PDF《房地产行业研究简报》

98 万平米,已落成项目出租面积

44 万平米,金融中心的建设将最有 利公司物业的增值和出租率的提升.

图表3:陆家嘴主要在建物业 单位:万平方米 项目 地上面积 总建筑面积 竣工期 性质 权益 陆家嘴金融投资大厦 4.6 7.16

2009 甲级写字楼 100% 东银公寓 3.94 4.5

2009 公寓 100% 东和公寓 8.4 9.9

2009 公寓 100% 软件园

10 号楼 2.45 2.9

2009 研发楼 55% 陆家嘴中心区 B2-1 信息服务 中心 0.5

1 2010 研发楼 100% 竹园 2-11 陆家嘴基金大厦 3.25 4.53

2011 写字楼 55% 竹园 2-9 陆家嘴投资大厦 3.33 4.4

2011 写字楼 55% 软件园

11 号楼 7.15 9.06

2011 研发楼 100% 塘东总部基地

30 45

2014 混合 100% 竹园 2-3 世纪大都会 16.4 27.75

2014 混合 55% ? 国家推进国际航运中心建设为外高桥物流业的发展提供了新的机遇.因为 航运的发展必然离不开物流业的配套支持.虽然目前外高桥的物流业集中 于保税区内,但多年来已经和海关形成了密切的业务联系,可以通过提供 代理报关等附加值服务来吸引客户,将保税区的物流盈利模式复制到洋山 港,实现外延式增长. 主题三 南汇并入浦东新区 ? 浦东新区目前正面临发展的土地资源瓶颈,而南汇有大量待开发用地,南 汇如能并入浦东新区不但可以解决浦东土地资源匮乏局面,也将直接享受 浦东现有优惠政策,并且使两区的行政管理的主体得到统一,保证相关政 策的落实更为有效. 维持增持评级――房地产行业研究简报 敬请参阅最后一页之特别声明

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图表4:浦东、南汇示意图 来源:国金证券研究所 ? 南汇发展的提速当然有利当地房产项目的销售,从在南汇地区土地资源的 分布和潜在拓展能力上,中华企业和浦东金桥将较为受益. ? 中华企业在

05 年开始进军南汇市场,目前在南汇地区有

69 万平米储 备,占总储备的 37%,是上海地区南汇项目占比最高的公司.

图表5:中华企业南汇项目占比 南汇 其他 ? 浦东金桥计划依托大股东的支持,开发南汇临港新城项目,目前正处 于前期策划期. ? 南汇与浦东的合并也可能为 两桥一嘴 带来盈利模式的复制机会.因为 南汇的面积比浦东还要大,南汇如果得到发展必然不能离开相关产业的配 套发展,如金融、物流,制造业.如果上海政府未来对南汇的发展规划仍 有明确的功能区分,并延续浦东新区内现有各功能区的开发商来主导开发 的模式.陆家嘴、浦东金桥、外高桥将迎来发展的重要机遇,可以将现有 盈利模式直接复制到南汇,突破目前在浦东原有功能区发展资源的瓶颈. 主题四 国企整合 ? 中华企业.公司的大股东是上海地产集团,下属地产公司有中华企业、金 丰投资和中星地产三家,其中金丰投资也在 A 股上市,中星地产为非上市 公司.中华企业的地产业务规模和窗口影响力都明显强于上述两家公司, 所以按照上海国企整合的思路,上述两家公司地产业务并入中华企业的可 能性较大,金丰投资和中星地产的储备规模分别约为

60 万和

150 万,如 果整合进程加速,公司有望实现快速外延式扩张. ? 上实发展.上实集团下属的房地产公司包括上实发展和上海城开,其中上 海城开没有直接上市,而是被集团下属的香港上市公司上海实业维持增持评级――房地产行业研究简报 敬请参阅最后一页之特别声明