PDF《友好集团租赁乌鲁木齐市 天山区大湾北路 465 号“中》

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2012 年1月12 日 中银国际证券有限责任公司 具备证券投资咨询业务资格 消费服务:百货 刘都 证券投资咨询业务证书编号:S1300510120001 (8621)

2032 8511 [email protected] *林琳为本报告重要贡献者 友好集团租赁乌鲁木齐市 天山区大湾北路

465 号 中 环购物中心 项目 友好集团(600778.SS/人民币 9.59,买入)2012 年1月12 日公告称其将租赁乌鲁 木齐市天山区大湾北路

465 号 昂世? 成都大厦 购物中心部分―― 中环 购物中心 项目地下负一层至地上六层的物业,开设大型综合购物中心(百 货和超市大卖场). 该项目物业总面积为 20,353.71 平米, 其中地上第

6 层共 1,258.83 平米,作为办 公区域,地下一层总面积为 4,694.84 平米,将经营超市业务,地上 1-5 层总面 积为 1.4 万平米,将经营百货业务. 项目租赁期限为

15 年零

6 个月, 自2012 年3月1日至

2027 年8月31 日(前六 个月为免租期), 租金从

2012 年9月1日开始计算.第一年租金为 1,337 万元, 自第四年起每三年租金递增 10%,租赁期间租金总额约为 2.41 亿元,从网络 信息了解到,该租金水平较为合理.该项目预计

2012 年9月份开业,预计开 业前将投入装修改造费用 3,750 万元,设备购置费用 172.93 万元,运营资金 2,000 万元,合计约为 5,922.93 万元.该项目预计贷款费用为 2,000 万元,将 产生年利息费用

126 万元. 项目营收、费用及盈利预测 参考公司乌市门店现有及历史坪效水平,我们预计该项目开业第一年的坪效 约为 8,000-10,000 元/平米,开业第一年的销售收入约为 1.57 亿元,综合毛利 率约为 14.86%. 费用方面,该店预计新增在册员工

200 多人,开业第一年将新增职工薪水 1,372 万元.预计第一年水电费用为 203.54 万元 (水电费测算以友好百盛

2010 年水电费

100 元/年/平米为标准),采暖费用为 62.6 万元.2012 年一次性费 用计提约为

173 万元.装修改造费用以

15 年折旧期残值率为 5%的方法计提 折旧,年折旧为 239.08 万元,设备设施等平均以

4 年摊销计算,年摊销费用 为42.32 万元.该项目预计第四年能实现盈亏平衡或略微获利. ?

2012 年1月12 日 友好集团租赁乌鲁木齐市天山区大湾北路 465号 中环购物中心 项目

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图表 1.2012 年9月-2014 年中环购物中心项目营收、费用及盈利预测 (人民币,百万) 2012E 2013E 2014E 销售收入 52.33 172.70 224.51 同比增长(%) 230.00 30.00 销售成本 44.56 146.80 189.71 毛利率(%) 14.86 15.00 15.50 一次性费用计提 1.73 - - 员工薪水 4.57 14.13 14.56 水电费(含空调及采暖费) 0.89 2.66 2.66 折旧及待摊费用 0.94 2.81 2.81 租金费用 4.46 13.37 13.37 利息 0.42 1.26 1.26 信用卡手续费 0.14 0.47 0.62 净利润 (20.89) (16.02) (7.99) 资料来源:公司数据,中银国际研究

2012 年新增项目较多,费用面临压力 除中环购物中心以外,

2012 年公司还将计划新增百货超市门店

7 家: 奎屯天百、 阿克苏天百、美林花源、伊犁铜锣湾 D、F、H、库尔勒负一层超市、库尔勒 彼此满意 超市和怡和大厦,共计面积

26 万平米,同比增长 78%,其中新 增自有物业面积为

14 万平米.随着新店的开业,预计将会给

2012 年的费用带 来较大的压力.另一方面,公司地产业务将于