PDF《2019 年深圳市（罗湖区）治水提质专项债券（一期）》

1、用于还本付息的收益情况分析 罗湖区城市更新以市场主体参与为主,以企业自行考察、企划,上报城市更新局批 准后立项的模式运作.本项目的完成,通过改善罗湖区水环境,进而改善区域居住与投资 环境,有利于引导更多企业参与到罗湖区的城市更新中,从而促进城市更新的土地出让, 对罗湖区未来的土地价值提升产生较大的积极影响,提升罗湖区的商业价值. 本项目预计于

2020 年完工,用于偿债的资金来自罗湖辖区内相应城市更新土地的出 让收入.首先,根据《2019 年深圳市(罗湖区)治水提质专项债券(一期)――2019 年 深圳市政府专项债券(七期)实施方案》 ,项目运营期内(2021-2026 年)预计出让土地合 计40.64 亩;

其次,根据罗湖区城市更新局网站公布的 2016~2018 年度土地供应情况,假 设运营期内罗湖区城市更新土地出让单价为 4,744 万元/亩;

最后,考虑到《关于印发深圳 市第五轮市区财政体制实施方案的通知》 (深府[2017]7 号)的规定,针对土地出让收入, 假设深圳市本级与罗湖区按 40:60 比例分成.综上考虑,项目运营期内(2021-2026 年) 本项目可用于还本付息的收入合计达 11.57 亿元,具体如表

3 所示. 表3 运营期还本付息收益情况预测(单位:亩,万元/亩,亿元) 项目

2021 2022

2023 2024

2025 2026 合计 出让土地面积 10.48 10.16 5.24 5.08 4.92 4.76 40.64 出让用地单价 4,744 4,744 4,744 4,744 4,744 4,744 - 土地出让收入 4.97 4.82 2.49 2.41 2.33 2.26 19.28 罗湖区分成比例 60% 60% 60% 60% 60% 60% - 用于还本付息的收入 2.98 2.89 1.49 1.45 1.40 1.35 11.57 资料来源: 《2019 年深圳市(罗湖区)治水提质专项债券(一期)――2019 年深圳市政府专项债券(七期)实施方案》 ,中证鹏元整理

2、项目现金流测算 本期债券发行规模为

8 亿元,期限为

7 年,假设的票面利率参考

2019 年1月26 日 前五日

7 年期国债收益率的平均值,上浮

40 个基本点(即3.47%) ,现金流测算具体见表 4.

7 表4 本项目现金流入及流出预测表(单位:亿元) 项目

201 8

201 9

202 0

202 1

202 2

202 3

202 4

202 5

2026 现金流入 资本金流入 3.58 1.78 11.08 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 债券资金流入 0.00 8.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 运营期现金流入 0.00 0.00 0.00 2.98 2.89 1.49 1.45 1.40 1.35 现金流入总额 3.58 9.78 11.08 2.98 2.89 1.49 1.45 1.40 1.35 现金流出 建设期资金流出 3.58 9.77 10.81 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 债券还本付息服务费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 债券发行费用 0.00 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 债券还本付息 0.00 0.00 0.28 2.28 2.21 1.14 1.10 1.07 1.03 现金流出总额 3.58 9.78 11.08 2.28 2.21 1.14 1.10 1.07........