PDF《租赁合同无效实际承租人仍可获得拆迁补偿》

聂荣基本案情 某省太平镇幸福村青年王大财 从小精明,脑子好使,独立经营一家 家居饰品店,生意红红火火.

为了 拓展市场,王大财于

2006 年看上了 当地最大的一家商场,意欲签订 租赁合同, 租下整整一层以作商 用. 王大财到底是个生意人,在签 订房屋租赁合同时,除了正常的租 金约定之外,他还特意与出租人约 定: 租赁期间,如遇政府拆迁或征 用未到期的租赁房屋的,经甲乙双 方协商一致 ( 甲方为商场,乙方为王 大财),本合同可提前解除. 在补偿 金或赔偿安置费中,建筑物部分归 甲方,装修和经营方面政府所给予 的赔偿乙方得三分之一. 合同签 订后,王大财对租赁房屋进行了装 修并入驻经营. 就这么经营了五年,直到

2011 年,王大财租赁房屋所在区域因拆 迁改造项目需要被征收,王大财作 为房屋承租人 ( 使用人)与住建局签 订了城市房屋征收补偿安置协议. 根据协议约定, 住建局应向王大财 支付补偿款合计人民币近千万元 ( 其中包括被征收房屋的附属物补 偿、搬迁补助费、六个月的经营性店 面停业停产补助费). 协议签订后, 王大财将租赁房屋腾空交付给住建 局, 住建局也如约将补偿款悉数给 付到位. 事情并没有到此结束, 商场看 到王大财收获颇丰, 也想分一杯 羹. 商场认为王大财从住建局处 多领取了征收补偿款, 这近千万元 中有一部分是商场应得的, 于是将 王大财和住建局告上法庭. 商场的 目的很简单,希望法院按照房屋 租赁合同的约定,将一部分补偿 款判给他们.可谁知,事情的发展开 始逐渐失控, 已不是商场所能左右 的了. 法院在审理案件时发现, 该案 诉争租赁房屋建设于上世纪

90 年 代初, 原由某经济发展中心租赁给 某公司,后由某公司转租给商场,商 场进行改建后又转租给了王大财, 这样细数下来原来是 三手租赁 . 且该租赁房屋至今仍没有办理建设 工程规划许可证及房屋所有权证, 说到底, 本案诉争租赁房屋就是无 证房屋. 如此一来,疑点重重,房屋租赁 合同是否有效, 城市房屋征收补偿 安置协议效力又如何? 万一房屋租 赁合同无效, 那么是不是会必然导 致城市房屋征收补偿安置协议也无 效? 律师说法 广大被征收人在与商家签订租 赁合同时一定要提高警惕, 调查该 房屋是否证件齐全, 即是否具有建 设工程规划许可证及房屋所有权 证,否则可能会导致租赁合同无效. 《 最高人民法院关于审理城镇房屋 租赁合同纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》第二条规定,出租人 就未取得建设工程规划许可证或者 未按照建设工程规划许可证的规定 建设的房屋, 与承租人订立的租赁 合同无效. 但在一审法庭辩论终结 前取得建设工程规划许可证或者经 主管部门批准建设的, 人民法院应 当认定有效. 本案诉争租赁房屋至 今未取得建设工程规划许可证,商 场将该房屋转租给王大财, 双方为 此而签订的房屋租赁合同依法应当 认定为无效. 但若发现租 赁合同无效后,也不用担心出现多米诺骨牌效应, 房屋租赁合同和征收补偿协 议属于两个不同的民事法律行为, 不是主从合同关系, 房屋租赁合同 无效并不必然导致征收补偿协议无 效. 就本案而言, 虽房屋租赁合同 无效, 但王大财在签订房屋租赁合 同后已实际进行装修并用于经营, 现该租赁房屋因所在区域拆迁改造 被征收, 王大财作为房屋承租人有 权获得相应的补偿, 其与住建局签 订的 《 征收补偿协议》是双方当事人 的真实意思表示, 内容也不违反法 律、行政法规的强制性规定,依法应 当认定合法有效. 《 国有土地上房屋 征收与补偿条例》 虽规定征收国有 土地上单位、 个人的房屋应当对被 征收房屋所有权人给予补偿, 但并 未规定房屋征收部门不能直接对被 征收房屋的承租人进行补偿. 在司法实践中, 很多当事人会 认为房屋租赁合同与征收补偿协议 是主从合同关系, 如果诉争房屋租 赁合同无效, 但却认定以该合同为 依据而签订的征收补偿协议有效, 难免自相矛盾. 而实际上, 《 国有土 地上房屋征收与补偿条例》 并未禁 止承租人与房屋征收部门签订征收 补偿协议. 无论房屋租赁合同是否 有效, 都不会改变王大财实际占有 使用诉争房屋的事实. 从补偿项目来看, 征收补偿协 议签订的目的显然是为补偿实际使 用人的室内装修价值、 机器设备搬 移、停产停业等损失,与补偿决定之 间具有利害关系, 故其补偿的对象 应是王大财, 王大财得到这近千万 元补偿款是合情合理的. ( 作者单位: 北京在明律师事务所) 案例 P04 中国商报 ・ 法治周刊