PDF《带租房屋出卖人的告知义务及其责任承担》

7 7版2019 年3月28 日 星期四 责任编辑 何艳芳 热线

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RMFYB.COM 民商审判 电子信箱: [email protected] 问题探讨数据财产权益的形成、归属与保护 阙梓冰 带租房屋出卖人的告知义务及其责任承担 医疗美容合同纠纷可适用消费者权益保护法 司法实践邱江民商聚焦张红柳 依据合同法第二百二十九条 租赁 物在租赁期间发生所有权变动的, 不影 响租赁合同效力 的规定, 产权人对其在 出租期间的房屋可以进行正常产权交 易, 房屋所有权变更后, 出卖人 (原产权 人) 与承租人之间的租赁合同不因房屋 所有权变动而终止或解除, 对买受人 (现 产权人) 仍然具有法律约束力, 买受人在 取得房屋所有权后继受取得出租人的主 体地位. 也即 买卖不破租赁 . 此类带租 房屋的买卖, 因租赁事实的客观存续, 买 受人无法立即实质性占有或使用房屋, 只能获取租金收益, 而租金及时交付与 承租人的履约能力密不可分. 因此, 带租 房屋买卖合同签订过程中, 出卖人对房 屋租赁信息告知范围的认定, 直接影响 出卖人的责任承担. 对此, 实践中有争 议, 有的观点认为出卖人应就房屋租赁 及承租人的履约能力向买受人履行告知 义务, 此为出卖人的先合同义务, 若对承 租人的履约能力未予告知, 则应承担房 屋瑕疵担保责任;

有的观点则认为出卖 人仅需对房屋租赁事实进行告知, 对承 租人履约能力则不属其告知范围. 本文 拟围绕上述争议, 就带租房屋出卖人的 告知义务及其责任承担进行探讨.

一、 出卖人应就房屋出租事实 及租赁合同内容履行向买受人的 告知义务 诚实信用是贯穿于合同法的一项基 本原则, 不仅体现在合同的履行中, 在合 同的磋商和签订中亦需遵守. 合同法第 四十二条规定, 当事人在订立合同过程 中有下列情形之一, 给对方造成损失的, 应当承担损害赔偿责任:

(一) 假借订立 合同, 恶意进行磋商;

(二) 故意隐瞒与订 立合同有关的重要事实或者提供虚假情 况;

(三) 有其他违背诚实信用原则的行 为. 相对于普通商品交易而言, 房屋作为 交易金额较高的不动产, 对当事人利益 影响较大, 动辄上百万元的资金支出使 得当事人对房屋买卖非常慎重. 所买受 的房屋如在租赁期间, 特别是用于营业 性的租赁, 会涉及承租人对房屋装修投 入、 设备的购买等, 而买受人购买后必须 按原租赁合同的约定予以履行, 不能随 意毁约, 标的房屋的租期、 租金和支付方 式, 以及租赁期满装修费的折算等都将 直接影响买受人的利益. 故而, 出卖正在 租赁期间房屋, 出卖人应当将房屋租赁 事实向买受人明确告知, 可以把租赁合 同作为买卖合同的附件, 便于买受人在 购房前全面了解标的物现状, 根据租赁 合同内容及承租人相关情况, 自主判断 和决定是否与出卖人签订房屋买卖合 同. 如出卖人未履行相应的告知义务, 则 属于对重大事项的隐瞒, 甚至构成欺诈, 买受人可行使合同法第五十四条规定的 撤销权, 撤销双方签订的房屋买卖合同, 并依据上述法律规定, 要求出卖人承担 赔偿责任.