PDF《别只盯着“热点城市”了,TOP20 金额增速已降至全国平均》

事实不观点

2017 年1月25 日CRIC 研究中心

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电话:021-60867863 1/4 别只盯着 热点城市 了,TOP20 金额增速已降至全国平均

2017 年1月25 日CRIC 研究中心 www.yanjiu.cric.com 研究员/杨科伟、马千里

2016 年成交金额 TOP20 城市住宅交易额合计 4.5 亿元, 占全国商品住宅成交金额的 45.4%, 上海、 北京领衔的 TOP10 城市住宅交易额达到 3.1 亿元,全国占比达到 31.2%.凭借更大的需求基数和更高 的产品价值,在供求相对健康的市场环境下,这些城市依旧是房地产市场发展的绝对主力. 城市集中度增长显著放缓,仍是行业发展绝对主力 不过在增速指标上,TOP20 规模扩容显著放缓,2016 年销售额平均增长 36%,只是与全国增速基 本持平,而2015 年这

20 座城市金额平均增速达到了 49.2%,高出全国 32.2 个百分点.由此来看,在 经历了 2015-2016 年前三季度的高速增长之后, 目前大多数热点城市的购房需求已经得到了充分释放, 再加之新增供应不足、预售证管控等方面的限制,越来越多的城市开始触及到增长 上限 ,一线城 市中上海、北京成交金额同比增速均低于全国,深圳更是出现了-2%的负增长;

另一方面, 非热点 城市成交金额增速的渐渐赶上,也说明中央 去库存 政策的开始真正见效,具体来看还是沿海省份 的城市表现更佳,如汕头、漳州、盐城

2016 年成交金额增速均超过了 70%.

2016 年TOP20 城市销售面积平均增长 25%,高于全国增速

3 个百分点,需要更多的销售面积才 能达成与行业持平的金额增速,这一现象以往只出现在房价涨幅较低的 去库存 城市,而以热点城 市为主的

2016 年TOP20 城市却出现了这一现象,这在一定程度上与四季度的地方调控有关,TOP20 城市房价增速放缓所致;

但另一方面更重要的,还是说明越来越多的

三、四线楼市活力增强,典型如 大厂、吴江、惠州、南通等 环热点 县市不仅成交快速去化,年内成交均价涨幅也都超过了 15%.

2016 年成交金额 TOP20 城市与全国同比增速对比 样本 同比增速

2015 年2016 年2016 年TOP20 平均 成交金额 49.2% 35.9% 成交面积 31.2% 25.3% 全国 成交金额 16.6% 36.1% 成交面积 6.9% 22.5% 数据来源:国家统计局、CRIC TOP20 城市门槛慢速增长,增速远低于全行业平均 事实不观点

2017 年1月25 日CRIC 研究中心

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2016 年,TOP20 城市销售金额门槛首次达到

1000 亿,但同比增速 只 有19%,较全国销售金 额平均增速慢

17 个百分点;

TOP10 门槛增速达到

1930 亿元,较2015 年上升 24.7%,但也明显不及 全国平均增速.虽然热点城市

2016 年房价指标仍在不断攀升,但城市销售金额的 隐性 门槛依然存 在,受需求基数、城市发展边界控制等因素影响,对于大多数城市而言,1000 亿、2000 亿在短期内 仍是难以逾越的门槛.比对房企业绩变化来看,2016 年TOP20 房企门槛由

358 亿跨越至

647 亿,同 比大幅提升了 81%,领军房企规模增速已经大大超过城市的规模增速,这意味着布局结构对企业增长 贡献度的下降,规模增长更多的还是要靠城市深耕和布局扩张,并且在热点城市调控收紧、三四线去 库存持续推进的政策大环境下,预计

2017 年企业与城市、与行业的增速差异还会进一步凸显. 京沪深增速均低于全国平均,天津成交金额领涨 TOP20 具体来看城市,除重庆、宁波等少数城市外,绝大多数 TOP20 城市均已在