PDF《《物权法》 若干问题》

《物权法》 若干问题梁慧星 (中国社会科学院 法学所 ,北京 100721) 编者按 :

2007 年10 月9日,浙江工商大学十分荣幸地邀请到了我国著名民法学家梁慧星 先生来校讲学 ! 梁先生讲学独辟蹊径 ,采用了由研究生和本科生当场随意提问 ,由他当场予以 回答的形式.

梁先生的社会责任感、 历史使命感、 渊博的学识、 深厚的功底、 敏锐的目光、 惊人 的记忆力、 语言的风趣和幽默令人称奇 ! 我们对梁先生的讲学进行了整理并送交梁先生审阅. 梁先生就物权变动原则、 不动产登记的公信力、 登记的法律性质等问题所作的回答必将推动人 们对物权法的理解和适用. 关键词 : 物权法;

物权变动;

不动产;

公信力;

理解 中图分类号 :DF5 文献标识码 :A 文章编号 :1009 - 1505(2008)

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08 收稿日期 :2007 -

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28 作者简介 :梁慧星 ,男 ,四川青神人 ,中国社会科学院学部委员 ,法学所研究员 ,博士生导师 ,主要从事民法研究. 问题一 : 《物权法》 第14 条规定 : 不动产物权的设立、 变更、 转让和消灭 ,依照法律规定应当登记 的 ,自记载于不动产的登记簿时发生效力. 第15 条规定 : 当事人之间订立有关设立、 变更、 转让和消 灭不动产物权的合同 ,除法律另有规定或者合同另有约定外 ,自合同成立时生效 ;

未办理物权登记的 , 不影响合同效力. 这些规定与我国法院的做法和 《担保法》 的规定有明显的矛盾 ,应该怎么对待 ? 答 :第

14 条和第

15 条是中国物权法的创新 ,称为 物权变动与原因行为的区分原则 ,是关于物权 变动与原因行为的生效条件、 生效时间的规定.这里讲的 物权变动 就是指 产权过户 、 抵押权设 立 的 物权变动事实 .这里讲的 原因行为 ,是指导致物权变动的 法律行为 (债权行为) ,主要是 买卖合同、 赠与合同、 建设用地使用权转让合同、 抵押合同、 质押合同. 以买卖房屋为例 ,我们先签订房屋买卖合同 ,然后根据买卖合同去办产权过户登记 , 买卖合同 是导致 产权过户 的 原因 , 产权过户 是其 结果 . 买卖合同 和 产权过户 之间就是 原因 和 结果 的关系.设立抵押也是如此 ,先订立 抵押合同 ,再根据抵押合同去登记机构办理抵押登记 , 于是成立 抵押权 .可见 , 抵押合同 是 原因 , 抵押权设立 是其 结果 . 产权过户 和 抵押权 设立 是具体的物权变动事实 ,买卖合同和抵押合同就是发生具体物权变动的 原因行为 . 物权法规定 区分原则 ,究竟要解决什么问题呢 ? 要解决把 买卖合同 成立的时间和条件 ,与 产权过户 发生的时间和条件 ,分开来对待的问题.所针对的是我们现实当中一些法院裁判案件的 错误做法 ,以及担保法上的错误规定.如房屋买卖合同 ,没有办理产权过户登记 ,法院就据此认定房 屋买卖合同无效.这样判决 ,就把买卖合同生效的时间和条件 ,与产权过户的生效时间和条件弄混淆 ―

5 ― 浙江工商大学学报2008 年第

1 期(总第

88 期) Journal of Zhejiang G ongshang University No.

1 ,2008(Vol. 88) 了. 《担保法》 第41 条规定 ,当事人设定抵押的 , 应当办理抵押物登记 ,抵押合同自登记之日起生 效 .按照这一规定 ,订立抵押合同之后 ,如果没有办理抵押登记 ,法院就认定抵押合同不生效 ,同样 是把抵押合同生效的时间和条件 ,与抵押权成立的时间和条件弄混淆了.这在理论上是错误的 ,实践 上是有害的. 按照 《合同法》 第135 条的规定 ,买卖合同生效才发生出卖人交付标的物和移转标的物所有权 (即 办理产权过户) 的义务.买卖合同未生效 ,登记机构会给你办产权过户吗 ? 可见 ,因未办理产权过户 而认定买卖合同无效的做法 ,不符合法律的逻辑和基本原理.同时还要看到 ,这样的判决结果是不公 正的.签订了买卖合同 ,合同生效后 ,市场变化了 ,房屋价格上涨了 ,开发商 (出卖人) 反悔 ,故意拖延 不办产权过户登记 ,最后发生纠纷 ,我们的法院以没有办产权过户登记为由判决买卖合同无效.无效 就要恢复原状 ,即便买房人已经住进了新房 ,进行了装修 ,也不得不退房.这样的结果 ,不正好是开发 商所希望的吗 ? 正是我们法院这样的判决 ,使不诚信的出卖人的阴谋得逞 ,使他的不正当利益得以实 现 ,而买房人的正当利益就遭受了损害. 在设定抵押权的场合也是如此 ,如果借款的企业与银行的工作人员有关系 ,一旦银行把钱划到借 款人的帐上 ,借款人把钱转走或者使用 ,而不去办抵押登记.他为什么不去办抵押登记呢 ? 虽然不是 办了抵押登记房子就不能卖了 ,但一旦办了抵押登记之后再要出卖房子就有困难.房子上面有抵押 权 ,买房人就担心 ,自己购买的房子有被抵押权人强行拍卖的危险 ,因此人家就不买了.此外 ,一旦办 理了抵押登记 ,房屋所有权上成立了抵押权 ,借款人要再拿该房屋到别的银行抵押借款 ,别的银行就 会不愿意.因此 ,一旦银行把借款划到借款人帐户上 ,借款人就借故拖延不办理抵押登记.最后借款 人还不了银行的钱 ,起诉到法院 ,因为 《担保法》 第41 条规定抵押合同自抵押登记之日起生效 ,没有办 理抵押登记 ,于是法院判决抵押合同不生效 ,最终使银行遭受重大的损失.这样判决也助长了一些企 业的背信弃义.既然不办理抵押登记法院就会判决抵押合同不生效 ,那我就故意拖延不办抵押登记. 一些企业背信弃义、 不讲诚信 ,采用拖延不办抵押登记的办法赖帐 ,导致社会信用下降、 商业道德下 降 ,这与法院的判决有关系 ,与担保法的规定有关系. 起草人针对司法实务中的错误做法和担保法上的错误规定 ,在物权法草案上明文规定了 物权变 动与原因行为的区分原则 . 《物权法草案》 第14 条规定 : 不动产物权的设立、 变更、 转让和消灭 ,依 照法律规定应当登记的 ,自记载于不动产登记簿时发生效力. 其中所谓 应当登记的 ,是指法律规定 采 登记生效主义 的不动产物权 ,包括不动产所有权、 不动产抵押权等.这些采登记生效主义的不动 产物权变动 ,包括设立、 变更、 转让、 消灭 ,从什么时候发生效力 ? 本条专门规定 :是自 记载于不动产 登记簿之时 . 接下来 ,物权法草案应当明确规定 原因行为 的 生效时间 .这就是 《物权法》 第15 条的规定 : 当事人之间订立有关设立、 变更、 转让和消灭不动产物权的合同 ,除法律另有规定或者合同另有约定 外 ,自合同成立时生效 ;