PDF《购买二手》

买卖 合约 交楼日期 按揭 购买二手 住宅物业须知

01 1 视察及查询

2 物业用途

3 单位面积

4 建筑材料及设备

5 物业保养

6 地契年期

7 楼宇公契

8 卖方的业权及产权负担

9 签署买卖合约

10 楼宇按揭

11 交楼日期

12 转让限制

13 委托地产代理 本册子的资料仅作一般参考用,并非法律意见.

如有需要,阁下应寻求法律意见. 出版日期:2014年4月 目录

02 1 视察及查询 1. 有意置业的你应亲身到物业所在地了解实际的居住环境,特别 要留意交通情况,以及是否有噪音及空气污染等问题.如有疑 问,应进一步查询,才作决定. 2. 你应先了解物业周边地区的资料,例如: 显示城市规划委员会对有关地区建议的土地用途和主要公 路系统的「分区计划大纲图」;

? 附近的公共设施,例如铁路车站及公共交通交汇处、学校、公园、公众停车场、医院、垃圾站或墓地等设施. 3. 要获得更详尽的城市发展及规划资料,你可前往规划署规划 资料查询处(北角渣华道333号北角政府合署17楼或沙田上禾 f路1号沙田政府合署14楼)要求查看有关地区「分区计划大 纲图」或「发展审批地区图」.如有需要,亦可到地政总署购 买一份有关大纲图;

或浏览法定规划综合网站(www.ozp.tpb. gov.hk). 交03 4. 你宜查询屋苑内各项设施的财政 状况,例如使用设施时是否需要另外缴费. 5. 在签署任何形式的买卖合约前,你应仔细视察所购单位,留 意以下事项: 除业主外,是否有其他人士在有关单位居住,以及/或拥有 该单位的实益权益;

物业是否有任何加建部分或经过改动;

物业是否占用任何公用地方;

如单位连同家h、电器及装修出售,这些资料应列明於买 卖合约内,而你亦应清楚检查有关的家h、电器及装修.

04 2 物业用途 1. 你应向地产代理或业主查明物业有关单位的许可用途.此外, 参考以下资料,以资确认: 地段的用途限制应在有关的政府土地契约中列明;

分层单位的用途限制,在入伙纸及大厦公契中列明. 2. 物业用途必须符合入伙纸及大厦公契之规定,例如,入伙纸指 定为非住宅用途的物业,不可作住宅用途;

入伙纸指定为住宅 用途的物业,不可作非住宅用途.

3 单位面积 1. 根夭砑喙芫址⒊龅挠泄靥峁┒肿≌镆德ッ婷婊 的执业通告,由2013年1月1日起,地产代理就推销二手住宅 物业所发出的广告宣传、以及向客户提供物业楼面面积的资料 时,须向客户提供该物业的实用面积的资料(如适用的话), 而该等资料须从差饷物业估价署或於土地注册处注册的首次转 让的买卖协议中取得. 合约交楼05 2. 「实用面积」的定义 「实用面积」概括而言指该物业围墙以内的楼面面积,包括 露台、工作平台及阳台;

但不包括空调机房、窗台、阁楼、 平台、花园、停车位、天台、梯屋、前庭及庭院. 3. 你应向地产代理或专业人士索取所有有关物业面积的资料 (包括「实用面积」),必要时也应详细查询或实地查看物 业,以更清楚掌握物业的「实用面积」及物业其他地方的面 积. 4. 如欲查阅住宅物业(乡村式屋宇除外)的物业资料如实用面 积、楼龄及许可用途,可使用差饷物业估价署提供的「物业 资讯网」服务(www.rvdpi.gov.hk).

4 建筑材料及设备 1. 你应亲身到有关单位实地视察,特 别留意屋内天花、窗台及墙壁是否 有水渍,地板有否脱,以了解单 位曾否受渗水影响.

06 2. 你亦应检查单位内的电线、电掣、水喉、去水渠、浴缸、厕所 及窗户等是否操作正常.如发现电线或水喉残旧,可询问卖方 曾经维修或更换的日期.

5 物业保养 1. 二手住宅物业一般以现状出售,没有保养期.因此,如有需 要,你在决定是否购买前,可先委托专业人士检验和评估物业 的状况. 2. 你应查询屋苑或整幢物业是否有计划或在短期内需要全面维 修,如更换电力装置、升降机电缆、粉饰外墙及维修斜坡等. 3. 若屋苑或楼宇需要进行维修工程,你应查询每户预计需要分摊 的费用.此外,也应与卖方协议交楼前及交楼后需分摊的维修 费用由哪方负责.

6 地契年期 1. 楼宇所在地的地契(租契)年期对置业人士的长远经济负担有

07 重大的影响,因此应先细心查明才决定是否购买. 2. 你签署任何买卖合约前,应向代表律师查询地契(租契)续 期的条款(如有的话).下列是常见的续期条款: 可续期的地契,无须补地价,但每年须缴纳新地租,年租 额是相当於该年的土地应课差饷租值的3%. ? 在《中英联合声明》生效之日(即1985年5月27日)起至 1997年6月30日前满期而没有续期权利的地契(即大部分 新界地的地契),均可获续期至2047年6月30日或之前, 但须从续期之日起,每年缴纳相当於该年的土地应课差饷 租值3%的地租. 3. 由於物业当前的业主须缴付 物业的所有地税/地租,包 括积欠的地税/地租,你应 向律师查询有关缴纳地税/ 地租的事宜(包括买卖双方 在应缴、积欠、预缴地税/ 地租金额上的法律责任),以确保物业的欠缴地税/地租全部 缴清.你也可向地政总署查询物业尚欠的地税或向差饷物业 估价署查询物业尚欠的地租.

08 7 楼宇公契 1. 楼宇公契是一份有约束力的法律文件,规所有共同拥有一座 大厦或屋苑的业主之权利与责任. 2. 你要特别留意公契有关公用地方及设施,如会所、外墙、升降 机大堂、大厦走廊、天台及车位等使用限制. 3. 你亦须详细查询有关物业管理的资料,包括: ? 管理权谁属;

?? 管理费及其厘订准则;

?? 管理组织(如业主委员会)的组成;

?? 管理人的委任、解雇及可收取的酬金. 4. 你应查询在大厦或屋苑围内是否准许饲养宠物.

09 8 卖方的业权及产权负担 1. 你应 i. 向卖方了解以下事项: 卖方是否以业权拥有人或其他身 分出售物业;

? 物业是否已有按揭、押记、法庭 命令、建筑命令、租约、诉讼或 其他登记为产权负担的项目. ii. 向卖方取得书面保证,确保有关单位没有违例加建或改 动,及卖方没有收到政府或屋苑的业主立案法团或管理公 司发出有关该物业违例加建或改动的通知. iii. 确保卖方可偿还有关物业出售前的所有负债,例如赎回 按揭所需金额、管理费、地租、差饷及其他债权人的押记 等. 2. 为了更详尽了解卖方的产权负担,你可向卖方、地产代理及 屋苑管理公司查询以下事项:

10 所购单位是否有违例建筑物或占用任何公用地方;

管理公司曾否向有关单位发出任何清拆令或收到有关该单 位的投诉等;

所购单位是否有拖欠缴交管理费;

管理费按金、公用水电设施按金及储备金等可否转名,金 额若干;

大厦业主立案法团或所有业主是否面临任何庞大索偿、诉 讼及判决;

大厦业主立案法团是否已为大厦公共地方购买第三者保 险;

有关楼宇之管理账目是否有亏损和卖方所应摊分缴付的金 额r 有关楼宇或屋苑围内外的任何构筑物或设施(例如供公 众使用的设施或斜坡)的保养维修责任.

11 9 签署买卖合约 1. 在一般情况下,你须先签署一份临时买卖合约(「临约」). 在签署临约前,应细阅各项条文及了解须缴付的各项费用,并 要求地产代理解释清楚合约内容及应缴费用.凡未填上所有资 料的临约,你不应签署. 2. 签订临约前,你应要求地产代理提供最新业权资料.如对业主 还款赎楼能力有怀疑,你应要求订金由律师行托管,以防一旦 卖方不能完成交易时,侵吞订金. 3. 临约是一份有效力及具约束力的法律文件.你於签署临约前 宜先徵询律师意见.........