PDF《酒店价格与房租,谁更能代表板块价值？ ——上海板块租售比...》

590 9

128 15 静安南块 9.2

560 12

173 2 内徐汇 9.1

484 15

152 7 碧于

9 908

3 87

38 打浦桥 8.9

427 18

137 10 陆家浜路 8.9

316 42

129 14 古北 8.7

722 6

159 5 天山 8.5

620 8

154 6 北外滩 8.5

589 10

128 16 内长宁 8.1

414 24

151 8 内普陀

8 299

44 95

31 新江湾城

8 196

74 90

35 龙华 7.9

188 77

132 11 源深洋泾 7.9

417 21

90 36 大宁 7.8

254 58

99 24 统计分析也验证了三者之间的线性关系,老表哥以板块房价为因变量,以酒店、出租房的数量、价格、 标准差等标为自变量行逐步回归,得到如下公式,板块每平方米房价=21799+395.6*每平方米住宅租 金+18.4*酒店平均房价,拟褐挡皇导手档南喙叵凳0.9,线性回归可决系数R?为0.82. 这里住宅租金的系数大约是酒店的的21倍(395.6/18.4=21.5),去除单位因素后,住宅租金的系数可 达到酒店的30倍左右,这也验证了上文的判断,相比酒店价格而言,还是房租与房价联系的更好,也更能 体现板块价值. 事实与观点

2017 年08 月10 日 地址:上海静安区广中路

788 号秋实楼

9 楼

电话:021-608678636/12 6/12 板块房价与酒店、租房价格指标明显线性相关 涉外居住+虹桥枢纽辐射,华漕板块租售比高居全市首位 一步引入租售比标(年租金/房价),可以看到在大多数板块,酒店价格不租售比中等程度正相关 (相关系数0.57).绝大多数租售比高亍2%的板块,平均酒店价格也都高亍400元,如内长宁、静安南、 天山、古北等板块均是如此;

而租售比低亍1.5%的板块,绝大多数平均酒店价格也都低亍400元. 丌过老表哥还是更关心游离在 大部队 以外的板块: 高租售比:华漕板块近虹桥机场,D涉外租赁较多,以西郊庄园为代表的涉外住宅小区带高了租金价 格,每平米月租金超100元早已见怪丌怪,但6万元/平方米的板块均价只在全市中游.房租不房价 一一 退 ,2.6%的租售比超过淮海路,高居上海首位. 低租售比:随着旅游资源的一步开发,朱家角的板块价值虽然已经越来越多的得到购房者认可,酒 店价格也上升到了400元的门槛,但本地高附加值产业仍然有待一步发展,外来租住人口的支付能力还是 丌高,因此租金价格上丌去,租售比只有0.7%,全市最低. 高酒店价格:这类板块酒店价格均高亍800元/天,主要是依赖两类优势,一是高端商务,即陆家嘴、 丐纨公园,二是低密住宅+高端配套,碧于、佘山均有高尔夫,而淮海路则是两类优势均沾.而租售比也在 侧面印证了这些板块间的差别,佘山、碧于租售比明显低亍陆家嘴和丐纨公园,就算收入高了,相比 环 境好 ,租住群体还是更偏好 工作近 一些. 事实与观点

2017 年08 月10 日 地址:上海静安区广中路

788 号秋实楼

9 楼

电话:021-608678637/12 7/12 上海各板块酒店价格与租售比 最后结旱乩砦恢,老表哥在下图中标出了租售比TOP10板块,可以看到高价酒店、高租售比板块大 多位亍以淮海路为中心,东西向沿轨交扩散的矩形范围中.这些板块虽然房屋租售比较高、居住群体的支 付能力也比较强,但待开发用地相对较少,市场已经趋亍饱和,D持有住宅的成本较高,租赁房市场的发 展难度相对较大. 次一级的板块则集中在市北的新静安、杨浦、宝山、嘉定等行政区,如彭浦、黄新绿地、共富、江桥 等板块的租售比虽然不金桥、古美相比仍有一定差距,但也都在1.6%以上,但相对适中的租金让这些板块 有了更广的受众面,D板块价值仍有一步上升的空间,租赁房市场发展机会相对更多一些. 事实与观点