PDF《《物权法》 若干问题》

未办理物权登记的 ,不影响合同效力. 条文第一句明确规定 合同 的 生效时 间 : 自合同成立时 ,此与合同法的规定完全一致. 《合同法》 第44 条第

1 款规定 : 依法成立的合 同 ,自成立时生效. 须补充说明的是 自成立时生效 是关于合同生效的 一般原则 . 法律另有规定 或者合同另有约定 ,是此 一般原则 的 例外 . 这样一来 ,物权变动的生效时间和生效条件与原因行为的生效时间和生效条件 ,就被区分开来. 但是还有一个最重要的问题 :因未办理登记而物权变动未生效 ,对原因行为的效力是否发生影响 ? 而 这正是物权法规定 区分原则 所要解决的关键问题.这就是草案第

15 条第二句的规定 : 未办理物 权登记的 ,不影响合同的效力 .这一规定将合同的生效与物权变动的生效截然 区分 开来 ,准确体 现了 区分原则 的立法目的. 从 《物权法》 第14 条和第

15 条的规定可知 ,所谓 区分原则 ,是指 区分 原因行为和物权变动的 生效时间和生效条件 .作为 原因行为 的 买卖合同 ,应当按照合同法的规定 , 自合同成立时生 ―

6 ― 第1期梁慧星 : 《物权法》 若干问题 效 ;

而作为 物权变动 的 标的物所有权移转 ,应当按照本法规定办理 产权过户登记 , 自记载于 不动产登记簿之时 生效.作为原因行为的 抵押合同 ,亦应按照合同法的规定 , 自合同成立时生 效 ;

而作为物权变动的 抵押权设立 ,则应按照本法的规定办理 抵押登记 , 自记载于不动产登记 簿之时 生效.订立房屋买卖合同 ,没有办理产权过户登记的 ,只是不发生 产权过户 的效果 ,买卖合 同的效力不受影响 ;

订立抵押合同 ,没有办理抵押登记的 ,只是不发生 抵押权设立 的效果 ,抵押合同 的效力不受影响. 按照这个原则 ,买卖合同生效以后 ,交了房没有办理产权过户 ,打起官司来 ,法院就应当按照 《合 同法》 第110 条关于强制实际履行原则的规定 ,责令出卖人补办产权过户登记 ;

如果出卖人既没有交 房也没有办理产权过户的 ,就应当责令出卖人交房并办理产权过户登记 ,从而切实保护买受人的利 益.如果房子已不在出卖人的手里 ,比如说已经卖给了别人 ,别人已经办理了产权过户 ,这时候买卖 合同还有效 ,还可以追究出卖人的违约责任.如果合同约定有违约金 ,法院就判处违约金 ,如果合同 没有约定违约金 ,法院就判处损害赔偿金.按照合同法的规定 ,给受害人一定的补偿 ,保护受害人的 利益. 抵押的情形也是这样.企业还不起银行的钱 ,银行向法院起诉 ,打起官司来 ,查明抵押合同生效 以后 ,没有办理抵押登记.按照法律的规定 ,只是抵押权不发生 ,而抵押合同的效力不受影响.这个 时候如果抵押物还在借款人(抵押人) 的手里 ,法院应当按照 《合同法》 第110 条关于强制实际履行原 则的规定责令补办抵押登记 ,使抵押权发生 ,并执行抵押权拍卖抵押物 ,使银行优先受偿 ,保障银行的 利益.如果作为抵押物的房屋或者土地使用权已经不在借款人的手里 ,这个时候至少抵押合同还有 效 ,还可以追究抵押人的违约责任. 质言之 ,物权法规定 区分原则 的重要意义就在于 ,要纠正混淆原因行为生效和物权变动生效的 错误做法和担保法的错误规定.在原因行为有效 ,因未办理登记而未发生物权变动的情形 ,应当执行 原因行为.按照 《合同法》 第135 条和第