PDF《农村物权融资的几种主要模式》

用 材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权;

国家规定可以抵押的其 他森林、林木所有权、使用权和林地使用权. 此外,沿海省份辽宁、山东、福建、广东、浙江等还开展了海域使用权抵押贷款 的物权融资模式、 内蒙古、 青海等省区开展的草场权抵押贷款的物权融资模式, 山东、 宁夏等省区开展了水域滩涂养殖权抵押贷款的物权融资模式. 基于农民住房财产权(含宅基地使用权)的抵押贷款物权融资

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5 No.201710 农村宅基地使用权的抵押是指宅基地使用权人,在不转移对其宅基地使用权、住 宅及其附属设施的占有的情况下,将其宅基地使用权、住宅及其附属设施抵押给债权 人,作为债权的担保,在宅基地使用权人到期不能还款或者发生当事人约定的实现抵 押权的情形时, 债权人有权就该宅基地使用权和宅基地上的住宅及附属设施处分后所 得价款优先受偿的制度.农村宅基地的所有权和使用权却是分离的.宅基地所有权属 于集体,使用权属于农民,因此只能抵押宅基地使用权,所有权并不能抵押.虽然法 律允许农村房屋抵押,但是由于农村宅基地使用权的流转受限,加上农村房屋登记发 证工作尚不完善很多地方更是尚未完成,金融机构农村房屋抵押权的实现非常困难. 因此试点中大部分地区都是通过政府担保或者金融机构对申请进行严格控制, 来防止 出现抵押人还不起贷款的情形发生,如风险基金、保险保障等,或者允许农民通过其 他方式偿还贷款或者延长还款日期等措施, 防止农民最终无法按期偿还债款出现无家 可归的情形. 目前各地实践中的宅基地使用权的抵押都是连同房屋抵押一起进行的, 主要有三 种模式,一种是间接抵押模式,还有一种是隐形抵押模式.2015 年12 月第十二届全 国人民代表大会常务委员会第十八次会议决定:授权国务院在天津市蓟县等

59 个试 点县(市、区)行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》 、 《中华人民共和国 担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定.上述调整在

2017 年12 月31 日前试行. 暂时调整实施有关法律规定, 必须坚守土地公有制性质不改变、 耕地红 线不突破、农民利益不受损的底线,坚持从实际出发,因地制宜.国务院及其有关部 门要完善配套制度,加强对试点工作的整体指导和统筹协调、监督管理,按程序、分 步骤审慎稳妥推进,防范各种风险,及时总结试点工作经验,并就暂时调整实施有关 法律规定的情况向全国人民代表大会常务委员会作出报告. 基于农民承包土地收益权的保证贷款物权融资

2012 年吉林省率先开创了土地承包经营权流转为基础的土地收益保证贷款物权 融资模式,并在山西、内蒙古、河北、黑龙江等省区陆续推广.土地收益保证贷款物 权融资是以土地承包经营权为基础以农户土地的未来预期收益为保证, 从而实现在金 融机构成功贷款.农户先将土地流转给政府设立的物权融资公司,再通过后者向金融

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5 No.201710 机构申请贷款.第一步,申请贷款农户必须完成确权并取得土地承包经营权证,他们 与物权公司签订土地流转合同,同意将其土地承包经营权转让给物权融资公司.第二 步,物权公司充当贷款担保人.由物权公司向金融机构出具对农民贷款负连带责任的 承诺函,农民正常归还金融机构借款后,物权公司与农民的土地流转合同自动解除, 否则,物权公司将按合同约定土地承包经营权另行发包,款项归还金融机构.贷款额 度则小于等于农户贷款年限内土地的预期收益评估价值的 70%. 目前吉林省的实践走 在前列,土地收益保证贷款实现了全省覆盖, 拥有全国最多和最大的物权融资公司.