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大型购物中心是多还是少

本报记者 顾阳本版编辑 徐涵童娜制图 夏一 国内很多商业地产企业都是做住宅起家的,真正 既懂地产商业又懂商业的凤毛麟角.

马太福星 (中国) 地产顾问策划机构董事长周志军指出,国内商业地产往 往是先建设后招商,等建成后才发现项目选址、动线规 划、仓储设施等方面与实际经营要求相距甚远,形成大 量无效供给. 有多少商业地产开发商,就有 多少商业地产运营商.现代商业目 前已演变为传统零售类商业和满 足人们多种消费需求的业态. 现 代商业的一个显著特征,就是服 务业比重不断加大,传统商业比 重不断下降,这对商业运营的专 业性提出了更高要求. 高东旭举 例道,比如SM集团的ShoppingMall明确要求服务业的比 重必须大于50%. 我们认为,商业地产开发企业的能力,首先取决 于其掌握的商业资源. 高东旭表示,许多地方把商业与 地产本末倒置了,商业地产不缺地产缺商业,商业开发 才是商业综合体的灵魂. 购物中心、商 业综合体、商 业地产……尽管名称多样, 但形式大同小异, 就 是以大商场为主体, 集众多专营店、 超市、 餐饮、娱乐为辅助业态的多功能商业中心.这种业态在上世纪

60 年代前后产生于 欧美等发达国家,被 称为 Shopping Mall .在我国, 形形色色的购物中心正在 中心城市逐渐升温, 甚至成为炙手可热的 地产项目.国家调控楼市的政策出台后, 更多的地产商为寻求新的增长点, 把投资 方向转向商业地产.这是一个值得关注的 信号,城市是否需要这么多的商业综合体?在传统零售业受到电子商务冲击的形 势下, 大型商业综合体迅速增长是否会形 成新的泡沫?大型综合性购物中心是否需 要更准确的市场定位?商业地产项目建在 什么样的城市什么位置更有利……本报记 者将对这些问题持续关注. 近年来,奥特莱斯、大型购物中心、商业综合体 等各种商业地产概念可谓层出不穷,但其无序发展的 弊端已经显露,商业地产要拒绝虚假的繁荣,更要在 亏损或被闲置的命运中寻求突围. 以万达为代表的商业地产公司在过去 10多年里取得 了极大的成功,其 主力商业引客流+小商铺/公寓销 售平衡现金流 的模式几乎成为商业地产开发的模板. 不过,在周志军看来,万达模式已不再具备可复制 性: 每个综合体的成功都离不开'

天时、地利、人和'

的共同作用,商业开发不可照 搬,即便是打造过'

上海新天 地'

这样神话的瑞安集团,也没 能成功复制他们自身的项目. 突围的路径在哪里?专家表 示,差异化发展或是一个不错的 选择. 本月初,万科低调成立了 商用物业管理部,尽管万科总 裁重申了其对商业地产的一贯态度,但其 为做好住 宅而做商业 的 社区商业 模式,还是被不少业内 人士看好. 专家表示,这种单个体量在

5 万至

7 万平方米的社 区商业,强调将生活方式与商业空间相结合,未来前景 看好, 体量大小无关紧要,只要抓住价值点,参与竞争 力没有问题 .只有个性化服务、差异化发展,在加快变 革中重塑行业未来. 商业综合体面临四大 缺失 高东旭 商场越建越高档,客流却越来越稀疏.一边是十 几万、几十万平方米的商业大盘扎堆入市,一边是 水土不服 者陆续黯然退场.来自商业地产的一份 调查显示,沈阳购物中心的空置率高达 24.3%,在全 国大中城市中名列前茅.