PDF《农民进城买房的资产负债分析》

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7 No.201716 幸福美满.不过,考虑到他们买房是一个加杠杆的过程,我们略微有点担心他们抵御 未来风险的能力.我们做两种假设:一种是房价上涨,一种是房价下跌,来看看对于 农民一家的资产负债表会有什么影响. 假设房价短时间内大幅上涨 30%,并持续维持在

13000 元左右的水平.这里为了 讨论方便,都是假设价格是瞬间变化的,并且没有交易成本(实际上这个过程中存在 税收、维修基金等等不菲费用) .在这过程中,农民A一家资产迅速升值,但是,负 债没有变化, 净负债率迅速降低至 1.5%,可以认为是基本没有负债.在房价快速上涨 的过程中,资产价格的变化可以迅速使得家庭部门的负债率降低,以前的杠杆被去掉 了,家庭资产负债表又变得非常健康.理论上,如果房价上行 30%,农民 A 一家又获 得继续加杠杆的空间. 如果这个时点,农民A选择卖掉房子,可以获得

117 万元的房款,偿还银行和亲 戚朋友的债务共计

70 万元(因为银行利息不需要再还了)以及自身

20 万元存款,那么,农民 A 就可以获利

27 万元,这就是房子涨价给他带来的收益.房子短期价格上 涨给农民 A 带来的收益,比其过去长时间劳作所积累的积蓄更多.从这点看,在一个 房价上涨的历史进程中,农民最好的选择是买房,而不是种田. 买房后:房价暴跌的资产负债

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7 No.201716 考虑到市场可能出现另外一个方向的变化,即房产价格下跌,我们也做一个情景 模拟.假设农民所买的房子迅速贬值 30%,并长期维持在

7000 元水平,也就是回到

2016 年年初的水平.在这个时点,农民 A 房产价值迅速缩水,只剩

63 万元,但是, 其负债并没有改变,为此净负债率迅猛提升至 71.8%.如果农民 A 选择在房产价格下 跌后 割肉 出局,那么,63 万元房款还不够偿付银行

45 万元贷款、儿子借款

5 万元 以及自身借款

20 万元(三者合计

70 万元) ,出现净负债

7 万元.更值得注意的是, 农民

20 万元的储蓄已经被房价下跌所侵蚀.房价暴跌是农民 A 从拥有

20 万元净储 蓄变成拥有

7 万元净负债, 使农民从一个资产负债优良的状况变为一个资产负债技术 性破产的状态,农民需要辛苦劳作

4 年才能偿还这个债务. 更坏的情况是,农民一家舍不得卖掉房子,舍不得离开这座充满繁华的城市,选 择继续坚守.那么,农民的净负债率就是 71.8%,家庭没有存款,并且他一家每个月 需要偿还银行

2605 元的贷款以及随时可能会发生的

25 万元要债 (假定一个月还

2000 元,大概需要还

10 年) ,农民 A 一家的生活就非常之艰辛.用金融学的语言,农民 A 的家庭可能随时会发生流动性危机, 因为其负债/收入比达到 88.5% (儿子月收入

4000 元,加上老两口收入

1200 元左右,此处假设老两口可以在省城找到工作且和在农村 具有相同的收入) ,而这个比例在资产负债管理中的安全临界值大概是 40%. 对于农民买房进城买房成为城里人,是城市化大潮下的必然趋势.但是,在房价 节节攀升的过程中,我们需要考虑到农民进城买房的影响:第一,农民进城买房,如7/7No.201716 果是采用贷款方式进行,那就是一个加杠杆的过程.第二,房价的走势决定农民加杠 杆是否面临重大风险, 如果房价继续上涨, 农民杠杆率自然下降甚至有利可图;