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2 - 目录 企业价值评估报告书 (目录) 项目名称 上海电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的上海电 气集团置业有限公司股东全部权益评估报告 报告编号 沪东洲资评报字【2016】第0937166 号 声明

1 目录

2 摘要

3 正文

4

一、 委托方及其他报告使用者概况.4 I. 委托方

4 II. 其他报告使用者

6

二、 被评估单位及其概况.6

三、 评估目的.8

四、 评估对象和评估范围.9

五、 价值类型及其定义.11

六、 评估基准日.12

七、 评估依据.12 I. 经济行为依据

12 II. 法规依据

12 III. 评估准则及规范

13 IV. 取价依据

13 V. 权属依据

14 VI. 其它参考资料

14 VII. 引用其他机构出具的评估结论

14

八、 评估方法.15 I. 概述

15 II. 评估方法选取理由及说明

15 III. 资产基础法介绍

15 IV. 收益法介绍

17

九、 评估程序实施过程和情况.19

十、 评估假设.20 十

一、 评估结论.21 I. 概述

21 II. 结论及分析

23 III. 其它

24 十

二、 特别事项说明.24 十

三、 评估报告使用限制说明.29 I. 评估报告使用范围

30 II. 评估报告使用有效期

30 III. 涉及国有资产项目的特殊约定

30 IV. 评估报告解释权

30 十

四、 评估报告日.30 报告附件

32 企业价值评估报告书 【2016】第0937166 号【2016】第0937166 号-

3 - 摘要 企业价值评估报告书 (摘要) 项目名称 上海电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产所涉及的上海电气集 团置业有限公司股东全部权益评估报告 报告编号 沪东洲资评报字【2016】第0937166 号 委托方 上海电气(集团)总公司、上海电气集团股份有限公司. 其他报告使 用者 评估业务约定书中约定的其它报告使用者,及根据国家法律、法规规 定的报告使用者,为本报告的合法使用者. 被评估单位 上海电气集团置业有限公司. 评估目的 发行股份购买资产. 评估基准日

2016 年9月30 日. 评估对象及 评估范围 本次评估对象为被评估单位股东全部权益,评估范围为被评估单位全 部资产及负债,具体包括流动资产、非流动资产(包括投资性房地产、 固定资产、在建工程、长期待摊费用及递延所得税资产)及负债等. 资产评估申报表列示的账面净资产为 1,041,521,193.77 元. 价值类型 市场价值. 评估方法 采用资产基础法和收益法评估,在对被评估单位综合分析后最终选取 资产基础法的评估结论. 评估结论 经评估, 被评估单位股东全部权益价值为人民币 2,575,759,144.53 元. 大写:人民币贰拾伍亿柒仟伍佰柒拾伍万玖仟壹佰肆拾肆圆伍角叁分. 评估结论 使 用有效期 为评估基准日起壹年,即有效期截止

2017 年9月29 日. 重大特别事 项 具体请关注评估报告 特别事项说明 . 特别提示:本报告只能用于报告中明确约定的评估目的.以上内容摘自评估报告正 文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当阅读评估报告正文. 企业价值评估报告书 【2016】第0937166 号【2016】第0937166 号-

4 - 正文 企业价值评估报告书 (正文) 特别提示:本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据.欲了解 本评估项目的全面情况,请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件. 上海电气(集团)总公司、上海电气集团股份有限公司: 上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评 估准则、资产评估原则,采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对上海 电气集团股份有限公司拟发行股份购买资产行为涉及的上海电气集团置业有限公司 股东全部权益在