因形成一 些泡沫因素, 但在市场出现分化的情况 下,正有利于使泡沫现形并加以消化. 值 得说明的是,尚无可信理由认定中国楼市 已进入断崖式 大跳水 和 崩盘 过程.正 常的市场是允许价格波动的,应该体现出 一定的市场风险. 而我国楼市前些年表 现似乎是个单边市,大家实际上谁也不觉 得其中有风险,很多资金都肆无忌惮地在 房地产市场里面炒作,而现在出现市场分 化,正好是一个矫正契机. 市场分化后可以使一些要买房的居 民得到价格实惠,但不能因为现在一些具 体的价格下调案例,就简单预期房价会普 遍 大跳水 ,甚至出现 断崖式全面崩盘 局面,这反而会使相当多的购房者 买涨 不买落 而犹豫不安.要看到,有些地方房 价仍然坚挺,并且还有涨价的案例.今年4 月份70个大中城市新建商品房价有69个 与去年同期相比上涨,有8个环比下降;

二 手房价同比下降的城市有2个,环比下降 的有22个.当然,从成交量等指标看,再往 后有降价表现的城市可能会更多些. 需 要强调的是,统计公布的价格是均价,光 看均价不能说明太多问题.在 有升有降 的具体场景即 市场分化 环境出现后,对 于交易双方来说,最重要、最关键的是具 体分析每个交易对象的具体情况. 如果 说楼市现在已进入一个波动的、分化的阶 段,正好是一次改变和结束以往 单边市 的全民教育. 今后对房地产价格的分析 要分线、分市、分段、分类、分型. 所谓分线,就是

一、

二、

三、四线城市 的房价会有明显区别. 分线之后还要分 市, 同一线上的不同城市也可能有明显 区别.接着还得分段,即同一个城市里不 同地段的房价也可能大相径庭. 比如北 京,有人说现在房价出现了下调案例,但 应看到五环之内还较稳定, 主要是在大 兴、通州等地段有个别调价案例,这就体 现了地段的不同.再往下还得分型,什么 样的户型、朝向、楼层、具体特点,都可能 会导致价格不同.再往下还得分类,比如 学区房还是非学区房, 与地铁站是什么 关联状态等.有了市场分化以后,所有和 不动产发生关联的社会成员要一起学 习,形成对市场的基本认识,并顺应市场 要求去防范风险,优化自己的具体决策. 目前应是一个很好的促进我国住房市场 健康化的契机, 政府也可酌情淡化和收 敛行政性 限购 等权宜手段. 实行 双轨统筹 框架 现在我国政府决策层对于房地产 领域显然已经有新的优化调控思路. 一 方面以建3600万套保障房为代表的基 本保障房建设正在推进,有效供给在未 来几年内就要到位. 这样一来,低收入 阶层、收入夹心层人群 住有所居 的需 求就将会获得有效供给. 另一方面,在 商品房领域,不再屡屡表态、频频出手, 而是给出市场自身调整空间. 市场通常 应该在小幅正常波动中优化配置并得 以健康发展,我们现在越来越可望接近 这个境界. 应当强调,在市场出现分化 后,地方政府应该相机抉择,将原来不 得已而为之的限购等行政手段趁此机 会淡出、收敛下来,让不符合市场规律 的权宜之计退出历史舞台. 当然,这是 一个需要因地制宜、 渐进掌握的过程. 目前所有的迹象合在一起,对市场分化 总体上应该给予正面评价. 其后的中长 期制度建设如果能跟上,应能有效防止 超出正常幅度的强烈大幅反弹. 既然政府已清晰地把重点放在保 障房托底上,保障房有效供给如果在几 年之内跟上来,就可以让商品房、产权 房轨道上的市场机制更好地发挥作用. 那么,现在就更没有必要特别强调在商 品房、 产权房这个概念上才有意义的 房价调控 . 调控不是说可以不存在, 而是说现在不必刻意针对房价去强调 调控 这两个字. 真正有意义的是,一 方面由各地相机抉择淡化行政限购措 施―― ―这不是所谓的政府 救市 、 挺市 , 而是政府回归市场轨上应秉持的 调控理性;