PDF《法官提醒二手房交易需谨慎》

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6 年4月8日星期五 近年来二手房交易空前活跃, 一线城市楼市更是出现了量价齐涨 的局面,但由于某些市场行为不规 范、 买卖双方法律意识淡薄等原因, 二手房交易法律纠纷不断.虹口区 法院严萌根法官对二手房交易过程 中的典型案例进行评析. 案例一 三室户原系两室户 不满户型结构欲解约 外地来沪的方先生在某外企任 职, 打算购买一套三居室的房子, 把 父母从老家接到上海.去年!月, 方 先生在某二手房网站看到王女士名 下位于玉田路的三室户房屋,方先 生夫妇在中介陪同下看了房,房屋 看起来确是三室一厅的结构. !月中旬, 方先生、 王女士在中 介公司签订了《房地产买卖居间合 同》 ,当日方先生支付购房定金!万元. 合同签订后第二日, 方先生上门 测量房屋结构, 碰见邻居王阿姨. 聊 天时王阿姨提到该房屋房型为两房 两厅两卫. 方先生去找了物业, 确定 房屋结构为两室户.方先生立即与 王女士、 中介联系, 要求解除 《房地 产买卖居间合同》 , 退还定金, 此后 因与王女士协商未果起诉至法院. 王女士在庭上表示,这套房屋 是"##$年购买的二手房,买下来就 没有装修过, 更谈不上变更结构, 是 自己的上家将原来的小客厅改成了 卧室. 方先生上门看房两次, 应当知 晓房屋结构,自己未表示过房屋是 三室户, 不存在误导方先生的情况. 法官与方先生、王女士分别沟 通,看房确认书上所写房屋系二房 二厅. 方先生表示晚上看房, 自己未 仔细阅读看房确认单便签了字, 但 却没有证据证明.而王女士带看房 屋的时候没有明确告知房型结构, 且现在双方均没有继续履行合同的 意思表示. 最终双方达成调解协议, 王女士退还方先生定金"!###元. 法官点评 通常买方在购买房屋时一般只 对物业查收而未深入研究房产证等 资料 因此买受人需注意查明交易 房屋的房产并要求卖方出示房产 证 核对房产证平面附图与实际现 状是否存在差异 现场看房时要注 意房子的内外部结构是否和房产证 上说明的相符 并对可能出现的有 关问题如何承担作出约定 案例二 签订测试版买卖合同 买家贷款购房遇阻 赵先生夫妇为孩子可以念好的 学校, 想置换一套学区房. 去年%月份,在中介公司介绍下赵先生相中 了一套欧阳路上的学区房. 看房当日赵先生便与中介公 司、 房东签订了 《房地产买卖居间协 议》 和 《房地产买卖合同》 , 约定总房 价款为$&#万元;

买卖双方在中介居 间成功同时分别按照总房价款的 '(支付佣金等. !天后, 赵先生与房 东签订《上海市房地产买卖合同》 , 当日, 赵先生向中介支付佣金. 正式合同签订后,中介便联系 银行放贷员办理贷款,但银行工作 人员表示赵先生签订的是测试版的 房地产买卖合同, 不能申请贷款. 经 了解,欧阳路房屋已存在交易合同 备案信息.房东曾经通过另外一家 中介出售并签订了买卖合同,后来 因为种种原因交易未成功,而买卖 合同也没有去撤销备案. 中介向赵先生承诺,可以在短 期内撤销备案信息, 继续办理贷款. 但经各方协商确认仍需要&个月后 才能撤销. 而赵先生系置换买房, 该 套学区房的首付款仍需要原有房子 出售的房款支付, 考虑到无处居住, 赵先生也未能出售原有房屋.在此 期间银行贷款政策改变,公积金贷 款额度下降,学区房原备案信息撤 销后, 原有房屋一下子卖不掉, 赵先 生无奈与房东协商解除了合同. 他 多次向中介提出协商有关中介收取 的佣金, 但中介拒不理睬. 中介公司表示买卖合同已约定 若不能贷款, 赵先生要现金补足, 工 作人员已口头提示过赵先生测试版 合同会影响贷款,但测试版合同并 不影响过户. 法院经审理认为, 中介 公司未向赵先生披露影响合同履行 的有关信息,导致赵先生未能按约 履行而解除合同,中介公司无权收 取佣金.鉴于中介公司确实提供相 应服务,赵先生自愿承担补偿费用 !)**元,判决中介公司返还赵先生 夫妇佣金$!***元. 法官点评 居间方负有就有关订立合同的 事项向委托方如实报告的义务居 间方故意隐瞒与订立合同有关的重 要事实或者提供虚假情况 损害委 托方利益的 不得要求支付报酬并 应当承担损害赔偿责任 案例三 顶层房屋搭阁楼 过户不能惹纠纷 小石打算买套二手房作为婚 房,房产中介人员推荐他一套位于 运光路的房产, 小石查看了房屋, 该 房位于顶层的二居室, 有阁楼. 小石与房东林女士签订了《买 卖居间合同》 ,约定房屋建筑面积 $*+"$平方米, 房价款"#,万元, 合同 约定林女士应确保该房地产内的附 属设施、 设备均可正常使用. 当日, 小石依约支付了'*万元定金给林女 士.小石考虑到阁楼面积没有体现 在产权证上,便要求林女士对阁楼 合法性确认,但双方为此协商未果 没能签订正式的房地产买卖合同. 就在小石与林女士签约的同一 天,该房屋所属的物业开具了整改 通知书,告知林女士在房屋使用过 程中有平改坡内搭建,要求恢复原 状. 此后, 相关行政部门做出认定, 通知林女士运光路房屋被认定为附 有违法建筑, 拆除附有违法建筑前, 房地产登记机构不予办理该房屋的 相关房地产登记.小石将林女士诉 至法院, 要求林女士双倍返还定金. 林女士辩称小石已验看过房 屋, 应当知道属于违法搭建, 自己从 未保证阁楼在交易内容中.虽然运 光路房屋被认定附有违法建筑, 交 易中心只是限制过户,自己同意整 改并过户,现在是小石不愿继续履 行.物业公司整改通知书自己没有 收到, 也不知道违建会被限制过户. 法院经审理认为双方达成买卖 合意时,房屋存在违法搭建已客观 存在,林女士作为房屋出售方应知 晓,小石作为购房人上门验看房屋 时也应知晓, 双方均负有责任, 林女 士并非单方违约,故判了林女士返 还小石定金'*万元,对于小石要求 双倍返还定金的诉求未予以支持. 法官点评 购买二手房时 买家应上门验 看房屋 尤其对于顶层或者底层的 房屋 若发现其实际使用面积与产 证登记面积不一致或明显存在违法 搭建的情况下 不能轻信中介或出 售方的口头承诺 在签订书面协议 前往交易中心核实是否存在违建情 况 降低自己购房后无法过户的风 险 (以上人物均系化名) 通讯员 戴D